有專(zhuān)家認為，預期6月份一手房?jì)r(jià)格將首次出現拐點(diǎn)，而全國房屋價(jià)格也將首次出現整體性下跌。下半年，房?jì)r(jià)將會(huì )維持下跌態(tài)勢。

　　也有一種觀(guān)點(diǎn)認為，經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的觀(guān)望期后，剛性需求會(huì )集中釋放，也就是短時(shí)間內出現供求關(guān)系逆轉的情況，進(jìn)而開(kāi)發(fā)商迅速提價(jià)改變房?jì)r(jià)預期。但是現在來(lái)看這種以往屢次出現的現象可能性已不大。

　　門(mén)票價(jià)格從5元降為2元，6月24日開(kāi)幕的北京夏季房展會(huì )成為了樓市最好的風(fēng)向標。而在北京本地的13個(gè)參展項目中，有5個(gè)項目給出一次性付款9.3折、按揭9.4折的折扣價(jià)格。

　　與樓市調控初期開(kāi)發(fā)商對房?jì)r(jià)的口風(fēng)不動(dòng)以及玩“假摔”相比，這次開(kāi)發(fā)商大打促銷(xiāo)牌表明似乎真的決心要割肉了。據記者調查，在北京6月份的打折樓盤(pán)中，位于亦莊的林肯公園和朝陽(yáng)區的中弘北京像素樓盤(pán)都給出9.5折的折扣，而懷柔、通州等地區的在售項目如果付全款甚至可以打到9折。

　　在其他一線(xiàn)城市，許多樓盤(pán)也開(kāi)始樹(shù)起打折的大旗。例如在深圳，6月份在售樓盤(pán)項目中，七街公館、新世界·四季山水等15個(gè)樓盤(pán)都推出9.8、9.9折小折扣優(yōu)惠。在上海，6月上海萬(wàn)科的新盤(pán)價(jià)格與之前的預報價(jià)相比也平均下降了近20%。

　　盡管一線(xiàn)城市打折樓盤(pán)折扣普遍不大，但是數量卻越來(lái)越多，明顯顯現出房?jì)r(jià)松動(dòng)的跡象，那么樓市會(huì )否形成一輪降價(jià)潮？

　　開(kāi)發(fā)商資金鏈吃緊

　　打折促銷(xiāo)的背后推手無(wú)疑是開(kāi)發(fā)商資金鏈的吃緊。在調控政策的層層圍剿下，隨著(zhù)成交量的持續下滑，打折或者暗中降價(jià)成為開(kāi)發(fā)商提振成交量的現實(shí)選擇，這也促使開(kāi)發(fā)商的定價(jià)不再像調控剛開(kāi)始那樣堅挺、一口價(jià)，出現了很大的議價(jià)空間。

　　左右未來(lái)開(kāi)發(fā)商行為的無(wú)疑還是資金的緊張程度。有專(zhuān)家認為，當前一些城市的成交量萎縮已是罕見(jiàn)的懸崖式，6月份北京8個(gè)獲預售許可證的樓盤(pán)項目中有5個(gè)零成交，廣州也有近300個(gè)樓盤(pán)零成交。本來(lái)應是傳統旺季的5月份，上海新建商品住宅(剔除動(dòng)拆遷配套商品房)成交量只有30萬(wàn)平方米，創(chuàng )出了自2003年以來(lái)除春節所在月份最低成交量記錄。

　　我們知道，房企的資金來(lái)源主要有三個(gè)渠道：銷(xiāo)售回款、銀行信貸和資本市場(chǎng)融資，其中銷(xiāo)售回籠資金是最根本的資金來(lái)源，房企的開(kāi)發(fā)貸款還本付息和分紅資金都來(lái)自這一部分，當這一資金融通渠道不暢時(shí)，單靠銀行貸款和股市融資無(wú)法維持房企的資金鏈。一線(xiàn)城市成交量直線(xiàn)下滑已近4個(gè)月，即使是實(shí)力再強的開(kāi)發(fā)商也會(huì )對后市心存寒意。

　　何況，當前資本市場(chǎng)的走勢對開(kāi)發(fā)商也極為不利。受到股市和樓市不景氣的影響，目前已有冠城大通、招商地產(chǎn)等多家房企取消再融資計劃，之前49家制定增發(fā)預案的房企中已有六成破發(fā)。在各個(gè)融資渠道都不利的情況下，開(kāi)發(fā)商降價(jià)補量的壓力越來(lái)越大。

　　購房意愿持續下降

　　與開(kāi)發(fā)商打折促銷(xiāo)力度加大相對比，購房者的觀(guān)望心態(tài)卻越來(lái)越有耐心，租售比倒掛促使購房者開(kāi)始“重租輕購”。在房?jì)r(jià)開(kāi)始出現拐點(diǎn)的預期以及仍未放松的調控氛圍下，擔心成為接最后一棒的購房者很現實(shí)地選擇了租房。

　　在北京西城區租房的陳先生給記者粗略地算了一筆賬，他用3000元/月租了二環(huán)外一套70平方米的住房，一年的租金還不到4萬(wàn)元，租30年總租金也不過(guò)120萬(wàn)元，而要買(mǎi)這套房子，以3萬(wàn)元/平方米的保守價(jià)計算，至少要花210萬(wàn)元�！艾F在來(lái)看還是租房更劃算一些�！碑攩�(wèn)及可以接受的價(jià)格時(shí)，他告訴記者，房?jì)r(jià)下降30%是他可以考慮的底線(xiàn)。

　　央行的第二季度城鎮儲戶(hù)問(wèn)卷調查結果顯示，72.5%的居民認為當前房?jì)r(jià)“過(guò)高，難以接受”，該比例自2009年第二季度以來(lái)逐季攀升，至本季再創(chuàng )新高。即使是剛性自住型需求的入市愿望也不再那么強烈，在北京市海淀區為兒子看學(xué)區房的張女士對記者說(shuō)，盡管現在不斷詢(xún)問(wèn)價(jià)格，也是在判斷買(mǎi)房時(shí)機是否合適。

　　購房者意愿持續下降、反應冷淡迫使更多開(kāi)發(fā)商開(kāi)始加入促銷(xiāo)陣營(yíng)。近日，萬(wàn)科、綠地等大型房企都推出了特價(jià)房源和優(yōu)惠活動(dòng)，保利地產(chǎn)在上海的樓盤(pán)也通過(guò)買(mǎi)房贈送面積來(lái)實(shí)現變相降價(jià)。

　　這些率先打折促銷(xiāo)的房企都是開(kāi)發(fā)商中的龍頭，他們的一舉一動(dòng)往往就是整個(gè)樓市變向的前兆，具有很強的示范效應。上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(cháng)楊紅旭認為，隨著(zhù)開(kāi)發(fā)商陣營(yíng)分化的加劇，新房?jì)r(jià)格很快就會(huì )將迎來(lái)整體性的下跌。實(shí)際上，中小開(kāi)發(fā)商可能資金更為緊張，更有降價(jià)求售的壓力。但這些開(kāi)發(fā)商由于船小好調頭，反而不急于降價(jià)，而要看準大的方向再跟風(fēng)調整策略。

　　降價(jià)促銷(xiāo)或成趨勢

　　“5月份70個(gè)大中城市一手房?jì)r(jià)格上漲0.4%，而對市場(chǎng)反應更加敏感的二手房?jì)r(jià)格首次出現環(huán)比0.4%的下跌�！睏罴t旭分析認為，預期6月份一手房?jì)r(jià)格將首次出現拐點(diǎn)，而全國房屋價(jià)格也將首次出現整體性下跌。下半年，房?jì)r(jià)將會(huì )維持下跌態(tài)勢。

　　也有一種觀(guān)點(diǎn)認為，經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的觀(guān)望期后，剛性需求會(huì )集中釋放，也就是短時(shí)間內出現供求關(guān)系逆轉的情況，進(jìn)而開(kāi)發(fā)商迅速提價(jià)改變房?jì)r(jià)預期。但是現在來(lái)看這種以往屢次出現的現象可能性已不大。

　　因為即使成交量不上升，開(kāi)發(fā)商投資的商品房也在不斷建好，供給不斷增加。而且，各地打擊捂盤(pán)惜售屯房的力度不斷加大，例如北京市建委規定，入市項目須一次性推出全部取證房源，在出售信息更加透明的市場(chǎng)環(huán)境里，住房供給在短期內積聚的速度遠大于虛化的難以衡量的剛性需求的增加速度。有數據顯示，北京6月份商品住宅提供套數和面積分別達到同期成交量的1.7倍和1.6倍。

　　業(yè)界人士表示，觀(guān)望期持續越久對購房者越有利，當前依然緊繃的調控之弦使觀(guān)望氣氛短時(shí)間內難以結束，而沒(méi)有成交量作為支撐的高房?jì)r(jià)沒(méi)有任何意義，任何房企都難以承受長(cháng)期不賣(mài)房的壓力。如果成交量繼續“冰封”而其它融資渠道受阻，降價(jià)出售可能會(huì )成為開(kāi)發(fā)商的唯一出路。記者 李文龍