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　　這邊廂，越來(lái)越多的分析預測明年房?jì)r(jià)仍在高位徘徊；那邊廂，住宅出租回報率卻全線(xiàn)下跌———近期，以北京、上海、廣州為代表的一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)屢創(chuàng )新高的同時(shí)，反映真實(shí)居住需求的租金水平卻并未隨之“船高”。官方或民間的測算數據顯示，在廣州，買(mǎi)房放租要22年才能回本；而在北京，出租一套商品房至少要過(guò)40年才能收回成本，有的甚至需要50年。

　　房租回本

　　北京40年廣州22年

　　在樓價(jià)節節上漲的同時(shí)，租金卻停滯不前。地產(chǎn)中介機構的數據顯示，10月份北京市月租金均價(jià)為2504元/套，環(huán)比下降了0.40%，較去年同期的2532元/套下降了1.11%；上海和廣州的租金水平也幾乎保持不變。上海第三季度平均租金環(huán)比上升了0.2%，達到每月158.3元/平方米；豪華公寓租金為每月252.3元/平方米，上升了0.4%。廣州三季度公寓市場(chǎng)租金為每月153元/平方米，環(huán)比微降1.6%；高端別墅租金為每月 136.3元/平方米，環(huán)比微降1.2%。

　　按照中介機構的統計，目前北京地區的房屋租售比已經(jīng)達到1∶495，部分商品房的租售比甚至超過(guò)1∶600，這意味著(zhù)出租一套商品房至少要過(guò)40年才能收回成本，有的甚至需要50年。

　　而來(lái)自官方的權威研究報告也關(guān)注到房?jì)r(jià)有高估的風(fēng)險。最近，廣州市國土房管局發(fā)布首份《廣州市房屋房?jì)r(jià)租金比研究報告》，首次對廣州市的商品住宅的房?jì)r(jià)與租金的比值進(jìn)行深入研究分析。報告顯示：廣州房?jì)r(jià)租金比由2005年的202上升至2007年272的水平，即投資回報率只有4%多一點(diǎn)。這個(gè)數值是什么概念呢？對于購房投資者來(lái)說(shuō)，不考慮諸如通貨膨脹等其他因素影響，投資者至少要在272個(gè)月也就是22年后才能收回本金。

　　房屋售價(jià)不斷走高

　　投資價(jià)值逐步變小

　　美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)部表示，和國外在購房及租房方面的理念不同，買(mǎi)房在我國成為生活的必需，這也是造成我國房地產(chǎn)租售比遠高于國際標準的原因之一。但是，從指標的變化趨勢可以看出，投資需求的大量入市使得房?jì)r(jià)上漲速度過(guò)快，已經(jīng)和租金水平嚴重背離。目前我國一線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)不斷走高，投資者已經(jīng)逐步取代剛性需求者入市。

　　事實(shí)上，回望過(guò)去幾年房?jì)r(jià)的上升軌跡可以發(fā)現，伴隨著(zhù)房?jì)r(jià)的飆升，房產(chǎn)的投資價(jià)值正逐步變小。據統計，廣州一手房?jì)r(jià)格從2004年的4618元/平方米上升到2007年的8599元/平方米，上升了86%，其中2007年的升幅超過(guò)36%。而廣州住宅租賃市場(chǎng)一直保持平穩，租金水平增長(cháng)緩慢，從而導致廣州房?jì)r(jià)租金比接近到國際公認的300上限臨界點(diǎn)，房?jì)r(jià)高估風(fēng)險已十分明顯。

　　廣州市國土房管局依此判斷，廣州近年的房產(chǎn)投資者的投資方式并不是為了買(mǎi)房之后出租來(lái)做長(cháng)線(xiàn)投資賺取租金收益，而更多是期望房?jì)r(jià)上漲之后轉手來(lái)獲得收益�！斑@類(lèi)投資者的增多必將為房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展留下隱患，會(huì )帶來(lái)住房市場(chǎng)供求失衡，房屋空置率上升的現象�！�

　　高房?jì)r(jià)風(fēng)險

　　郊區甚于中心區

　　專(zhuān)業(yè)機構分析指出，如果一個(gè)城市的房?jì)r(jià)上漲過(guò)快或長(cháng)時(shí)間居高不下，而房屋租賃市場(chǎng)未給予有效的上漲支撐，房?jì)r(jià)租金比出現大幅上升，表明該地區房屋銷(xiāo)售價(jià)格可能存在不合理現象，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩發(fā)展。

　　這種現象目前在廣州周邊區域表現明顯。數據顯示，廣州外圍區域的房?jì)r(jià)租金比比中心各區高。外圍區域如黃埔、原芳村和番禺2007年房?jì)r(jià)租金比分列全市前三位，達到了280-320的高位，投資回報率只有3%左右，房?jì)r(jià)過(guò)高的風(fēng)險遠大于中心區。

　　這項研究也在2008年的房?jì)r(jià)回調中得到驗證，去年以來(lái)廣州周邊城區房?jì)r(jià)回落明顯，不少曾經(jīng)叫價(jià)超過(guò)萬(wàn)元的樓盤(pán)都跌回了七八千元的價(jià)位。

　　事實(shí)上，部分投資客也開(kāi)始認清這一點(diǎn)。據北京、上海的中介代理透露，近期二手房市場(chǎng)上轉租為售的現象逐漸增多。

　　【名詞解釋】

　　房?jì)r(jià)租金比

　　“房?jì)r(jià)租金比” 是指每平方米的房?jì)r(jià)與每平方米的月租金之間的比值，大致反映了房屋以出租方式取得的投資回報，是作為衡量市場(chǎng)投資價(jià)值的重要參考，

　　一般情況下，若要滿(mǎn)足5%-6%的投資回報要求，房?jì)r(jià)租金的比值為196-232。如果房?jì)r(jià)租金比超過(guò)300，說(shuō)明該區域房產(chǎn)投資價(jià)值變小，房?jì)r(jià)高估；如果低于200，說(shuō)明該區域投資潛力較大，房?jì)r(jià)泡沫不大。(記者 趙燕華 實(shí)習生 歐慧敏)