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　　最近一段時(shí)間以來(lái),房?jì)r(jià)走向引人關(guān)注。一些中小開(kāi)發(fā)商試探性地推出價(jià)格稍微低一點(diǎn)的房子,有些人為此感到興奮。

　　從個(gè)盤(pán)銷(xiāo)售來(lái)看,針對新市場(chǎng)的新盤(pán)價(jià)格普遍有所回歸,導致新盤(pán)成交強勁,市場(chǎng)上一些舊盤(pán)開(kāi)始以特價(jià)方式出售,使舊盤(pán)呈現出“一降驚人”的現象。

　　今年上半年,可以說(shuō)樓市一直處于調整狀態(tài),但房?jì)r(jià)回調仍有待完成。因為市場(chǎng)觀(guān)望情緒依然濃厚,下半年房?jì)r(jià)有可能小幅下行震蕩。

　　“4字頭”房?jì)r(jià)頻現

　　6月上旬,東莞房?jì)r(jià)趨于相對穩定,但端午小長(cháng)假打破了這種平衡。一些開(kāi)發(fā)商借助端午的噱頭,紛紛降價(jià)賺吆喝,城區“4字頭”房?jì)r(jià)又出現了。

　　三元盈輝開(kāi)發(fā)的盛世華南的尾貨盛世8號,最低售價(jià)為4300元/平方米。聯(lián)華花園城在端午當天宣布,房?jì)r(jià)全場(chǎng)8折,4300元/平方米起,還附加了購房立即抽取幸運大獎,有液晶電視、微波爐、電磁爐、高級茶具等獎品。加上此前一些樓盤(pán)搞的“百套特價(jià)房入市”等活動(dòng),這些都在沖擊房?jì)r(jià)底線(xiàn),房?jì)r(jià)遇到下行調整的壓力。

　　6月里,開(kāi)發(fā)商對上半年業(yè)績(jì)進(jìn)行了盤(pán)點(diǎn)。那么,上半年銷(xiāo)售量慘淡及資金回籠壓力巨大,是否會(huì )促使開(kāi)發(fā)商在7月采取降價(jià)讓利措施呢?

　　雖然光大旗下樓盤(pán)曾以83折打破市場(chǎng)寧靜,但并未對整體房?jì)r(jià)的下調帶來(lái)特別影響。稍后,東莞萬(wàn)科不時(shí)有相互矛盾的傳聞,一會(huì )兒力挺房?jì)r(jià),一會(huì )兒又說(shuō)順勢而為,不排除降價(jià)的可能,讓購房者搞不清方向�？傮w來(lái)說(shuō),從4月初就開(kāi)始嚷嚷的降價(jià),一直沒(méi)有實(shí)質(zhì)性動(dòng)作。

　　端午小長(cháng)假,幾個(gè)樓盤(pán)不約而同地出現“4字頭”價(jià)格,確實(shí)讓一些人興奮。劉女士從年初就開(kāi)始看房,一直沒(méi)有看到心水的房子,不是太貴,就是地方太偏遠。這次城區的幾個(gè)樓盤(pán)降價(jià),激發(fā)起了她買(mǎi)房的熱情。她說(shuō):“正在跟老公積極地看房。如果看中,當然就買(mǎi)了�！�

　　不過(guò),她也表示,目前看來(lái),房?jì)r(jià)有所松動(dòng)。到了7月,會(huì )不會(huì )有更多的房子降價(jià)促銷(xiāo)呢?她將繼續關(guān)注。

　　對于6月頻頻出現的“4×××元起”的樓盤(pán)廣告語(yǔ),合富輝煌東莞市場(chǎng)研究部經(jīng)理李興旺認為,“4字頭”房?jì)r(jià)頻現,短期內將讓市場(chǎng)再次陷入觀(guān)望,普通洋房遭遇較大的下行調整壓力,預計7月全市普通洋房成交均價(jià)會(huì )出現一定程度的下滑。

　　價(jià)格分化日益嚴重

　　從東莞市房產(chǎn)管理局公眾信息網(wǎng)上的簽約數據來(lái)看,近兩周的商品房成交量仍然處于整體下降的水平,個(gè)盤(pán)銷(xiāo)售也有較大的分化。同一區域可能會(huì )出現15000元/平方米與6000元/平方米房?jì)r(jià)并存的狀況。各項目由于地段、產(chǎn)品創(chuàng )新、配套、發(fā)展商資金等的差異,房?jì)r(jià)出現了一定分化。

　　關(guān)于樓市價(jià)格定位,中原地產(chǎn)有關(guān)分析人士說(shuō),目前入市的產(chǎn)品還未能給市場(chǎng)太多驚喜,加上推售的地段大都處于城鎮結合區域,配套相對不算完善,地段沒(méi)有特別大的優(yōu)勢,因此商家在競爭壓力下不敢貿然采取任何行動(dòng)。

　　樓市產(chǎn)品定價(jià)的高低主要看地段和產(chǎn)品本身。地段價(jià)值的顯現并非一朝一夕,行政中心區內及周邊新城市中心區的產(chǎn)品,因為可開(kāi)發(fā)用地的稀缺性,升值潛力仍然被不少人期待。如果再加上產(chǎn)品創(chuàng )新突出,景觀(guān)的絕佳性,賣(mài)出一個(gè)較高價(jià)格是可能的。但這與產(chǎn)品綜合素質(zhì)息息相關(guān)。如果產(chǎn)品水平較低或者地段不佳,還想像上半年那樣賣(mài)高價(jià),市場(chǎng)未必埋單。

　　有人說(shuō),樓市就像股市,在大牛市里,任何一個(gè)股票都會(huì )漲。遇到政策調控等風(fēng)險的時(shí)候,基本面較好的藍籌才是最抗跌的產(chǎn)品。開(kāi)發(fā)商現在有個(gè)共識:好品質(zhì)的項目是經(jīng)得起政策調控的,但中小項目想賣(mài)高價(jià)已經(jīng)不太可能了。屢次政策調控使得這種分化越發(fā)明顯。

　　精裝房造成短期漲價(jià)

　　雖然樓價(jià)下降是大勢所趨,但上周有些反常。

　　上周,東莞市普通住宅成交面積為42682平方米,成交套數458套,成交均價(jià)為6548元/平方米,環(huán)比上升9.76%。

　　房?jì)r(jià)環(huán)比上升,難道說(shuō)明樓市降價(jià)之說(shuō)只是假摔?記者在成交較好的樓盤(pán)進(jìn)行實(shí)地了解,發(fā)現房?jì)r(jià)上升的原因,主要是個(gè)別樓盤(pán)精裝房銷(xiāo)售的結果。

　　上周,位于大朗的萬(wàn)科金域藍灣開(kāi)盤(pán)就以129套簽約量排在周成交第一名。據分析,這主要是因為該盤(pán)推貨產(chǎn)品多是中小戶(hù)型,以精裝修為主。價(jià)格的上漲主要是因為精裝修項目成交量較多,對整體價(jià)格拉高起到很大作用。一些比較低端的項目上周成交較少。

　　精裝房拉升房?jì)r(jià)已經(jīng)不是一次兩次了。目前,萬(wàn)科地產(chǎn)大力提倡精裝,旗下精裝修項目包括萬(wàn)科·金域藍灣三期、萬(wàn)科城五期、萬(wàn)科·金域華府等。另一個(gè)深派地產(chǎn)商益田·大運城邦一期公寓也采用精裝概念,精裝房扎堆上市,勢必拉升整體房?jì)r(jià)。購房者認為,精裝房雖然看似均價(jià)較高,但分攤下來(lái)看,價(jià)格并不算很高,于是紛紛入市。

　　除了精裝房拉動(dòng)房?jì)r(jià)外,這幾周集中簽約的還有一些洋房項目中的樓王單位或景觀(guān)、戶(hù)型、品質(zhì)等較好的復式或大戶(hù)型單位,這些產(chǎn)品的客戶(hù)更看重舒適度和景觀(guān)面,對價(jià)格不太敏感。推出這類(lèi)單位的帝景灣、景湖時(shí)代城二期、萬(wàn)科·松山湖1號虹溪諾雅三期、金域中央四期等都有一定的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)。

　　別墅上周成交最低

　　話(huà)分兩頭。分析人士認為,若剔除精裝修和樓王單位的影響,房?jì)r(jià)仍是穩中有降,成交量在這幾周的下降就更為明顯。

　　就拿上周來(lái)說(shuō),上周商品房成交總面積為4.59萬(wàn)平方米,環(huán)比下降12.36%,同比下降69.93%,合計502套。其中住宅成交了4.37萬(wàn)平方米,環(huán)比下降8.18%,同比下降67.27%,合計461套。非住宅成交面積為2208平方米,共41套。這說(shuō)明商品房成交繼續下挫。

　　不僅是普通住宅,6月以來(lái),別墅市場(chǎng)受到新政的影響也是越來(lái)越明顯了。從5月31日到6月20日三周成交看,平均每周銷(xiāo)售不到8套,上周只成交了3套,價(jià)格為14034元/平方米,成交量環(huán)比銳減八成,創(chuàng )下2010年新低。

　　中原市場(chǎng)研究部分析,別墅市場(chǎng)在新政后成交量下跌主要原因是,樓市在整體成交不景氣時(shí),各類(lèi)住宅都會(huì )有不同程度下降�？蛻�(hù)觀(guān)望情緒濃厚,開(kāi)發(fā)商也隨著(zhù)市場(chǎng)變冷而放緩供應節奏。別墅一直被看成保值和升值的投資產(chǎn)品,但在跌聲一片的市場(chǎng)上,客戶(hù)也會(huì )有所猶豫。隨著(zhù)樓市在下半年逐漸明朗化,別墅市場(chǎng)新項目陸續上市,這種局面或有所改觀(guān)。

　　交易繼續疲軟

　　2010年“新國十條”使樓市成交量減少五成以上,日均成交量基本在70套以?xún)?不少樓盤(pán)連續幾天零成交。觀(guān)望氛圍較濃,成交持續低迷,部分樓盤(pán)加大促銷(xiāo)力度,房?jì)r(jià)出現局部松動(dòng)。雖說(shuō)去年下半年成交量含有非理性成分,但成交量的巨大減幅不得不說(shuō)明目前成交量處于較低的水平,樓市出現成交疲軟狀態(tài)。

　　4月份的新政,大大提高了炒房者的入市門(mén)檻,經(jīng)歷2007年下半年至2008年上半年之間房?jì)r(jià)大起大落后,炒房者的信心受到嚴重打壓,市場(chǎng)的投資、炒作成分減少。

　　合富輝煌市場(chǎng)研究部李興旺表示,從數據分析,整體而言,目前房?jì)r(jià)以平穩為主。過(guò)去的五周,東莞成交量在4.5萬(wàn)平方米/周的低位徘徊,周成交套數在450套/周上下浮動(dòng),成交價(jià)格在5月中旬跌入谷底后穩中有升,主要原因是,不同質(zhì)素的產(chǎn)品成交比重發(fā)生變化。

　　雖說(shuō)房?jì)r(jià)有所回落,但似乎距離購房者心理底線(xiàn)尚遠。2007年下半年的房?jì)r(jià)回落,曾讓不少首次置業(yè)或改善型需求者蠢蠢欲動(dòng)。但目前,類(lèi)似的蠢蠢欲動(dòng)并未出現,這就證明,房?jì)r(jià)還沒(méi)有達到合理水平,剛性購房需求還沒(méi)有得到有效激發(fā)。

　　因此,未來(lái)幾個(gè)月,樓市應該主攻剛性需求,在降低購房門(mén)檻上做文章,一句話(huà),就是繼續降價(jià)。另外,在提高樓盤(pán)附加值、挖掘樓盤(pán)價(jià)值上花些功夫,使樓盤(pán)價(jià)值最大化,突出樓盤(pán)性?xún)r(jià)比,也可能是條出路。