樓市新政出臺已有兩月，上海樓市風(fēng)云變幻，5月和6月的傳統熱銷(xiāo)季成交很不樂(lè )觀(guān)，面對這種現狀，開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷(xiāo)策略調整，對部分有組織的看房團，以團購的名義給予額外優(yōu)惠。上周末，滬上某房地產(chǎn)網(wǎng)站舉辦的9線(xiàn)30盤(pán)的看房團，著(zhù)實(shí)熱鬧了一把。

　　組織新氣象：額外優(yōu)惠

　　“團購宗旨就是省錢(qián)、省心，比起購房者自己的‘孤軍奮戰’，開(kāi)發(fā)商給出的折扣優(yōu)惠力度肯定會(huì )大得多�！�萬(wàn)人購房團’絕不是炒作，絕不是開(kāi)發(fā)商的一場(chǎng)陰謀”。組織者對于目前團購團極力推崇。

　　據了解，網(wǎng)站組織網(wǎng)友集體看樓、團購的活動(dòng)，在近年越來(lái)越多。網(wǎng)絡(luò )“萬(wàn)人購房團”的新聞，也吸引了不少人的關(guān)注。由于網(wǎng)站在組織網(wǎng)友購房時(shí)，能事先和相關(guān)樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商談好一定的折扣優(yōu)惠，而對于開(kāi)發(fā)商而言，如果網(wǎng)絡(luò )團購能促進(jìn)銷(xiāo)售，也樂(lè )見(jiàn)其成。

　　在上周末的滬上團購看房活動(dòng)中，記者發(fā)現，大多住宅樓盤(pán)都給出了一定的小幅優(yōu)惠，如96折或是97折，有些還推出了9折的特價(jià)房，而一些別墅項目則折扣較多，某別墅項目推出了最高40萬(wàn)元的優(yōu)惠。據組織者透露，由于都是一些品質(zhì)樓盤(pán)，因此看房后有意向的客戶(hù)很多，少部分客戶(hù)還交了意向金。

　　降價(jià)新名義：團購

　　“現在我們比較歡迎團購�！币晃环慨a(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)人士向記者坦言道。他指出，目前的樓市其實(shí)對于開(kāi)發(fā)商而言，降價(jià)其實(shí)是必然的，但是如何降價(jià)很有學(xué)問(wèn)�！霸谟^(guān)望的氣氛下，有可能你的降價(jià)行為被市場(chǎng)認為還有泡沫可以擠，吃力不討好�！痹撊耸拷榻B道。

　　對于團購，該人士透露，一方面給額外的優(yōu)惠，老客戶(hù)不會(huì )來(lái)找麻煩，另一方面團購帶有一定的引導性，購房者的從眾心理會(huì )發(fā)揮作用�！爱吘宫F在供需依舊存在，只是被壓抑著(zhù)�！�

　　據了解，早前未參加過(guò)團購的一些知名的開(kāi)發(fā)商，現在都紛紛加入，雖然這些開(kāi)發(fā)商都有各自的優(yōu)惠，但是通過(guò)團購的名義再疊加一些小幅的優(yōu)惠，其效果更好。上周，萬(wàn)科在滬的兩樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)，通過(guò)與團購組織的合作，取得了認購七成的成績(jì)。

　　切莫逆轉調控政策效果

　　業(yè)內人士坦言，每到房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷時(shí)，一些團購買(mǎi)房活動(dòng)會(huì )比較多，其中牽涉多方利益，組織者往往出于提升品牌影響力的考慮，而開(kāi)發(fā)商則希望借消費者的從眾心理獲益。

　　據了解，購房團大多能從開(kāi)發(fā)商處談到1-2個(gè)點(diǎn)的折扣，也即是比開(kāi)發(fā)商對外公開(kāi)的購房?jì)?yōu)惠折扣之外再額外加多1個(gè)點(diǎn)或2個(gè)點(diǎn)。對于開(kāi)發(fā)商而言，這也是可以接受的幅度。而對于許多選擇購房團的購房者來(lái)說(shuō)，只要能拿到更多的額外折扣，何樂(lè )不為。

　　但也有專(zhuān)家認為，切莫讓“團購買(mǎi)房”逆轉調控政策效果。經(jīng)濟學(xué)博士馬紅漫就認為，一方面是市場(chǎng)房?jì)r(jià)繼續保持堅挺，另一方面則是購房者試圖入市買(mǎi)房，這表明部分購房者對于調控政策的最終效果有些懷疑。盡管對于個(gè)體利益而言，參與所謂“團購”或許能夠帶來(lái)一定的價(jià)格優(yōu)惠，但是對于房產(chǎn)調控政策的長(cháng)期績(jì)效來(lái)說(shuō)，這樣的“優(yōu)惠”堪為嚴峻的現實(shí)考驗。

　　他專(zhuān)門(mén)撰文指出，歷史經(jīng)驗已經(jīng)證明，改變房?jì)r(jià)運行趨勢，使得房?jì)r(jià)最終由跌轉漲的關(guān)鍵要素就在于剛性需求的集中爆發(fā)，而剛性需求所能夠容忍的時(shí)間長(cháng)度一般就在半年左右。如果從去年11月份房產(chǎn)調控開(kāi)始算起，本輪調控已經(jīng)持續了7個(gè)月，已然屬于“超期服役”。正是由于4月份新“國十條”的猛藥推出，才使得剛性需求的容忍時(shí)間有所延長(cháng)。但是如果房地產(chǎn)調控政策出現真空，而房?jì)r(jià)繼續保持堅挺，則剛性需求隨時(shí)都可能集中入市。而所謂的網(wǎng)站團購，恰恰就是剛性需求開(kāi)始入市的重要標志，它清楚無(wú)誤地表明房地產(chǎn)調控開(kāi)始進(jìn)入到最嚴峻考驗期。一旦調控政策處理不慎，就有可能讓之前所積累的政策效果全部喪失。張駿斕