新政以來(lái)，南京樓市成交量日益下滑，4月下旬交易冷清彌漫，整個(gè)5月份南京全市商品房住宅成交量大跌了近7成。在成交低迷的情勢下，盡管房?jì)r(jià)整體并未出現較大轉折，但個(gè)盤(pán)松動(dòng)逐漸成勢，尤其是奧體板塊理性定價(jià)的樓盤(pán)越來(lái)越多，單價(jià)16000元上下的房源也開(kāi)始出沒(méi)。以此形勢推理，奧體房?jì)r(jià)是否將重回單價(jià)15000元的價(jià)格區間？為此，我們邀請南京合眾聯(lián)恒房地產(chǎn)策劃公司總經(jīng)理程鵬和南京麒麟山莊開(kāi)發(fā)有限公司常務(wù)副總經(jīng)理厲心進(jìn)行探討。

　　-本版主持 彭平

　　觀(guān)點(diǎn)①

　　目前的價(jià)格已經(jīng)是底部

　　程鵬 南京合眾聯(lián)恒房地產(chǎn)策劃公司總經(jīng)理

　　奧體1.7-1.8萬(wàn)元、江北7000元左右、江寧8000-9000元的房?jì)r(jià)都是理性的價(jià)格。奧體降到1.5萬(wàn)元不可能，目前的價(jià)格已經(jīng)是底部了�！�

　　目前南京各個(gè)區域銷(xiāo)售不暢、成交低迷，造成這種情況的并不完全是因為房?jì)r(jià)，即使有些區域房?jì)r(jià)降了，由于政策原因還是很多人買(mǎi)不起。比如說(shuō)二套房首付五成以及利率提高，一下子就把買(mǎi)房的門(mén)檻提高了，依靠按揭買(mǎi)房的人很難支付比之前多一倍甚至更多的首付，需求被打壓了，成交自然下滑。以?shī)W體為例，假使從目前個(gè)別樓盤(pán)1.7萬(wàn)元的單價(jià)降到1.5萬(wàn)元，100㎡的房子總價(jià)也就降了20萬(wàn)，150萬(wàn)元對許多人而言依然是承受不起的，如果是二套房，首付就要75萬(wàn)，比之前要一下子多掏40來(lái)萬(wàn)，進(jìn)一步壓縮了需求。

　　所以目前奧體房?jì)r(jià)即使有降到1.5萬(wàn)元的均價(jià)這樣的幅度，成交也不會(huì )有根本性改變。奧體1.7-1.8萬(wàn)元、江北7000元左右、江寧8000-9000元的房?jì)r(jià)都是理性的價(jià)格。奧體降到1.5萬(wàn)元不可能，目前的價(jià)格已經(jīng)是底部了。另一方面奧體的供應量本身不是很大，該區域的樓盤(pán)土地等成本也較高，再往下降的空間很小。

　　從目前奧體客群來(lái)看，很大一部分購買(mǎi)力在100-200萬(wàn)，而新政過(guò)后樓市出現的現象是，低總價(jià)小戶(hù)型和城中的大戶(hù)豪宅賣(mài)得不錯，因為超強購買(mǎi)力的客群不在乎政策限制，很多都是一次性付款。而對奧體客群而言，100-200萬(wàn)購買(mǎi)力的基本都是改善性剛需，這種需求就正好被政策擊中，由于首付提高完全被打壓了。整體而言，奧體1.7-1.8萬(wàn)元的價(jià)格是合理的，2.5萬(wàn)元單價(jià)的時(shí)機目前還沒(méi)到。但從板塊價(jià)值來(lái)說(shuō)，奧體兩條地鐵貫通，不論商業(yè)配套還是學(xué)校資源都越來(lái)越豐富和成熟，未來(lái)房?jì)r(jià)漲到3萬(wàn)元也不成問(wèn)題，只是暫時(shí)被這輪新政打壓下去了，這輪調控過(guò)后，奧體房?jì)r(jià)再下探的可能性也幾乎不存在了。

　　觀(guān)點(diǎn)②

　　個(gè)別樓盤(pán)可能會(huì )到這條線(xiàn)

　　厲心 南京麒麟山莊開(kāi)發(fā)有限公司常務(wù)副總經(jīng)理

　　奧體目前已經(jīng)有樓盤(pán)開(kāi)始降低預期，大幅優(yōu)惠銷(xiāo)售，時(shí)間再拉長(cháng)的話(huà)，個(gè)別樓盤(pán)出現1.5萬(wàn)元的價(jià)格仍有可能。但整體上回落到1.5萬(wàn)元的單價(jià)則比較困難”

　　目前南京的房?jì)r(jià)在新政影響下已經(jīng)開(kāi)始出現松動(dòng)，相比之下奧體樓盤(pán)的動(dòng)作比較多，不論是和府奧園還是五礦的御江金城，在定價(jià)或者價(jià)格預期方面與新政之前相比都有所下降。

　　這段時(shí)間以來(lái)，房?jì)r(jià)松動(dòng)在情理之中，成交量下滑必然帶來(lái)價(jià)格松動(dòng)，而一旦有樓盤(pán)開(kāi)始降價(jià)銷(xiāo)售，跟風(fēng)者自然會(huì )逐漸多起來(lái)。

　　事實(shí)上，去年到今年新政之前，奧體和江北的房?jì)r(jià)在全市看來(lái)應該都是漲得最兇的，新政出來(lái)后，江北降到8000元以下比較合理，而奧體在1.7-1.8萬(wàn)元也算回歸理性，但整體上回落到1.5萬(wàn)元的單價(jià)則比較困難。奧體房?jì)r(jià)下行，在于許多奧體板塊的利好已經(jīng)在兌現之前滲入到房?jì)r(jià)里了，或者說(shuō)提前透支了，再經(jīng)歷前一階段的樓市瘋狂，價(jià)格居高不下，那么新政調控下自然會(huì )回落。另一方面奧體房?jì)r(jià)的支撐力依然很足，不論區域位置、配套成熟度以及政府的重視，奧體今后都是一個(gè)標志性區域，所以1.7-1.8萬(wàn)元的價(jià)格區間依然可以保持。

　　從樓市運行的周期來(lái)看，在房?jì)r(jià)上漲期間，一個(gè)樓盤(pán)漲價(jià)，周邊樓盤(pán)也會(huì )達成默契追漲，形成了表面的價(jià)格同盟，而一旦房?jì)r(jià)下行，剛開(kāi)始各家都會(huì )竭力硬挺，而在其中一家有所動(dòng)作后，比如優(yōu)惠甚至降價(jià)后，周邊樓盤(pán)則各有算盤(pán)，大幅度跳水的可能就會(huì )出現，價(jià)格同盟可能就完全沒(méi)有了。奧體板塊的情況同樣如此，目前已經(jīng)有樓盤(pán)開(kāi)始降低預期，大幅優(yōu)惠銷(xiāo)售，時(shí)間再拉長(cháng)的話(huà)，在成交繼續低迷的形勢下，個(gè)別樓盤(pán)出現1.5萬(wàn)元的價(jià)格仍有可能。但從奧體這個(gè)板塊本身價(jià)值而言，如果整體上回落到1.5萬(wàn)元，那南京整個(gè)市場(chǎng)的房?jì)r(jià)已大幅下滑，樓市也不再是眼下這樣的市場(chǎng)了。