最近幾周并無(wú)針對樓市的新政下達,深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)依然延續冷清的勢態(tài)。盡管此前開(kāi)發(fā)商一再嘴硬號稱(chēng)“不差錢(qián)”,但是禁不住成交量的一再冷清,龍頭企業(yè)如萬(wàn)科、佳兆業(yè)的項目紛紛帶頭降價(jià),在價(jià)格上為購房者留有余地。此外,二套房房貸收緊讓炒房者紛紛撤離市場(chǎng),剛需購房者也可以一解燃眉之急。

　　然而可以看到的是,盡管一手房?jì)r(jià)格下跌,但是價(jià)格仍在高位運行,以至于更多帶著(zhù)房?jì)r(jià)大跌預期的剛需購房者將關(guān)注目光投向二手房市場(chǎng)。

　　據記者了解,近期深圳各區二手房成交量大多是由剛需購房者促成的。在福田、羅湖等區域,中介公司的區域經(jīng)理表示,投資客幾乎為零,“盡管觀(guān)望情緒濃厚,但是只要業(yè)主掛牌的價(jià)格比市場(chǎng)跌個(gè)10%,就會(huì )有很多剛需客戶(hù)詢(xún)問(wèn),跌幅至15%的話(huà),幾乎一放盤(pán)就有剛需購房者接手”。

　　數據剖析�＋�

　　二手房成交量連續5周回落

　　由各中介研究機構統計的地鋪成交數據更能反映目前的成交情況。根據美聯(lián)物業(yè)的數據統計,在上周,受到端午節的影響,全市二手房成交量連續五周回落。

　　美聯(lián)物業(yè)的數據統計顯示,上周全市共成交二手房1407套,環(huán)比減少26.34%,從日均成交量看,本周全市二手房日均成交352套,環(huán)比減少7.85%。六區成交量均有大幅回落。其中,龍崗區下降最為明顯,本周龍崗區成交二手房281套,環(huán)比減少37%,市場(chǎng)成交份額從23.35%降至19.97%,讓出全市第一的位置。南山區本周成交二手房200套,環(huán)比減少33.33%,成交量降幅僅次于龍崗區。羅湖、福田、鹽田、寶安分別成交297、326、34、269套,環(huán)比分別減少23.85%、11.65%、26.09%、25.07%。二手房成交價(jià)格繼續回落,本周二手房成交均價(jià)為16921元/平方米,環(huán)比下跌13%。

　　美聯(lián)地產(chǎn)市場(chǎng)研究部的觀(guān)點(diǎn)分析認為,近期房產(chǎn)稅傳聞紛紛,而上海的房產(chǎn)稅細則又遲遲不出,樓市信心難以穩固,預計二手房市場(chǎng)短期內依舊會(huì )維持量低價(jià)跌的局面。

　　市場(chǎng)表現�＋�

　　剛需醞釀突圍

　　一位業(yè)內人士在談及目前的市場(chǎng)情況時(shí)表示“依然冷淡”。美聯(lián)物業(yè)蔡屋圍分行的中介人員劉先生告訴記者,近期的成交相當冷清,門(mén)店上前來(lái)咨詢(xún)的客戶(hù)很少,大多數客戶(hù)抱著(zhù)觀(guān)望心態(tài),房產(chǎn)稅會(huì )否出臺是他們最擔心的問(wèn)題。

　　在羅湖地王大廈附近的一家地鋪門(mén)口,記者遇到前來(lái)詢(xún)問(wèn)的王小姐,她告訴記者,因為要結婚,所以考慮要買(mǎi)一套房�！伴_(kāi)始考慮在關(guān)內,南山的房?jì)r(jià)被前海和后海片區拉動(dòng)起來(lái),價(jià)格太高；福田雖然位置好,但是動(dòng)輒也是2萬(wàn)元,在羅湖,稍微新一些的房子賣(mài)到2萬(wàn)元,但是因為自己要結婚,所以只要房?jì)r(jià)下跌到可以承受范圍之內,就會(huì )下手”。

　　“除了剛性需求偶爾有成交,投資客基本沒(méi)有”,劉先生說(shuō)近期自己和同事們的工作就是打打電話(huà)、問(wèn)問(wèn)業(yè)主,但是業(yè)主的掛牌價(jià)暫時(shí)都沒(méi)什么松動(dòng),片區內的城市天地、都市名苑等幾乎沒(méi)什么降價(jià)�！案杏X(jué)現在的局面比2008年的時(shí)候更嚴重,當年是賣(mài)家急賣(mài),買(mǎi)家不急。但是現在是賣(mài)家也不急著(zhù)賣(mài),買(mǎi)家也不急著(zhù)買(mǎi)”。

　　近些年來(lái),關(guān)外一直成為一、二手房成交的主力。而以往的成熟社區福田區、羅湖均表現穩定。美聯(lián)物業(yè)福田區總監梁文輝表示,福田區最近兩個(gè)月的成交量表現較為一致,基本上價(jià)格有10%—15%的跌幅�！澳壳案Ｌ飬^的幾個(gè)活躍樓盤(pán)如東�；▓@的價(jià)格應該說(shuō)還是比較合理的,基本上福田區現在沒(méi)有投資客的蹤影,都是比較實(shí)在的自住客”。

　　未來(lái)動(dòng)向�＋�

　　成交以小戶(hù)型為主

　　羅湖、福田是中小戶(hù)型較為集中的片區,而在市場(chǎng)上價(jià)量相對表現穩定,也是因為剛需支撐中小戶(hù)型物業(yè)成交量較大導致的。根據國土局成交數據測算,2010年4月份90平米以下的物業(yè)在成交總量中的占比高達67%,而這一比例去年2月僅為61%,去年4月份為63.9%,顯示中小戶(hù)型占比呈現上升態(tài)勢。而“新國十條”出臺后,整體實(shí)際成交量都下降了不少,但是大戶(hù)型豪宅受打擊更為明顯。

　　中聯(lián)地產(chǎn)的研究數據表明,自從新政之后,中小戶(hù)型物業(yè)成交量占比超過(guò)七成。研究認為,從政策角度來(lái)看,政府的房地產(chǎn)調控政策對中小戶(hù)型物業(yè)的引導和支持意圖非常明顯,中小戶(hù)型將會(huì )是未來(lái)樓市成交的主流。

　　中小戶(hù)型持續成為市場(chǎng)成交主流,這也意味著(zhù),樓市還將繼續面臨剛需為主的冷清。一個(gè)有趣的現象是,上周樓市經(jīng)歷了端午假期,又正值世界杯期間,中原地產(chǎn)的看房客流數據卻顯示人數有所增加,針對上周的成交量出現下滑,中原地產(chǎn)市場(chǎng)部總監王世界認為,這部分“剛需族”沒(méi)有選擇馬上成交,而是等待和觀(guān)望,在這樣的僵局中,能主動(dòng)選擇順應市場(chǎng)降價(jià)促銷(xiāo)的樓盤(pán)將繼續受到追捧,同時(shí)受新政保護且總價(jià)不高的小戶(hù)型也將成為眾多買(mǎi)家的不二選擇。