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　　(聲明：刊用《中國新聞周刊》稿件務(wù)經(jīng)書(shū)面授權)

　　住房擁有者并不比租房者的幸福指數更高，雖然住房擁有者有較高水平的公民參與，會(huì )帶來(lái)某些社會(huì )效益，但這會(huì )以經(jīng)濟發(fā)展為代價(jià)

　　普通美國人的住房夢(mèng)的核心是擁有自己的住房，更典型的夢(mèng)想是擁有一所房前帶有一小塊綠地的獨立房屋。這包含了兩重含義，一是較大的住房面積，因為在美國，一座傳統的獨立房屋的居住面積一般都不會(huì )太小，另一個(gè)是這種房屋的位置大多在郊區，因為大城市中心的地價(jià)過(guò)于昂貴。

　　在美國房?jì)r(jià)大跌之前，大部分的美國人已經(jīng)實(shí)現了擁有自己住房的夢(mèng)想。歷史上，在1929年的大蕭條發(fā)生之前，只有少數美國人擁有自己的住房。但是危機過(guò)后的30和40年代，金融機構采取了發(fā)放更長(cháng)期的抵押貸款的政策，降低了一定期限內還款的數量，從而鼓勵了更多的人購買(mǎi)住房。政府對抵押貸款的稅收優(yōu)惠政策也是對購房的推動(dòng)。這樣美國擁有住房的家庭從20世紀40年代的44%上升到60年代的62%。

　　擁有住房比例的增長(cháng)，還受到其他因素的刺激：聯(lián)邦政府對高速公路的建設和城市郊區基礎設施的完善。汽車(chē)為大量人口分散在更遠的郊區居住提供了便利，對住房的需求與對汽車(chē)的需求因而同步增長(cháng)，對與住房有關(guān)的所有形式的產(chǎn)品的需求也隨之加大。近些年來(lái)的金融創(chuàng )新，如可調利率的抵押貸款和次級貸款的證券化，進(jìn)一步提高了美國人擁有住房的比例，并使對住房的需求一直保持在很高的水平。到2004年，美國家庭擁有住房的比例增加到了創(chuàng )紀錄的69.2%。

　　刺激購房的政策對于大蕭條期間成長(cháng)起來(lái)的一代人來(lái)說(shuō)，可能能夠起到適當的效果，因為這一群體有節儉的習慣，而刺激購房的政策能夠鼓勵他們購房，從而在40〜60年代推動(dòng)經(jīng)濟以更快的速度發(fā)展。但是到了更年輕的幾代人，情況就發(fā)生了變化。這些人群從小就習慣于借貸消費，在信用無(wú)節制的擴張中，他們并沒(méi)有因自己的過(guò)度消費而產(chǎn)生危機感。同時(shí)，擁有住房本身不僅是目的，而且還成了獲利的手段。

　　然而，這次金融危機使美國經(jīng)歷了自大蕭條以來(lái)最大的經(jīng)濟危機。房地產(chǎn)泡沫破滅，債券市場(chǎng)暴跌，大量銀行破產(chǎn)或與其他銀行合并。金融危機傷及了美國實(shí)體經(jīng)濟，而且還蔓延到了歐洲、亞洲和整個(gè)世界。經(jīng)濟學(xué)家們把危機的罪魁禍首歸于美國缺乏金融監管。

　　危機使美國痛切地意識到，美國人的過(guò)度消費和儲蓄不足是一個(gè)長(cháng)期被忽視的問(wèn)題。對購房的刺激政策扭曲了美國的經(jīng)濟需求，因為在住房上的大量投資意味著(zhù)在其他方面較少的支出，例如在醫療技術(shù)、軟件或新能源的研發(fā)上，而這些部門(mén)的產(chǎn)品在未來(lái)的一些年中可以推動(dòng)美國的出口和經(jīng)濟增長(cháng)。有人提出，為了消除美國經(jīng)濟面臨的隱患，必須改變政策，停止需求的扭曲，解決的方法應始于不再把擁有住房當作刺激美國經(jīng)濟發(fā)展的手段，因為原有的政策鼓勵人們買(mǎi)過(guò)大的住房，導致了過(guò)低居住密度的郊區的發(fā)展。

　　上述主張得到了一些經(jīng)濟學(xué)家理論上的支持。最近，沃頓商學(xué)院的經(jīng)濟學(xué)家格雷西·王的研究表明，在收入和人口數量不變的條件下，住房擁有者并不比租房者的幸福指數更高，他們獲得自尊的程度在兩種情況下也不會(huì )有什么差異。雖然住房擁有者有較高水平的公民參與，會(huì )帶來(lái)某些社會(huì )效益，但這會(huì )以經(jīng)濟發(fā)展為代價(jià)。經(jīng)濟學(xué)家安德魯·奧斯瓦爾德指出，在美國和歐洲，擁有住房的比例與失業(yè)率成正比，那些擁有住房率更高的地區，失業(yè)率也更高，因為擁有住房把人們固定在了一個(gè)地區，迫使他們在當地尋找工作，無(wú)論他們是否有適當的技能，也無(wú)論這里的經(jīng)濟是處于繁榮還是衰退。

　　顯然，當家庭擁有住房的比率提高時(shí)，社會(huì )流動(dòng)性會(huì )相應降低。據估計，50和60年代，美國人在某一年中流動(dòng)的可能性是如今的將近兩倍。40年代后期美國人口普查局開(kāi)始跟蹤人口地址的變化，而統計數字顯示，去年美國人口的流動(dòng)比例小于40年代。這種勞動(dòng)市場(chǎng)的僵化，被認為不利于經(jīng)濟發(fā)展，尤其是在經(jīng)濟發(fā)生動(dòng)蕩之時(shí)。

　　次貸危機的現象之一就是大量不能按期償付抵押貸款的人失掉了住房贖回權，這就使一些家庭喪失了擁有住房的夢(mèng)想。這次經(jīng)濟危機可能標志著(zhù)美國住房夢(mèng)的受挫和現有美國生活方式的終結。在接受了此次次貸危機的教訓之后，未來(lái)美國對金融業(yè)的監管肯定會(huì )有所加強，房貸將不會(huì )像危機前那么容易獲得，購買(mǎi)住房將因此變得相對困難。這預示著(zhù)，擁有住房的美國家庭的比例將會(huì )有所減少，人口流動(dòng)可能會(huì )有所增加，大城市的郊區將可能縮小，居住將可能變得比以前集中。其根本原因是，美國人的生活方式早已超過(guò)了他們自己的實(shí)際消費能力，是靠外國資本和虛幻的住房財產(chǎn)來(lái)過(guò)度消費的。為此，美國人可能必須調整自己的生活方式�！镂�/周琪 作者為中國社科院美國研究所研究員