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　　綜合亞豪機構及搜房網(wǎng)統計數據顯示，7月份北京預計將有34個(gè)項目投放市場(chǎng)，比去年同期減少了11個(gè)，其中有超過(guò)一半的項目表示開(kāi)盤(pán)時(shí)間和開(kāi)盤(pán)價(jià)格仍未最終確定。業(yè)內人士分析，從5月份開(kāi)始的樓市“陣痛”，勢必將持續相當長(cháng)一段時(shí)間。

　　●觀(guān)點(diǎn)●

　　樓市“陣痛”仍將持續

　　7月將為下半年銷(xiāo)售定調

　　“6月份多個(gè)入市項目網(wǎng)簽為零”；“七十余個(gè)在售項目打出優(yōu)惠牌”。一系列類(lèi)似的報道，使得降價(jià)成了不少項目求生存或避免聲討的“唯一出路”，于是市場(chǎng)上便頻頻出現“最高8.5折、優(yōu)惠近萬(wàn)元的特價(jià)房”這樣許久未見(jiàn)的驚人折扣。諸多老項目后期紛紛采取特價(jià)房，送家電等刺激手段；新項目則以區域低價(jià)的方式占領(lǐng)市場(chǎng)。

　　某位不愿透露姓名的開(kāi)發(fā)商向記者表示，公司早在5月末就開(kāi)始重新修訂銷(xiāo)售計劃、調低了全年的銷(xiāo)售目標。這么做正是出于對下半年市場(chǎng)行情的不看好，一種業(yè)內觀(guān)點(diǎn)認為，樓盤(pán)銷(xiāo)售很可能在“金九銀十”進(jìn)入今年的最低谷時(shí)期，開(kāi)發(fā)商已普遍做好打“持久戰”的心理準備，下個(gè)月開(kāi)盤(pán)項目的銷(xiāo)售及蓄客情況，將為下半年樓市走向定調。因此7月份市場(chǎng)的試探對于買(mǎi)賣(mài)雙方來(lái)說(shuō)都尤為關(guān)鍵。

　　●回顧●

　　6月入市項目主打小戶(hù)型

　　價(jià)格博弈仍是大難題

　　京城樓市成交低迷的勢態(tài)在6月達到頂峰。據亞豪機構統計數據顯示，除去保障性住房因素，6月份中上旬(截至20日)實(shí)際成交的期房商品住宅為1482套，成交面積為17萬(wàn)平方米，環(huán)比5月同期，分別下降了40.7%和34.8%。從單日成交量來(lái)看，4月中上旬實(shí)際成交的期房商品住房(不含保障性住房)為319套，5月中上旬為125套，而6月中上旬僅為74套。前20天中僅有4天超過(guò)了100套，最低的6月2日，僅成交期房30套，對于北京在售的近400個(gè)樓盤(pán)來(lái)說(shuō)，成交低迷可見(jiàn)一斑。

　　具體看來(lái)，6月份的入市項目中，小戶(hù)型項目之間的競爭日趨激烈。中上旬開(kāi)盤(pán)的9個(gè)樓盤(pán)中共有6個(gè)樓盤(pán)的套均供應面積低于90平方米，中小戶(hù)型的供應套數達到了2091套，占6月中上旬總供應量的73.9%。產(chǎn)品也囊括了平層、loft、精裝公寓等。

　　盡管6月市場(chǎng)成交量創(chuàng )下今年新低，但從價(jià)格走勢來(lái)看，并未出現明顯的下降，據亞豪機構統計數據顯示，6月中上旬京城新開(kāi)盤(pán)項目整體開(kāi)盤(pán)均價(jià)為23540元/平方米，而5月同期的整體開(kāi)盤(pán)均價(jià)為25081元/平方米。兩相比較發(fā)現，6月開(kāi)盤(pán)均價(jià)僅下降了6.1%。而6月中上旬京城商品住宅在多個(gè)4萬(wàn)元/平方米以上項目的拉動(dòng)下，實(shí)際成交均價(jià)為17952元/平方米，環(huán)比5月同期反而略漲了7.5%。由此看出，成交價(jià)格的依舊堅挺，是導致成交量持續走低的關(guān)鍵因素。也說(shuō)明買(mǎi)賣(mài)雙方關(guān)于當前的樓市價(jià)格的博弈正在加劇。

　　對此，亞豪機構副總經(jīng)理高姍認為，成交量的遇冷，導致開(kāi)發(fā)商紛紛延期推盤(pán)。即便剛性需求依舊龐大，但市場(chǎng)上的打折促銷(xiāo)力度多數在9折以上，已經(jīng)明顯不能勾起購房欲望，唯有大幅降價(jià)的“深層刺激”才能讓購房人產(chǎn)生積極回應。

　　●預測●

　　34個(gè)項目7月入市

　　開(kāi)發(fā)商推盤(pán)“欲出還休”

　　據亞豪機構調查統計，7月份計劃開(kāi)盤(pán)的項目約有34個(gè)，其中純新項目有9個(gè)，占總開(kāi)盤(pán)量的26.5%，包括遠洋東方、輝煌·云上、萬(wàn)科紅、萬(wàn)科中糧長(cháng)陽(yáng)半島、北京ONE等。但大多數項目對開(kāi)盤(pán)價(jià)格顯得諱莫如深。

　　例如位于地鐵五號線(xiàn)宋家莊站附近的萬(wàn)科紅項目，在被屢次問(wèn)及開(kāi)盤(pán)時(shí)間、開(kāi)盤(pán)價(jià)格時(shí)銷(xiāo)售人員三緘其口。只是提供戶(hù)型圖以作參考。同樣的情況也發(fā)生在通州的項目遠洋東方身上，售樓處工作人員殷勤地講解項目情況并進(jìn)行問(wèn)卷調查，卻絕口不提預計售價(jià)和優(yōu)惠情況，只是表示會(huì )比周邊17000-18000元/平方米的二手房?jì)r(jià)格略高。

　　對此，高姍指出，與開(kāi)盤(pán)項目的“欲出還休”是由于開(kāi)發(fā)商對購房人的心態(tài)難以判斷，既擔心降價(jià)幅度不夠難以觸動(dòng)消費，又擔心降價(jià)幅度過(guò)大引發(fā)購房人“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的心態(tài)，反而帶來(lái)負面作用，因此一直舉棋不定。

　　●看點(diǎn)●

　　五環(huán)外普通住宅占據供應主體

　　別墅項目有所增加

　　結合亞豪機構和搜房網(wǎng)的數據顯示，7月即將開(kāi)盤(pán)的項目中有19個(gè)位于五環(huán)以外的區域，占總供應量的56%，如融景城、華業(yè)東方玫瑰、萬(wàn)科中糧長(cháng)陽(yáng)半島等；四至五環(huán)間約有4個(gè)項目，分別是江南山水、首開(kāi)國風(fēng)上觀(guān)、東湖灣、青年工社；四環(huán)以?xún)扔?1個(gè)項目預計開(kāi)盤(pán)，分別是萬(wàn)科紅、霞公府、樂(lè )MOMA、首創(chuàng )禧瑞都、第三區等。值得注意的是，與四環(huán)內項目多為公寓部分不同，五環(huán)外預計開(kāi)盤(pán)的項目多為普通住宅，且產(chǎn)品供應更加多樣，既有主打90平方米中小戶(hù)型的項目如萬(wàn)科中糧半島、華業(yè)東方玫瑰等；也有160-200平方米的大戶(hù)型，如遠洋東方、領(lǐng)海朗文世家等。

　　另外，別墅項目開(kāi)盤(pán)量有所增加，共有6個(gè)別墅項目計劃入市，其中有3個(gè)位于延慶和懷柔，且均為面積小于500平方米的小獨棟。另外3個(gè)位于朝陽(yáng)、通州和順義，以經(jīng)濟型的聯(lián)排和疊拼為主。

　　業(yè)內人士認為，7月份新開(kāi)盤(pán)項目的特點(diǎn)是城區內供應會(huì )有所增加，四環(huán)內將有11個(gè)項目開(kāi)盤(pán)，占預計開(kāi)盤(pán)量的32.3%。由于城區內可供用于住宅開(kāi)發(fā)的土地面積十分有限，城區內的商品住宅價(jià)格一直高位且供應量一直維持在較低水平，7月份的這種放量值得那些看重地段而不把價(jià)格作為主要考慮因素的購房人的關(guān)注。（李桁）