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　　張先生最近在上海青浦的徐涇鎮的西郊楓林苑新購置了一套600萬(wàn)的獨棟兩層別墅，這是張先生一家第一次購買(mǎi)別墅，一個(gè)多月來(lái)挑選別墅的體驗新鮮而愉快：從浦東看到浦西，從市中心的高端別墅看到郊區的經(jīng)濟型別墅，從聯(lián)體看到獨棟，從四五百萬(wàn)的看到兩千多萬(wàn)的……走進(jìn)每個(gè)別墅的瞬間，都會(huì )讓人勾畫(huà)起一幅美好的、其樂(lè )融融的全家別墅生活圖。

　　張先生的別墅夢(mèng)想是在朋友的鼓勵下實(shí)現的，銀行的朋友告訴他如果想要買(mǎi)房，“還不如趁現在難得的寬松房貸政策條件趕緊買(mǎi)套大的一步到位，現在買(mǎi)房最多貸款可以達到七成，并享受7折的利率優(yōu)惠，未來(lái)未必可以有這么好的貸款優(yōu)惠�！敝�?chē)�買(mǎi)別墅的朋友最近突然變多了，這也讓張先生一家的別墅夢(mèng)想蠢蠢欲動(dòng)。

　　張先生雖然工作在浦西，但是第一想到的卻是浦東陸家嘴一帶，因為考慮到附近的繁榮程度和升值潛力。

　　“后來(lái)又看了浦東其他幾個(gè)別墅區。我們總共在浦東看了七八套，有三套全家看中都準備交定金了;但是就從看房到交定金中間隔一兩個(gè)星期價(jià)格就漲了百十萬(wàn)，最后還是卻步了�！�

　　在浦東沒(méi)有收獲，張先生轉而投向浦西。聽(tīng)說(shuō)徐涇鎮是浦西目前比較熱門(mén)的別墅板塊，張先生開(kāi)車(chē)想一探究竟，于是一見(jiàn)就決定把未來(lái)的家安在這里了�！八�交通挺方便的，距離虹橋機場(chǎng)僅5公里，開(kāi)車(chē)延安高架徐南路下不用半個(gè)小時(shí)即可到家�！�

　　現在買(mǎi)下的這套是張先生一家在徐涇看的第5套別墅，600萬(wàn)的價(jià)格相比浦東較低，在周?chē)�的別墅群里算中等價(jià)位。令張先生頗為滿(mǎn)意的是這次價(jià)格沒(méi)有像浦東那樣“一日不見(jiàn)如隔三秋”，成交價(jià)依然是原來(lái)的600萬(wàn)�！斑@里的原房東很多是香港或臺灣的投資客，售價(jià)比較穩定。臺灣人注重風(fēng)水，房子的朝向和房型也很正�！�

　　張先生最終是選擇了六成的商業(yè)貸款。據中原地產(chǎn)肖女士介紹，“由于別墅的價(jià)格比較高昂，我們目前所接觸的業(yè)主中，采用商業(yè)貸款購置別墅非常普遍，大部分都是七成的商業(yè)貸款，100%在五成以上�！�

　　5月別墅市場(chǎng)回暖

　　根據佑威房地產(chǎn)研究中心提供給我們的數據，5月上海市獨立別墅成交面積為9.45萬(wàn)平方米，相比4月增加了40.7%，整體樓市的回暖，帶動(dòng)高端別墅市場(chǎng)的回暖，其成交量也成為近一年來(lái)的新高;而5月全市獨立供應面積為5.09萬(wàn)平方米，相比4月翻了一倍還多。佑威研究認為，雖然供應量出現了明顯的增加，但是新增供應明顯跟不上成交快速上漲的步伐，可見(jiàn)短期內還是出現了供不應求的局面;從成交均價(jià)來(lái)看，5月獨立別墅的成交均價(jià)為30173元/平方米，與4月相當，也處于一個(gè)相對的高位，這與近期一些高端別墅的熱賣(mài)不無(wú)關(guān)系，其中成交排名前十的項目中，有兩個(gè)項目的單價(jià)超過(guò)了50000元/平方米。

　　2009年5月，上海市聯(lián)排別墅共成交了19.72萬(wàn)平方米，其中單套200平方米以下和單套面積在200-300平方米之間的戶(hù)型為主，占到了全市成交總量的39.10%和59.50%，其他單套面積大于300平方米的房型幾乎沒(méi)有市場(chǎng);在本月聯(lián)排別墅的成交中，單價(jià)10000-15000元的所占比例最大，為48.92%，而單價(jià)在10000元以下和15000-20000元的分別占到21.05%和20.63%。而在本月聯(lián)排別墅成交排名前十的項目中，200萬(wàn)以下的項目就有三個(gè)，這也表明總價(jià)150-250萬(wàn)之間的經(jīng)濟型別墅受到市場(chǎng)的歡迎。

　　中原地產(chǎn)別墅部的許經(jīng)理告訴記者，四五月份浦東的較為熱門(mén)的一些二手別墅區價(jià)格漲幅較為明顯;例如浦東洋涇的御翠園的兩套相同房型位置靠近的5房3廳4衛的483平方米的三層別墅，四月份的售價(jià)是2520萬(wàn)，而5月份則升至3000萬(wàn)，漲幅達到17%。該樓盤(pán)內5月份至今二手獨棟別墅共成交5套，面積285-576平米，售價(jià)分別從1800萬(wàn)到4700萬(wàn)不等。一手聯(lián)體別墅價(jià)位從1200萬(wàn)到1600萬(wàn)，5月份曾創(chuàng )下3天內售出24套的記錄。

　　中原地產(chǎn)別墅部滬青平地區的李經(jīng)理指出，由于周?chē)�的一系列商業(yè)配套設施還在建設過(guò)程中待不斷完善，目前浦西的別墅相對來(lái)說(shuō)還保持在量增價(jià)穩的狀態(tài)，這兩個(gè)月來(lái)70%-80%的別墅價(jià)格保持穩定浮動(dòng)，有20%左右的別墅出現約10%的增幅比如像別墅區非常成熟的徐涇板塊。

　　三千石地產(chǎn)的王先生也推薦了徐涇板塊，“目前板塊的價(jià)位還是比較低的，所以投資在這里，3-5年內應該可以有50%以上的回報�！�

　　投資別墅首選地段

　　“投資別墅首選地段!”這點(diǎn)所有別墅業(yè)內人士的建議一致。

　　中原地產(chǎn)別墅部的許經(jīng)理向記者介紹道，好的地段包括很多內涵，除了周?chē)�的環(huán)境、經(jīng)濟開(kāi)發(fā)程度、整體商業(yè)配套設施、交通，還包括物業(yè)管理，齊全的會(huì )所配套設施、小區內的別墅布局合理、房型結構、朝向等。地段意味著(zhù)未來(lái)的升值空間。其次是小區的總體的硬環(huán)境。自住的要求花園大，棟距開(kāi)闊，交通便捷，居住人群素質(zhì)高。投資則需要小區出租率高，開(kāi)發(fā)商統一裝修，物業(yè)高標準�！�

　　如果是自住的話(huà)，挑選一般需要更加細致。首先是環(huán)境：優(yōu)越的地理位置預示著(zhù)生活的舒適便捷、交通的便利和地產(chǎn)升值潛力。別墅區周?chē)�的自然環(huán)境也很重要，尤其不要忽視一些對將來(lái)居住會(huì )帶來(lái)潛在生態(tài)影響或視覺(jué)、聽(tīng)覺(jué)、嗅覺(jué)污染的環(huán)境因素，例如周邊有無(wú)污染環(huán)境的工廠(chǎng)、有無(wú)鐵路干線(xiàn)或者飛機航線(xiàn)下。

　　其次是景觀(guān)和人文：例如該區域人文脈絡(luò )，發(fā)展商的實(shí)力和信譽(yù)、別墅區開(kāi)發(fā)的主題和理念、別墅區的客戶(hù)定位以及其他業(yè)主的身份等情況都是值得了解的。景觀(guān)則是指開(kāi)發(fā)商在別墅區內布置的規�；�的景觀(guān)，如溪流、噴泉、標志性景觀(guān)建筑、雕塑、園林等，景觀(guān)環(huán)境規劃的優(yōu)劣直接影響著(zhù)別墅區的品位和情趣。

　　第三是小區的整體規劃，例如別墅區的容積率、樓間距、綠化率等;別墅區設計上對私人空間的照顧，如私家花園、前庭后院的大小、有無(wú)視線(xiàn)阻隔設計(影響私密性)等都應予以留意。整體規劃還包括開(kāi)發(fā)商對區內生活環(huán)境的規劃。比如常用配套如超市、托兒所、醫務(wù)室、會(huì )所等對今后業(yè)主的生活質(zhì)量息息相關(guān)。

　　第四是別墅的設計，包括外觀(guān)和房型。房型上自住的業(yè)主需要特別關(guān)注房型設計的功能分區，看社交、家人聚會(huì )、主人生活區域、工作區、休閑區等功能區域設置是否合理，私密性是否良好，車(chē)庫、保姆房等的設計是否實(shí)用。此外對于各層凈高、窗戶(hù)大小、陽(yáng)臺設置等影響生活舒適性的方面也應注意考察。

　　自住還有一點(diǎn)極為重要，那就是小區的物業(yè)管理。別墅區的物業(yè)管理對于業(yè)主將來(lái)的正常使用及物業(yè)將來(lái)的升值潛力都至關(guān)重要�？疾煳飿I(yè)管理，一是要了解誰(shuí)來(lái)管理，二是要了解具體的管理內容，對如門(mén)禁管理、巡邏管理、交通管制、智能化防盜設備管理、緊急呼叫系統管理等安全管理要格外重視。

　　別墅投資客在挑選別墅時(shí)也分兩種，長(cháng)期出租投資和短期增值投資。前者對別墅區的入住率和租金有較高的要求。后者則看好別墅的升值潛力，此類(lèi)業(yè)主最好選擇價(jià)位適宜便于出手的主流別墅產(chǎn)品，或者關(guān)注內有確定升值潛力別墅區，例如近期有輕軌、地鐵、高速路等交通干道開(kāi)通的熱點(diǎn)區域。