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　　最近的樓市“小陽(yáng)春”,二手房成交量功不可沒(méi)。一些城市的二手房簽約量遠超期房,二手房為何走俏?零點(diǎn)調查員近日在北京進(jìn)行調查,走訪(fǎng)二手房購房者以及房屋中介機構,了解二手房熱銷(xiāo)的原因。

　　年輕人結婚不想再租房

　　年輕人婚房成為重要剛性需求。數據顯示,北京20-34歲的適婚人群占全市總人口的比例逐年遞增,截至2007年底已高達30%,這部分需求非常巨大。筆者從我愛(ài)我家房地產(chǎn)中介公司了解到,目前二手房的購房人群中,首次置業(yè)的自住需求占65%。一位受訪(fǎng)者表示:“我馬上就要結婚了,不想再租房住了,而二手房可以即買(mǎi)即住�！�

　　二手房的成交情況也證明了這一點(diǎn)。從3月的成交情況來(lái)看,二手房的購買(mǎi)者以首次置業(yè)人士居多。購房者大多數是二三十歲的年輕人,基本都是為了結婚才來(lái)買(mǎi)房,相關(guān)數據顯示,在3月各類(lèi)型購房人群中,30歲以下的年輕人購房成交量環(huán)比上漲了125%。

　　目前成交的二手房也以低總價(jià)、小戶(hù)型住宅為主,北京3月份成交的二手房中71.8%的價(jià)位在60萬(wàn)以下,90平方米以下戶(hù)型成交套數占總量達64.40%。這樣的價(jià)格和面積顯然也比較適合初婚的年輕人。

　　人氣更旺配套更完善

　　對于大多數的自住房的購買(mǎi)者,住宅區的人氣是很重要的考察因素,有被訪(fǎng)者表示“一般新盤(pán)交房后好久都空著(zhù)沒(méi)人住,感覺(jué)不像住宅區,老小區呢,到處有老人孩子溜達,又安全又覺(jué)得有人氣”。新盤(pán)空置率高,不僅讓購房者沒(méi)有家的感覺(jué),還影響小區周邊的配套設施建設。而二手房多位于成熟小區,周邊醫院、超市、菜市場(chǎng)、家居建材等配套都較為齊全,對于自住需求的購房者,生活極為便利。

　　不少受訪(fǎng)者表示,新盤(pán)“地段好的價(jià)格貴,價(jià)格能接受的又有點(diǎn)偏”,同地段的價(jià)格優(yōu)勢是二手房的核心競爭力。除了價(jià)格,近期的二手房交易火爆也與市場(chǎng)新盤(pán)供給量減少有關(guān)。

　　當前交易成本相對較低

　　2008年12月,由財政部、國家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于個(gè)人住房轉讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》,其中明文規定:“個(gè)人購買(mǎi)超過(guò)2年(含2年)的普通住房對外銷(xiāo)售時(shí),免征營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購買(mǎi)不足2年的普通住房對外銷(xiāo)售的,按照其銷(xiāo)售收入減去購買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅”。此前,二手房交易的收稅標準是,凡距離上次交易時(shí)間5年內的普通住房均需繳納兩次交易總價(jià)差額5.5%的營(yíng)業(yè)稅。與此同時(shí),新房的交易成本卻沒(méi)有什么松動(dòng),大額稅費如3%的契稅、2%的公共維修基金都是筆不小的支出。

　　中介費大幅優(yōu)惠。在前兩年地產(chǎn)火熱時(shí)期,知名中介機構的傭金費率基本都是3%,目前則有較大幅度的優(yōu)惠,最低可至1%。傭金的減少也推漲了二手房的人氣。