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　　房子，可以說(shuō)是現代人最最關(guān)心的話(huà)題，特別是近年來(lái)房?jì)r(jià)不斷瘋漲的形勢，令所有人都瘋狂起來(lái)。有半夜排隊買(mǎi)房的，有手里拿著(zhù)一大批房不肯賣(mài)的，有甘愿賭上后半輩子幸福也要買(mǎi)大房的，還有更多人只能眼睜睜看著(zhù)房?jì)r(jià)往上漲而買(mǎi)不起的……

　　面對房地產(chǎn)市場(chǎng)里各種光怪陸離的現象，我們不禁要問(wèn)，是否只有現代人才會(huì )面對如此緊張的房產(chǎn)

　　問(wèn)題？如果生活在古代，我們還需要為買(mǎi)房發(fā)愁嗎？

　　兩千九百多年前的一樁地產(chǎn)交易

　　要了解古代的房地產(chǎn)市場(chǎng)，首先要知道古代是否有房地產(chǎn)交易。在多數人的印象中，房地產(chǎn)交易也就是最近二十幾年的事情，而售樓部、開(kāi)發(fā)商、分期付款、貨幣購房、按揭、房奴、開(kāi)盤(pán)、過(guò)戶(hù)，這些熱門(mén)詞匯都是最近這些年才出現的。其實(shí)，事情并不是我們想象的那樣。

　　研究古代房地產(chǎn)多年的著(zhù)名專(zhuān)欄作家李開(kāi)周告訴記者，現在房地產(chǎn)市場(chǎng)上所有的現象在古代也有，根據考古實(shí)物和歷史文獻證明，中國在西周時(shí)就出現了土地交易，在戰國時(shí)就有房屋買(mǎi)賣(mài)。

　　在一個(gè)名字叫“盉”的西周青銅器上，就刻有一段關(guān)于地產(chǎn)交易的銘文，意思大致就是在公元前919年農歷三月份，一個(gè)叫矩伯的人分兩次把1300畝土地抵押給一個(gè)叫裘衛的人，換來(lái)了價(jià)值100串貝殼的幾件奢侈品，包括兩塊玉，一件鹿皮披肩，一條帶花的圍裙。

　　這是目前發(fā)現的最早的一宗不動(dòng)產(chǎn)交易。

　　而就在矩伯和裘衛兩人完成土地抵押交易的93年后，也就是周厲王三十二年又發(fā)生了一宗土地買(mǎi)賣(mài)。這宗土地買(mǎi)賣(mài)的交易過(guò)程也被刻在青銅器上。

　　這次記錄的是周厲王買(mǎi)地的事，周厲王為擴建王宮，買(mǎi)下一個(gè)叫鬲從的人的地，沒(méi)有立即給錢(qián)。鬲從擔心周厲王賴(lài)賬，周厲王派人對鬲從說(shuō)：“你別怕，我一定會(huì )照價(jià)付款的，如果我賴(lài)賬，就讓上天罰我被流放好了�！边@是個(gè)很毒的誓。

　　周厲王買(mǎi)地花了多少錢(qián)，銘文上沒(méi)寫(xiě)。不過(guò)李開(kāi)周說(shuō)，有人買(mǎi)地，有人賣(mài)地，說(shuō)明當時(shí)除了有土地抵押，還存在土地買(mǎi)賣(mài)，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)有了雛形。

　　有土地買(mǎi)賣(mài)，就應該有房產(chǎn)商開(kāi)發(fā)。那么，最早的房地產(chǎn)商究竟出現在什么時(shí)候呢？是否這時(shí)候就已經(jīng)有了開(kāi)始琢磨著(zhù)從房地產(chǎn)中謀取暴利的商人呢？

　　古代只有二手房買(mǎi)賣(mài)，倒騰房地產(chǎn)多為玩票

　　李開(kāi)周告訴記者，如果我們所說(shuō)的開(kāi)發(fā)商指的是現代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，那么中國古代肯定是沒(méi)有這樣的開(kāi)發(fā)商的，因為中國古代沒(méi)有企業(yè)，而且在古代，房地產(chǎn)市場(chǎng)主要還是以二手房買(mǎi)賣(mài)為主。

　　在古代，一套住房的第一代業(yè)主，一般都是自主建房，也就是說(shuō)，這套住房最開(kāi)始一般都不是從市場(chǎng)上買(mǎi)來(lái)的，都是第一代業(yè)主自己蓋的。房子蓋好后，因為種種原因，這套房子被賣(mài)掉，賣(mài)給第二代業(yè)主，然后再賣(mài)給第三代、第四代業(yè)主�？偟膩�(lái)說(shuō)，從戰國到明清，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)上賣(mài)來(lái)賣(mài)去的主要是二手房，也不存在產(chǎn)權年限一說(shuō)。

　　不過(guò)到隋唐時(shí)，倒是有人專(zhuān)門(mén)開(kāi)發(fā)商鋪，蓋好之后，或租或賣(mài)，從某種意義上講，他們也可算是開(kāi)發(fā)商。有個(gè)叫竇乂的人，就是其中的佼佼者。

　　李開(kāi)周說(shuō)，竇乂這個(gè)人非常傳奇，他生在陜西，很小的時(shí)候就死了爹娘，無(wú)依無(wú)靠，跟著(zhù)舅舅一塊兒生活。他舅舅是個(gè)“公務(wù)員”，住在長(cháng)安城。竇乂先通過(guò)賣(mài)鞋、賣(mài)樹(shù)等生意賺了一些錢(qián)，后來(lái)有了80萬(wàn)錢(qián)的身家，于是開(kāi)始向房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)軍。當時(shí)長(cháng)安西市有一個(gè)廢棄的化糞池，面積不小，有十幾畝，閑置七八年了，一直沒(méi)人買(mǎi)。竇乂把它買(mǎi)了下來(lái)，雇人填平，在上面蓋了20間店鋪，租給波斯胡人做生意，平均每天都收上來(lái)幾千錢(qián)的房租。

　　再后來(lái)，竇乂聽(tīng)說(shuō)當朝太尉李晟喜歡打馬球，于是斥資70萬(wàn)錢(qián)買(mǎi)下一塊地，又花30萬(wàn)錢(qián)把這塊地建成一片馬球場(chǎng)，送給了李晟。李晟很高興，從此跟竇乂結成死黨，有求必應。有這種靠山保駕護航，竇乂發(fā)得更快了，不到40歲就成了長(cháng)安首富，人稱(chēng)“竇半城”。

　　除了像竇乂這樣的開(kāi)發(fā)商，古代的開(kāi)發(fā)商還有一些是“公務(wù)員”、“退休干部”等，甚至官府自己就是開(kāi)發(fā)商。

　　比如在北宋，中央政府下面就有個(gè)專(zhuān)門(mén)搞開(kāi)發(fā)的機構，叫做“修完京城所”。這個(gè)機構本來(lái)只能是修筑城墻和宮殿，后來(lái)城墻修得差不多了，宮殿也蓋得夠豪華了，這個(gè)機構就開(kāi)始轉型，開(kāi)始給中央財政搞創(chuàng )收。怎么搞創(chuàng )收呢？修完京城所向朝廷請示，劃撥給他們大片地皮，他們在上面蓋住宅蓋店鋪，蓋好了，有的賣(mài)給老百姓，有的賃給老百姓，給國庫做了很大貢獻。

　　但是李開(kāi)周說(shuō)，所有這些開(kāi)發(fā)商都不專(zhuān)門(mén)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。也就是說(shuō)，他們搞房產(chǎn)開(kāi)發(fā)只是多元化經(jīng)營(yíng)的一種，沒(méi)有誰(shuí)只靠賣(mài)房子吃飯。從唐朝到清末，中國一直沒(méi)有職業(yè)的開(kāi)發(fā)商，只有業(yè)余的開(kāi)發(fā)商。

　　職業(yè)開(kāi)發(fā)商到民國才正式出現

　　為什么古代沒(méi)有純粹的開(kāi)發(fā)商。李開(kāi)周告訴記者，首先，從漢代開(kāi)始，傳統中國一貫重農抑商，單靠造房子賺錢(qián)，會(huì )被大伙瞧不起。北宋初年有個(gè)人叫陶轂，據他描述，當時(shí)只要有人蓋房子往外出租，大伙就說(shuō)這人是市井小人，掙來(lái)的錢(qián)就叫“癡錢(qián)”。就是呆傻的意思�？梢�(jiàn)在那時(shí)候，連做房東都受歧視，更別說(shuō)做開(kāi)發(fā)商了。

　　其次，做開(kāi)發(fā)商最需要的是錢(qián)。買(mǎi)地、買(mǎi)建材、雇人、擺平關(guān)系，哪個(gè)環(huán)節都得花錢(qián)。尤其買(mǎi)地，流動(dòng)資金不能少，錢(qián)不夠，就得找同行拆借，或者找銀行貸款。古代沒(méi)有銀行，但有錢(qián)莊，可是錢(qián)莊規模一般很小，即使有一些大型的全國連鎖的錢(qián)莊，他們也不做開(kāi)發(fā)商的生意，都把錢(qián)借給別的老板了。史料上有這樣兩個(gè)辦理房地產(chǎn)抵押貸款的例子，一個(gè)是南北朝時(shí)候的梁朝郡王蕭宏，讓人家拿著(zhù)房契去貸款，一張房契最多只貸給幾千錢(qián)；還有一個(gè)是明朝嘉慶年間山陰縣的一個(gè)富戶(hù)，名叫求仲，最多的一次才貸給15000文。這點(diǎn)兒錢(qián)別說(shuō)搞開(kāi)發(fā)，吃一頓大餐都不夠。

　　直到民國時(shí)期，外國銀行紛紛到中國開(kāi)展業(yè)務(wù)，開(kāi)發(fā)商們才能貸到大筆的貸款。所以中國的職業(yè)開(kāi)發(fā)商直到民國才出現。

　　古代開(kāi)發(fā)商如果大量囤地得挨板子

　　不過(guò)李開(kāi)周說(shuō)，在中國古代，最不利于職業(yè)開(kāi)發(fā)商生存的，還是政策因素。具體些說(shuō)，就是古代政府一般不允許商人購置大量土地。

　　以唐朝為例。唐玄宗在位時(shí)，土地政策里有這么一條：“應給園宅地者，良口三口以下給一畝，每三口加一畝，賤口五口給一畝，每五口加一畝，……諸買(mǎi)地者不得過(guò)本制�！币馑季褪钦f(shuō)，政府給老百姓劃撥宅基地，劃撥的宅基地大小取決于家庭等級和家庭人口，如果是平民家庭，每三口人給一畝宅基；如果是賤民家庭，每五口人給一畝宅基。另外老百姓也可以購買(mǎi)宅基，但是購買(mǎi)的面積有限，不能超過(guò)政府規定的指標。

　　政府規定的指標是多少呢？平民家庭買(mǎi)地，每三口人，最多只能買(mǎi)一畝宅基；如果是賤民家庭買(mǎi)地，每五口人，才能買(mǎi)一畝宅基。

　　在唐朝，商人也屬于賤民，再有錢(qián)的商人也是賤民，賤民老板去買(mǎi)地，即使是上百口人的大家庭，最多也只能購買(mǎi)20畝地，用這20畝地搞開(kāi)發(fā)，一兩年就倒騰光了。而如果超標大量買(mǎi)地會(huì )怎么樣呢？

　　唐朝法律規定：“諸占田過(guò)限者，一畝笞十�！币馑际琴I(mǎi)地超過(guò)指標的，得挨板子，每超出1畝指標，挨10大板。

　　北宋開(kāi)封的拆遷費每戶(hù)相當于45600元人民幣

　　雖然古代開(kāi)發(fā)商沒(méi)有現如今的開(kāi)發(fā)商這么“�！�，環(huán)境和政策對他們都不太有利，但是在拆遷問(wèn)題上，始終還是開(kāi)發(fā)商們占優(yōu)勢。就比如竇乂，他就知道要搞房地產(chǎn)，首先得朝上有人，于是傍上了當朝太尉。

　　古代拆遷過(guò)程更為暴力，因為普天之下，莫非王土，國家要用哪里就用哪里。當然，在古代，也不乏一些民主的君主。例如北宋元豐六年(1083年)，開(kāi)封外城向外拓展，規劃中的新修城墻要占用120戶(hù)居民的住宅，宋神宗讓開(kāi)封府制定拆遷補償計劃，開(kāi)封府寫(xiě)報告說(shuō)，總共需要補償款20600貫，平均每戶(hù)至少能拿到補償款171貫。

　　當時(shí)的171貫銅錢(qián)，大約等于現在的45600元人民幣。這些錢(qián)能不能在宋朝買(mǎi)到房？

　　不撈錢(qián)的蘇東坡只能借房子讓兒子結婚

　　李開(kāi)周說(shuō)，古代的房?jì)r(jià)，也是有高有低。就說(shuō)北宋，首都開(kāi)封的房?jì)r(jià)不是普通人能承受得起的，連很多名人都是買(mǎi)不起房子的。比如蘇東坡，他一生也沒(méi)能在開(kāi)封買(mǎi)到房子，只是在其他小地方買(mǎi)了幾套。他兒子在開(kāi)封結婚，沒(méi)有新房，蘇東坡很著(zhù)急，最后還是借了一個(gè)朋友的房子，才算把喜事辦了。

　　蘇東坡的弟弟蘇轍也是。蘇轍參加工作幾十年，到七十歲那年才買(mǎi)上房子，而且不是在首都開(kāi)封買(mǎi)的，是在開(kāi)封南邊的一個(gè)城市許昌買(mǎi)的。在買(mǎi)房之前，蘇轍寫(xiě)過(guò)一首詩(shī)，說(shuō)“我生發(fā)半白，四海無(wú)尺椽”，又說(shuō)“我老未有宅，諸子以為言”，意思是，我活了大半生，頭發(fā)都花白了，還沒(méi)弄上一套房子，搞得自己在兒子們面前抬不起頭來(lái)，他們還老是抱怨我。

　　買(mǎi)不起市區房的白居易權當候鳥(niǎo)族

　　古代人買(mǎi)房子，也跟現在人一樣，要考慮很多因素。

　　第一也是看房?jì)r(jià)是否承受得起。不管是古代購房者，還是現代購房者，買(mǎi)房之前都會(huì )掂量一下樓盤(pán)的價(jià)格和自己的腰包。比如蘇氏兄弟，一輩子也沒(méi)在首都買(mǎi)房，而是到其他相對便宜的地方買(mǎi)房。而唐代詩(shī)人白居易買(mǎi)房更有意思，跟現代都市打工族的買(mǎi)房經(jīng)歷很像。

　　白居易28歲考中舉人，29歲考中進(jìn)士，32歲參加工作，干的是“校書(shū)郎”，就是在中央辦公廳負責校對紅頭文件的工作人員。級別呢，是正九品，相當于一個(gè)小縣的縣長(cháng)，不過(guò)工資卻不低，每月16000錢(qián)。白居易在長(cháng)安東郊常樂(lè )里租了4間茅屋，因為離上班的地方遠，又養了一匹馬代步，此外還雇了兩個(gè)保姆，這樣每月的開(kāi)銷(xiāo)是7500錢(qián)，剩下8500錢(qián)存起來(lái)。但是存了10年，他也沒(méi)能在長(cháng)安買(mǎi)下一套房子。

　　后來(lái)白居易覺(jué)得這樣長(cháng)期租房不是辦法，就跑到陜西渭南縣，也就是長(cháng)安城的衛星城，買(mǎi)下一處宅子，平時(shí)住在單位，逢假期和休息日就回渭南的家。有點(diǎn)和現在的大都市白領(lǐng)差不多，在郊區買(mǎi)房不住，而在城里租房上班。

　　古人賣(mài)房子得讓鄰居簽字同意

　　除了看房?jì)r(jià)，古代人買(mǎi)房也要考慮位置和周邊環(huán)境是否合適。古人跟我們一樣重視居住環(huán)境，最著(zhù)名的例子就是孟母三遷。不過(guò)李開(kāi)周說(shuō)，古代人買(mǎi)房考慮最有意思的一點(diǎn)，還在一個(gè)叫親鄰糾紛的問(wèn)題上。

　　李開(kāi)周告訴記者，現代人買(mǎi)房之前，一般都是調查房子的權證是否齊全，質(zhì)量是否過(guò)關(guān)。而古代人買(mǎi)房之前，主要不是調查房子的權證和質(zhì)量，而是調查賣(mài)主，搞清楚他的家人、族人和鄰居是否同意他賣(mài)房，因為在古代，一所房子能不能出售，并不需要通過(guò)物價(jià)局、房管局的批準，卻需要通過(guò)賣(mài)主家人、族人和鄰居的批準。正規的做法是拿一個(gè)小本子，把親戚鄰居的名字都列在上面，然后從族長(cháng)老太爺到隔壁大媽?zhuān)�讓他們挨個(gè)簽字。假如其中一個(gè)拒簽，這房就別打算賣(mài)了�！　　　　”緢缶C合