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　　農民李家喜當選CCTV“一周人物”

　　個(gè)人買(mǎi)地建房離我們有多遠———李家喜現象引發(fā)的思考

　　作為農民買(mǎi)地開(kāi)發(fā)商品房第一人，李家喜遭遇了網(wǎng)上如雨的評價(jià)。

　　李家喜的探索，讓很多市民近距離地看到了個(gè)人買(mǎi)地、個(gè)人蓋房和土地投資方面的機會(huì )和可能性。

　　本報記者聚焦由此引發(fā)的諸多疑問(wèn)，咨詢(xún)專(zhuān)家、業(yè)內和相關(guān)法規，期待給“個(gè)人購地”一個(gè)更加全面的視角。

　　話(huà)題一

　　經(jīng)濟問(wèn)題不是自蓋別墅的攔路虎

　　當李家喜以不到14萬(wàn)元一畝的價(jià)格買(mǎi)下這塊地后。讓很多市民產(chǎn)生一個(gè)念頭：我們是不是可以繞開(kāi)開(kāi)發(fā)商建別墅？

　　業(yè)內介紹，土地是生產(chǎn)資料，國家允許個(gè)人購買(mǎi)。李家喜說(shuō)，“如果不當商品賣(mài)，我在這塊地上蓋房子自己住，不用成立開(kāi)發(fā)公司�！�

　　市民自蓋“寬敞和有花園的房子”的夢(mèng)想，從經(jīng)濟上來(lái)看，似乎并不存在太多的難題——自蓋別墅怎么算也比購買(mǎi)商品別墅劃算得多。

　　以2007年誕生的武漢“地王”價(jià)格推算，其樓面地價(jià)6879元/平方米，如果買(mǎi)100平方米，成本69萬(wàn)元。蓋上占地70平方米3層的個(gè)性小屋，建筑面積210平方米。以高的建設成本4000元/平方米計算，蓋樓花費84萬(wàn)元。

　　花上153萬(wàn)元，在開(kāi)發(fā)商手上肯定買(mǎi)不到210平方米“占天占地”的獨棟。

　　話(huà)題二

　　“個(gè)性化住房”在中心城區可望難及

　　盡管開(kāi)發(fā)商的樓盤(pán)在不斷刷新房屋的樣式，但別墅也好，洋房也罷，仍舊還是“批發(fā)”建設。無(wú)法誕生如廬山別墅一樣的“個(gè)性面孔”。

　　專(zhuān)家指出，個(gè)人拿地，為自己蓋房，像辦個(gè)人畫(huà)展一樣，每個(gè)自己建房的人，都會(huì )把他的所喜所思表達出來(lái)，這也可能催生武漢城市的“個(gè)性化住房”。

　　不過(guò)，管理部門(mén)介紹，若是中心城區，想實(shí)現“寬敞的房子+院落”，可能性幾乎沒(méi)有。

　　一是我國節約用地的政策不允許。武漢中心城區容積率比較高，大多在2—3。

　　就算容積率是2，買(mǎi)一畝地，必須蓋1334平方米的住房，一個(gè)家庭用不了，得三四家合起來(lái)建。容積率高了，房屋的形態(tài)受到限制——要么院子小，要么房屋樓層加高。

　　二是市場(chǎng)上沒(méi)有這么小的地塊賣(mài)。中心城區舊城改造都是成片開(kāi)發(fā)，小地塊鳳毛麟角。從武漢市土地市場(chǎng)此前的供應記錄看，小地塊，規劃用途都是加油站或停車(chē)場(chǎng)類(lèi)。

　　三是，如果有城市中心區的小地塊，爭奪會(huì )很激烈，從而升高地價(jià)和房?jì)r(jià)。

　　據悉，武漢遠城區誕生過(guò)一些人個(gè)拿地記錄。

　　話(huà)題三

　　會(huì )不會(huì )掀起個(gè)人買(mǎi)地風(fēng)？

　　個(gè)人買(mǎi)了地，是不是可以等到它升值了再賣(mài)出去？市土地部門(mén)有關(guān)負責人回答：法律規定，土地競得者只有在土地上的建設投資達到25%，符合國家相關(guān)要求，才能進(jìn)入市場(chǎng)再轉讓。

　　按照國土部規定，持有開(kāi)發(fā)用地閑置超過(guò)兩年，政府有權無(wú)條件收回。盡管現實(shí)中，武漢市收地的案例少見(jiàn)。業(yè)內分析，如果是個(gè)人閑置土地，政府執法的難度會(huì )小一些，閑置地面臨回收的風(fēng)險更大。

　　話(huà)題四

　　李家喜模式能“漂白”小產(chǎn)權房？

　　李家喜報道見(jiàn)報后，在網(wǎng)上發(fā)表了作者野戰神龍一則觀(guān)點(diǎn)“武漢農民買(mǎi)地建房背后是城市化幌子下的‘小產(chǎn)權’漂白”。

　　他說(shuō)，按照李家喜的做法，今后各地郊區集鎮可將集體土地先轉化成國有土地，然后通過(guò)土地交易再購回這塊地，這樣就可以完成小產(chǎn)權的漂白。而增加的成本在這個(gè)事件中，每套房子比小產(chǎn)權房只貴了1萬(wàn)左右，可以想象多花1萬(wàn)多元就可以拿到一個(gè)房產(chǎn)證的吸引力有多大。同時(shí)當地政府也可以拿到一份不小的財政收入。

　　小產(chǎn)權房與商品房的區別在于土地性質(zhì)：小產(chǎn)權房是村集體用地，商品房是國有經(jīng)營(yíng)用地。據悉，李家喜數年前購得原單位的養豬場(chǎng)，用地性質(zhì)是國有綜合用地，并不是集體用地。

　　他告訴記者，申請國土部門(mén)回購再從市場(chǎng)上競得，是完成土地從個(gè)人到公司的轉換和變成住宅用地。

　　李家喜模式，與小產(chǎn)權房無(wú)關(guān)。