一方面是跌入冰點(diǎn)的成交量，一方面是堅挺的樓市價(jià)格。然而，這種并非真實(shí)市場(chǎng)供需形成的平衡或許不會(huì )長(cháng)久。樓市在多方博弈之后真正進(jìn)入降價(jià)通道，這或許將在一個(gè)月后成為現實(shí)。

　　樓市進(jìn)入罕見(jiàn)觀(guān)望期

　　房地產(chǎn)調控新政策出臺至今已有兩個(gè)多月，市場(chǎng)觀(guān)望氣氛日漸濃厚。相關(guān)數據顯示，北京截至6月20日共有8個(gè)商品住宅項目取得預售許可證。不過(guò)這些新盤(pán)多數出現“零成交”，最好成績(jì)也不過(guò)16套，甚至不如最熱時(shí)期一天的成交量。

　　實(shí)際上這種情況從4月中旬調控新政策出臺之后就已持續出現，北京5月份新取得預售證的25個(gè)新樓盤(pán)，開(kāi)盤(pán)一周后14個(gè)新盤(pán)交易量為零。

　　根據中國指數研究院的統計數據，一線(xiàn)城市5月成交量減少一半，在其監測的30個(gè)城市中，成交面積幾乎全線(xiàn)下跌，跌幅約44%。其中，北京、上海、深圳、杭州及南京均跌至歷史最低水平。而從全國來(lái)看，國家統計局的數據顯示，5月份全國70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售環(huán)比漲幅創(chuàng )14個(gè)月來(lái)的新低，商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額環(huán)比下降15.8%和25%，房?jì)r(jià)同比漲幅則是14個(gè)月來(lái)首次出現回落。

　　在新房遇冷的同時(shí)，二手房交易量更是直線(xiàn)下跌。根據中原地產(chǎn)監測數據顯示，5月份北京、天津、上海、廣州、深圳五大城市二手住宅成交量下滑幅度達到30%至80%，下滑至2007年以來(lái)最低點(diǎn)。

　　在中央一系列調控房地產(chǎn)市場(chǎng)的嚴厲政策影響下，買(mǎi)方在推遲買(mǎi)房，不少投資客則在考慮抽身而退。根據上�！熬W(wǎng)上房地產(chǎn)網(wǎng)”顯示，6月份前半個(gè)月里，二手房掛牌量增加10144套。而整個(gè)5月，上海二手新增存量住房掛牌量?jì)H為9000余套。

　　觀(guān)望的背后，是消費者對房?jì)r(jià)降低的期待。根據央行5月中下旬在全國50個(gè)大、中、小城市進(jìn)行的城鎮儲戶(hù)問(wèn)卷調查顯示，對當前房?jì)r(jià)水平，72.5%的居民認為“過(guò)高，難以接受”，該比例自2009年第2季度以來(lái)逐季攀升，至本季再創(chuàng )新高。

　　房?jì)r(jià)最多再扛一個(gè)月？

　　但是，在遭遇歷史冰點(diǎn)的銷(xiāo)售、交易量面前，房?jì)r(jià)尤其是一線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)仍未明顯下行。

　　“都說(shuō)國家出臺政策后房?jì)r(jià)要跌了，但這一個(gè)月我常給地產(chǎn)公司打電話(huà)，價(jià)格都沒(méi)什么大的變化�！痹诒本┏�陽(yáng)區一家軟件公司工作的陳先生說(shuō)。

　　與此相類(lèi)似，北京多家地產(chǎn)媒體的報道顯示，北京目前無(wú)論是一手房還是二手房，均未出現大范圍降價(jià)形勢。而官方的數據也佐證了這一點(diǎn)。根據北京市統計局、國家統計局北京調查總隊17日發(fā)布的最新統計數據顯示，5月份北京市房屋銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降僅0.1%。

　　北京聯(lián)達四方房地產(chǎn)經(jīng)紀公司董事總經(jīng)理楊少鋒認為，現在一些打折樓盤(pán)折前的價(jià)格大多是在3月中旬左右最高點(diǎn)的報價(jià)。即使按9折計算，現在的報價(jià)也并非實(shí)質(zhì)上的優(yōu)惠。

　　在許多房地產(chǎn)商看來(lái)，由于市場(chǎng)走勢不明朗，如何給新推樓盤(pán)定價(jià)正在成為難題。定高了怕賣(mài)不出去，調低了擔心引發(fā)連鎖反應，觸發(fā)消費者買(mǎi)漲不買(mǎi)落的心理。

　　不過(guò)，在一些業(yè)內人士看來(lái)，量跌價(jià)不跌的平衡終究不能持久。新房零成交和二手房交易量的大幅下挫，或將是房?jì)r(jià)下降的前期信號。楊少鋒在接受新華社記者采訪(fǎng)時(shí)明確表示，房?jì)r(jià)最多再扛一個(gè)月，到7月下旬，北京會(huì )有大幅降價(jià)的項目出現。

　　對于一些人認為地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金充足所以不降價(jià)的觀(guān)點(diǎn)，楊少鋒并不認同�！把巯路�?jì)r(jià)的堅挺只是表象，各大房企其實(shí)都做好了降價(jià)的計劃，只是降多少和什么時(shí)候降價(jià)的事情�！睏钌黉h說(shuō)。

　　SOHO中國董事長(cháng)潘石屹表示，2009年是中國房地產(chǎn)市場(chǎng)最火爆的一年，全年的銷(xiāo)售收入超過(guò)4萬(wàn)億人民幣，上市公司中有多家房地產(chǎn)公司擁有現金量超過(guò)100億元人民幣�！按饲拔以�預計在成交量低迷的情況下大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的現金流能支撐一年。但這次國家和北京相繼出臺的政策對房地產(chǎn)企業(yè)的現金流造成了很大影響。如果市場(chǎng)持續一段時(shí)間的‘冰川期’，房地產(chǎn)商就可能支撐不了資金的壓力而被迫采取降價(jià)銷(xiāo)售來(lái)應對�！迸耸�屹認為，在這輪政府密集出臺政策的調控下，住房?jì)r(jià)格下跌幅度會(huì )在15%至20%左右，回到2009年初的水平。

　　此外，中國銀監會(huì )日前公布的2009年年報指出，隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)不確定性逐步增加，2010年個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)中的不審慎行為可能加劇，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的風(fēng)險鏈條效應或將重現。業(yè)內人士認為，這表明監管部門(mén)對房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險仍然非常重視，房地產(chǎn)貸款將進(jìn)一步嚴控。

　　有分析機構認為，隨著(zhù)3、4季度開(kāi)發(fā)商資金吃緊、新盤(pán)增加，降價(jià)促銷(xiāo)成交量的釋放有可能明顯增加。如果沒(méi)有新的調控政策出臺，深圳有可能將于7月中上旬形成第一輪區域性的降價(jià)潮，北京、上海及全國性的降價(jià)潮會(huì )隨后跟進(jìn)。

　　多重手段未來(lái)可遏制房?jì)r(jià)

　　第二套住宅提高首付、第三套住宅停止放貸、房?jì)r(jià)上漲過(guò)快區域限制外地人貸款購房，中央和地方的一系列政策出臺，使樓市漲價(jià)狂飆終于止步。

　　潘石屹認為，連續出臺的這些政策很必要。在此之前，中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)有點(diǎn)亂套，地價(jià)比房?jì)r(jià)高，租金和房?jì)r(jià)之間的關(guān)系也不正常。

　　一系列的政策也在顯示效果。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)朱中一近日表示，一系列樓市調控政策出臺后，目前我國房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入“觀(guān)望期”，并且還將延續一段時(shí)間。朱中一認為，總體來(lái)說(shuō)，全國70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)漲幅趨緩，按照抑制部分城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的要求，這個(gè)目標在逐步實(shí)現。

　　一個(gè)共識是，政府這次對調控房地產(chǎn)不會(huì )走過(guò)場(chǎng)，如果前期政策效果不明顯，仍不排除有后續動(dòng)作。潘石屹認為，今后可以出臺的政策包括多個(gè)方面，比如房產(chǎn)稅，比如加強對房屋銷(xiāo)售預收款進(jìn)入監管賬戶(hù)的管理，以及停止對開(kāi)發(fā)商貸款，轉而給施工單位貸款等。其中后兩條政策會(huì )對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的現金流造成很大影響。

　　另一方面，大起大落的房地產(chǎn)市場(chǎng)同樣不符合中國經(jīng)濟穩定健康增長(cháng)的需要，所以業(yè)內人士認為，房地產(chǎn)行業(yè)一方面要重視已出臺政策的細化和落實(shí)，另一方面，今后出臺的措施必須高瞻遠矚，切不能頭疼醫頭，腳疼醫腳。保持政策的穩定、有效和重在長(cháng)遠，是避免“越調越漲”怪圈的根本。記者周文林