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　　首次置業(yè)者拋棄小戶(hù)型?

　　二套房貸首付明確為四成,讓不少原本打算“梯度置業(yè)”的首次置業(yè)者開(kāi)始了重新盤(pán)算置業(yè)規劃�！皣�十一條”提出:對已利用貸款購買(mǎi)住房、又申請購買(mǎi)第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女),貸款首付款比例不得低于40%,貸款利率嚴格按照風(fēng)險定價(jià)。

　　自2008年底中央出臺扶持樓市政策后,圍繞二套房貸一直有兩種聲音并行:政策面上銀監會(huì )多次表態(tài)從未放松過(guò)二套房貸,而銀行在具體操作層面則以“改善型住房”概念大打擦邊球,甚至可以享受首套房才可給予的七折利率優(yōu)惠。

　　但這一次,對“第二套”房子“以家庭為單位”的界定和明確,讓換房者重新考慮換房成本的同時(shí),令首次置業(yè)者也開(kāi)始重新做出購房選擇。記者在安居客數據中了解到,一些剛買(mǎi)了小戶(hù)型準備過(guò)渡的業(yè)主非�！昂蠡凇�,而還沒(méi)出手的“準買(mǎi)家”則開(kāi)始調整思路。采訪(fǎng)中,記者了解到,他們的算法是這樣的:以廣州目前的均價(jià)一萬(wàn)元來(lái)計算,如果首次置業(yè)是買(mǎi)70平方米的小戶(hù)型,那么首付兩成的話(huà),就是要準備14萬(wàn)元。但是2房的單元,在婚后的3—5年之內,隨著(zhù)家庭的成長(cháng),是肯定不夠用的。這里忽略樓價(jià)的上漲,如果是3—5年后再買(mǎi)一套100平方米左右的小三房,那么首付四成的話(huà),就要準備40萬(wàn)左右了�？墒�,如果是一開(kāi)始首次置業(yè)就直接購買(mǎi)100平方米的小三房,那么首付也就是20萬(wàn)元。從3—5年的家庭成長(cháng)和財務(wù)預計來(lái)看,顯然直接購買(mǎi)小三房是比較合算的一種消費計劃。

　　雖然“國十一條”中提出,要加快“中小套型普通商品住房建設”,以保障首次置業(yè)者的購房選擇。但實(shí)際上,“中低價(jià)位”可能比“中小套型”對初次置業(yè)者來(lái)說(shuō),需要更迫切。如果小戶(hù)型,與小三房的中戶(hù)型之間沒(méi)有單價(jià)差的話(huà),受第二套房貸的諸多限制,可能很多買(mǎi)家首次置業(yè)者都會(huì )在一開(kāi)始就選擇拋棄小戶(hù)型,避免日后換房的麻煩和高首付。關(guān)麗

　　換房族暫�！案纳啤毙枨�?

　　“如果按照新政的字面意義來(lái)看,房貸政策肯定是收緊了,而且對‘改善型住房’的貸款打擊最大�！迸c目前正在實(shí)施的房貸政策相比,國務(wù)院此次出臺的“國十一條”新政,似乎取消了“改善型住房”的優(yōu)惠。

　　國務(wù)院一年多以前曾明確表示:加大對自住型和改善型住房消費的信貸支持力度。對已貸款購買(mǎi)一套住房,但人均住房面積低于當地平均水平,再申請貸款購買(mǎi)第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民,可比照執行首次貸款購買(mǎi)普通自住房的優(yōu)惠政策。而此次出臺的新政,在二套房的界定上沒(méi)有再提及“改善型住房”。

　　與“國四條”中對二套房的界定不一致的是,“國十一條”取消了關(guān)于“改善型住房”的提法。所有二套及以上貸款都將嚴格化,且以家庭為界定標準,消除了政策執行過(guò)程中的“灰色”空間。上海易居研究院綜合研究部部長(cháng)楊紅旭表示,二套房貸政策已退回到“131號文”出臺之前,也即2007年12月“二套房貸政策”的“補丁文件”出臺后的嚴格程度。

　　由于目前“改善型需求”很大程度上是市場(chǎng)的購買(mǎi)主力,因此,在這之前改善型住房都是開(kāi)發(fā)商和銀行努力爭取的對象。在實(shí)際操作中,改善型住房的二套房貸,不但可享受首套房的優(yōu)惠,利率還可下調。如果按照國務(wù)院新的政策,這塊的優(yōu)惠是否還能保證就是未知數。銀行也表示,如果取消改善型住房的優(yōu)惠,對二套房房貸的影響比較大。

　　雖然首付要求提高,但實(shí)際上最受換房者關(guān)注的房貸利率這塊,“國十一條”規定的由原來(lái)的1.1倍改為“風(fēng)險定價(jià)”,倒是放松了不少。由于受市場(chǎng)競爭影響,銀行其實(shí)還很難做到自主定價(jià)。這些,對于二套房貸首付的嚴控來(lái)說(shuō),應該是很好的對沖。關(guān)麗