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“房?jì)r(jià)太高”的喊聲四起,四處托人買(mǎi)房的人卻一抓一大把;股市動(dòng)蕩,但地產(chǎn)企業(yè)頻頻上市連造首富;租售比這個(gè)國際上通用的投資原則,卻在北京樓市徹底被忽略,沒(méi)有人投資房產(chǎn)的時(shí)候會(huì )想起;臨近年關(guān),新一輪搶購潮又開(kāi)始出現……2009年的樓市在讓人蕩氣回腸的同時(shí),又徹底失去方向,說(shuō)不好現狀,看不懂未來(lái),看得到的是熱熱鬧鬧的一個(gè)個(gè)場(chǎng)景中,一些看似悖謬的怪現象正在上演。在政策、市場(chǎng)都存在太多的不確定因素前,艱難地去空談未來(lái),不如冷靜地看清眼下的現狀,這樣,也許來(lái)得更實(shí)際一些。
-國際通行的租售比在北京失靈
作為一個(gè)在美國生活了7年,去年5月回國后一直在“買(mǎi)房還是不買(mǎi)房”之間糾結的“海龜”,莫陽(yáng)再次被香港美聯(lián)物業(yè)北京公司的一份數據“震撼”了。
美聯(lián)物業(yè)的這份數據報告顯示:據美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)研究部調查顯示,11月以來(lái)北京的樓市租售比再創(chuàng )紀錄首次突破了1:500,達到了1:525,部分區域甚至達到了1:700。而這一比例在2008年基本在1:400左右,上漲幅度達到了25%。這還沒(méi)有考慮到逐漸增加的北京租賃房源,空置期也在增加。
在美國的7年學(xué)習和工作經(jīng)歷告訴他,買(mǎi)不買(mǎi)房重要的參考指標就是租售比。從去年5月至今,看著(zhù)租售比由1:400到1:500,直到美聯(lián)物業(yè)最新的統計數據――1:600,莫陽(yáng)一直沒(méi)有買(mǎi)房,因為“國際慣例”是這樣的:國際上通行的標準認為,合理的房?jì)r(jià)租售比應在1:250以?xún),即如果把房子按現在的租金出租,100個(gè)月至230個(gè)月(大致相當10年至20年)內能收回房款,買(mǎi)房就是合算的。
而讓他糾結的是,盡管他堅守“國際慣例”沒(méi)有買(mǎi)房,但是從去年5月到現在,他看到的事實(shí)是:盡管北京的租售比偏離國際“警戒線(xiàn)”越來(lái)越遠,但是他周邊的朋友、同事買(mǎi)了房的,不僅沒(méi)有遭遇危險,而且升值了;升值的不僅僅是每平方米幾百塊錢(qián)的問(wèn)題,而是每平方米三四千元甚至五六千元。而租金顯然是“我自巋然不動(dòng)”――莫陽(yáng)去年5月回來(lái)的時(shí)候,在單位附近租的一套兩居室是2600元,如今,盡管單位周邊的房?jì)r(jià)每平方米已經(jīng)上漲了4000多元,但是租金還是原來(lái)的價(jià)格。
讓莫陽(yáng)更為困惑的是,每次當他拿租售比去和朋友、同事甚至樓盤(pán)銷(xiāo)售人員去探討的時(shí)候,得到的回應幾乎千篇一律:“北京人買(mǎi)房,誰(shuí)還用這個(gè)來(lái)衡量劃不劃算?你見(jiàn)過(guò)因為沒(méi)有考慮租售比,而買(mǎi)房買(mǎi)賠了的人嗎?租售比在北京不靈!”
是的,租售比在北京樓市徹底失靈,莫陽(yáng)昨天再次肯定地對自己說(shuō),他決定拋開(kāi)“國際慣例”投身到購房大軍中去。
-“買(mǎi)房賺錢(qián)”忽略租金
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(cháng)楊紅旭介紹,1998年至2001年間,我國房?jì)r(jià)與租金增長(cháng)情況基本一致。2002年開(kāi)始,隨著(zhù)房?jì)r(jià)的持續偏快上漲,房?jì)r(jià)長(cháng)期背離租金。尤其是2004年至2008年,租金漲幅維持在2%上下,房?jì)r(jià)增幅卻高達6%至10%。調查數據也顯示,盡管北京樓市歷經(jīng)了2005年、2008年兩次大的調整,但正如像購房人馬先生說(shuō)的那樣,“事實(shí)證明,每次調整都是再次暴漲的基礎”,從1998年至今,北京房?jì)r(jià)一路上漲,而租金基本平穩。這也是北京等地樓市租售比越來(lái)越大的原因。
在房?jì)r(jià)上漲的背景下,不僅是有錢(qián)人為了保值或者投資升值購房,越來(lái)越多的工薪階層也加入到了“買(mǎi)房賺錢(qián)”的行列。有錢(qián)人為保值購房,租金高低與否本來(lái)他們就不關(guān)心,而房?jì)r(jià)上漲帶來(lái)的巨大利潤也讓越來(lái)越多的普通購房人忽略租金的高低。
2005年在麗都附近買(mǎi)了套兩居的聶小姐只在去年奧運會(huì )期間,將房子以10萬(wàn)元短租了兩個(gè)月,其余的時(shí)間都是空著(zhù),聶小姐說(shuō):“房?jì)r(jià)已經(jīng)從當初買(mǎi)時(shí)的幾千元上漲到了兩萬(wàn)多元,還出租干嗎?找一個(gè)合適的價(jià)格賣(mài)了,什么都有了!
-租售比失靈樓市不確定因素增大
浙江大學(xué)管理學(xué)院副院長(cháng)賈生華等學(xué)者和業(yè)內人士認為,房?jì)r(jià)和資金的背離以及租售比在中國樓市的失靈都指向一個(gè)事實(shí)――樓市亟待調整的不確定因素很大,博房?jì)r(jià)升值回報的投資者謹慎之心不可無(wú)。
國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所所長(cháng)夏斌認為,如果把上海、北京的房?jì)r(jià)與香港、紐約比,認為中國大城市房地產(chǎn)上漲是沒(méi)有問(wèn)題的。由于城市土地資源有限,這些城市的房?jì)r(jià)從長(cháng)期分析看,在經(jīng)濟周期的某一個(gè)歷史階段必然會(huì )上漲,但夏斌強調:“長(cháng)期看沒(méi)有問(wèn)題,但短期不見(jiàn)得,也許就是跌,這時(shí)候的投資,特別是在房地產(chǎn)上借錢(qián)進(jìn)行投資也許會(huì )遭到損失,甚至是傾家蕩產(chǎn)!(北京青年報余美英)
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