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　　調控兩個(gè)月以來(lái)，各個(gè)區域或多或少都出現了降價(jià)潮。除了一些去年炒作起來(lái)的板塊之外，一些受到利好刺激，地段優(yōu)越的板塊也出現了降價(jià)，有的幅度更是高達20萬(wàn)。這些樓盤(pán)的降價(jià)或許意味著(zhù)降價(jià)的范圍從一些投資區轉向了近兩年來(lái)備受關(guān)注的明星區域，降價(jià)的深度也在不斷的延伸。

　　南虹口層次差異顯機遇

　　現狀——區域新盤(pán)日降20萬(wàn)

　　位于虹口區南部的建邦16區，近期推出的一批房源，其報價(jià)為3.8-3.9萬(wàn)元。但是據之前購房的一位消費者表示，開(kāi)盤(pán)當天最高可以有2000多元的折扣，這樣折算下來(lái)，一套101平米的二房，優(yōu)惠總額達到20余萬(wàn)元。直至今日，該樓盤(pán)對外宣稱(chēng)優(yōu)惠時(shí)段已取消，但是銷(xiāo)售人員卻表示，如果消費者確定買(mǎi)哪套房，所有的折扣還是可以申請的。據悉，位于內環(huán)以?xún)鹊慕ò?6區，自開(kāi)盤(pán)以來(lái)價(jià)格一路高開(kāi)，最高峰曾超過(guò)4萬(wàn)元，還一房難求。事隔不到半年，價(jià)格落差高達5000余元。事實(shí)上，建邦的折扣幅度并沒(méi)有為其迎來(lái)多大的成交，據同策數據顯示，6月14日-20日，建邦16區僅成交1套公寓房。建邦16區所在的虹口區，是目前稀缺的內環(huán)內房源，這類(lèi)房源的降價(jià)，對大家認定的內環(huán)房源堅挺的理念是一次沖擊。

　　對此，當地一位開(kāi)發(fā)商相關(guān)負責人表示，建邦16區的調價(jià)只能算是一場(chǎng)理性的回歸，不能說(shuō)是降價(jià)。其實(shí)虹口區域內部層次差別很大，單價(jià)大多在3-4萬(wàn)元不等，根據地理位置的差別、配套層次的差別，價(jià)格起伏很大。比如靠近閘北的寶華單價(jià)3萬(wàn)，靠近四川北路的溧陽(yáng)華府，單價(jià)為3.8萬(wàn)。建邦16區所在的位置并不是虹口的中心位置，之前4萬(wàn)元的單價(jià)有點(diǎn)虛高，此次折扣算是一種回調。

　　記者發(fā)現虹口中心城區整體價(jià)格體系并沒(méi)有受到?jīng)_擊，主要原因還和其供應少有關(guān)。中信虹港處于客戶(hù)累計階段，開(kāi)盤(pán)時(shí)間未確定，中信和平已經(jīng)售罄，溧陽(yáng)華府已經(jīng)處于尾盤(pán)狀態(tài)，當地一位中介表示，目前虹口中心區域的新盤(pán)很少，供應大多在二手房源中。新政出臺后不久，有一些業(yè)主在交易中心理價(jià)位有些松動(dòng)，但因為虹口區的房子總價(jià)高，碰巧遇到現在銀行審批貸款從緊，有能力接受的客戶(hù)也并不多。

　　降解技術(shù)：填補區域差異

　　虹口的房?jì)r(jià)是在短時(shí)間內和其余中心城區拉平的，上漲速度過(guò)快的同時(shí)，價(jià)格增幅也遠遠大于盧灣、黃浦等地。業(yè)內人士表示，目前說(shuō)到虹口，大家都覺(jué)得買(mǎi)一套房子單價(jià)都在4萬(wàn)以上，事實(shí)上虹口內部地理位置的不同差價(jià)也很大，比如北外灘，原本屬于虹口的價(jià)格洼地，但是隨著(zhù)北外灘出現了幾個(gè)豪宅，整體單價(jià)就被提升，但是周邊的配套依然不能和四川路一帶的虹口相提并論。此外靠近閘北一帶的虹口，1年前單價(jià)剛過(guò)2萬(wàn)，如今應該攀升至3萬(wàn)。還有涼城板塊，也是虹口區的邊界，這里配套層次和產(chǎn)品更不能和傳統的虹口同日而語(yǔ)。從這點(diǎn)來(lái)說(shuō)，虹口內部有些樓盤(pán)的價(jià)格已經(jīng)超出其所在地的價(jià)值，因此房?jì)r(jià)要保持一定的抗跌性還是要依靠其區域本身的成熟度。

　　顧村

　　降價(jià)潮不如落實(shí)規劃

　　現狀——降價(jià)高潮呼嘯而來(lái)

　　相比虹口與徐匯，顧村在地理位置上是在算不上明星，但是它的星光來(lái)自于萬(wàn)科、保利、農房等一線(xiàn)開(kāi)發(fā)商，成就其成為北上海最受關(guān)注的自住區域，但近段時(shí)間受到綠地等知名開(kāi)發(fā)商的影響，整個(gè)區域的在售樓盤(pán)都經(jīng)歷一場(chǎng)降價(jià)潮。綠地公園壹品，該項目5月份對外報價(jià)為1.6萬(wàn)元/平方米，而短短幾個(gè)月，折后價(jià)格降到1.3-1.4萬(wàn)元/平方米，個(gè)別樓層房源優(yōu)惠幅度近8.5折。隨著(zhù)綠地的高調降價(jià)后，保利葉上海推出的一批房源價(jià)格也有了大幅的下調，開(kāi)盤(pán)價(jià)為1.55萬(wàn)-1.7萬(wàn)/平方米，并贈送面積最高達35平方米。相比其3、4月份項目?jì)瘸山恍路績(jì)r(jià)格曾高達1.8萬(wàn)-1.9萬(wàn)/平方米。

　　此外，東方帕迪歐目前新一批房源為1.7萬(wàn)元，并贈送7平米的面積。目前，公園7號、旭輝依云灣等別墅項目也推出了部分折扣。

　　在一手房的帶動(dòng)下，顧村板塊的二手房受到的沖擊更大，某位中介人員告訴記者，顧村去年到今年漲幅很大，不少投資客的資產(chǎn)升值了幾十萬(wàn)，目前眼看繼續上漲無(wú)望，而一套90平米的公寓房，租金還不到1200元／月，因此不少業(yè)主愿意轉租為售，而事實(shí)上受到一手房源的沖擊，買(mǎi)房者對二手房的殺價(jià)力度也就更大，目前顧村一帶的公寓房單價(jià)很多不到1.3萬(wàn)元/平方米。

　　降解技術(shù)：規劃的落實(shí)

　　刺激顧村價(jià)格上漲的因素有顧村公園、軌道7號線(xiàn)以及各個(gè)知名開(kāi)發(fā)商的“炒地”，事實(shí)上兩年后的今天，顧村公園還在建造中，7號線(xiàn)還沒(méi)有到達顧村，商業(yè)配套還是停留在原本的層次上，顧村從規劃到現實(shí)走了3年，卻顯得十分緩慢。而這些區域的過(guò)度炒作和現實(shí)的不符給其在調整期出現調整埋下了伏筆。

　　某位對顧村十分了解的業(yè)內人士表示，顧村這類(lèi)區域在市場(chǎng)出現調整后，降價(jià)是必然的，因為沒(méi)有支撐其房?jì)r(jià)的有力支持，但是調整對于這些區域來(lái)說(shuō)也不乏是一個(gè)基于理性的回歸后，隨著(zhù)配套的完善，規劃的落實(shí)，其未來(lái)的更穩定的上升空間還是存在的。

　　徐匯濱江

　　房?jì)r(jià)跌半現性?xún)r(jià)比

　　現狀——區域現2.5萬(wàn)差價(jià)

　　龍吳路一帶的房源由于打出濱江的概念以來(lái)，價(jià)格就有了大幅的提升，2008年底單價(jià)不足2萬(wàn)，到如今中海瀛臺的小高層單價(jià)已經(jīng)高達4.5萬(wàn)。但是近期剛售罄的印象歐洲一期，相關(guān)資料顯示，其5月份的成交價(jià)不少是1.8-1.9萬(wàn)的。中海瀛臺和印象歐洲雖然以外環(huán)相隔距離并不遠，但是單價(jià)竟差2.5萬(wàn)。

　　記者從相關(guān)人士處了解到，龍吳路一帶目前在售新房并不多，其中還有不少是配套商品房，導致這一區域的房?jì)r(jià)很長(cháng)一段時(shí)間以中海瀛臺為標桿，但是這一塊的生活配套緊缺，幾乎是空白。目前印象歐洲的價(jià)格出現正好折射出許多人對此地塊高達4萬(wàn)元單價(jià)的不認可。

　　龍吳路一帶除了配套緊缺之外，距離其宣傳的濱江概念也大相徑庭，據居住在中海瀛臺的業(yè)主表示，這里的很多房源都不能看到江景，相反由于靠近垃圾處理站，這里的居民常常受到異味的侵擾，實(shí)在看不出這里有什么高端品質(zhì)可言。

　　記者從龍吳路一帶的中介了解到，在徐匯本地的改善群體，一般很少有人選擇沿龍吳路的房子，卻對徐匯新城附近的二手房另眼相看。因為那里價(jià)格便宜，出行、購物也更為方便。因此相比之下，龍吳路上的樓盤(pán)，如果單價(jià)超過(guò)2萬(wàn)，就很少有人問(wèn)津了。

　　降解技術(shù)：脫去華麗外衣

　　以濱江板塊自居的龍吳路板塊，先不提購房者對其4.5萬(wàn)元的認可度有多高，即使板塊內部，近3萬(wàn)元的價(jià)差也折射出開(kāi)發(fā)商對濱江的地位也存在分歧。印象歐洲的某位工作人員告訴記者，這里新開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品相比一些次新房有了品質(zhì)上的提升，但是關(guān)鍵是大環(huán)境，從購房者的反應看，對濱江區域的環(huán)境和現狀接受度都不高，因此定價(jià)上不愿意過(guò)高。而區域內某個(gè)不愿透露姓名的開(kāi)發(fā)商表示，華涇區域的發(fā)展不僅僅是依靠幾個(gè)開(kāi)發(fā)商產(chǎn)品的“吹噓”就可以達到的，關(guān)鍵是包括市政、商業(yè)、環(huán)境在內多個(gè)元素的提升，一步一步集聚人氣和認可度，才能達到預期的高端效果。周祺瑾