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　　王小姐經(jīng)濟條件好，名下有兩套房產(chǎn)。房產(chǎn)新政來(lái)臨后，眼看各部門(mén)輪番出臺二套房認定標準，她卻為自己到底算擁有幾套房發(fā)起了愁：按照銀行的標準，她雖然有兩套房，但只有一套是有貸款記錄的，她再購房最多也只能算第二套房；但按照稅務(wù)部門(mén)的標準，她卻已是二套房持有者，再購房就要停貸了。

　　樓市新政中，由于二套房的認定標準不但涉及到貸款，還涉及到第三套停貸及以后可能進(jìn)一步將出臺的房產(chǎn)稅問(wèn)題，因此備受各界關(guān)注。但實(shí)際上，目前對二套房的認定各有各的說(shuō)法，而且出入比較大。

　　3個(gè)認定版本，差別很大

　　近日，杭州財政局明確首套房概念：以家庭為單位，以前有購房、繼承、贈予等交易記錄的，即使已賣(mài)掉，再買(mǎi)第二套房都不能享受首次購房契稅優(yōu)惠。也就是說(shuō)，杭州財政局關(guān)于二套房的認定標準為交易記錄。只要存在交易記錄，再買(mǎi)房就屬于第二套。據中介公司透露，目前這一標準已經(jīng)在實(shí)行了。

　　這樣，目前對于二套房的認定，市面上就有了3個(gè)版本。

　　第一個(gè)版本：銀監會(huì )銀行業(yè)監管一部主任楊家才早些時(shí)候在解讀二套房概念時(shí)強調，二套房以家庭為單位，根據持有房屋數量來(lái)認定；

　　第二個(gè)版本，從杭州目前多數銀行的房貸實(shí)際執行標準看，以貸款記錄作為認定標準，有過(guò)一套貸款記錄的，都計為二套；沒(méi)有貸款記錄，則認定為首套。

　　第三個(gè)版本：財政局以購房交稅記錄為準。

　　據悉，杭州市公積金方面近日也將二套房首付提高到5成，但二套房認定標準尚未出臺�，F在，凡在全國范圍內有過(guò)商業(yè)貸款記錄的人申請公積金一律暫停貸款，等待細則出臺。

　　由于二套房的認定標準不但涉及到貸款，還涉及到第三套停貸及以后可能進(jìn)一步將出臺的房產(chǎn)稅問(wèn)題，因此備受各界關(guān)注。

　　但3個(gè)版本，實(shí)際上在二套的認定上出入很大。財稅部門(mén)的認定無(wú)疑更嚴格，只要買(mǎi)過(guò)房，有過(guò)交易記錄都算二套；銀監會(huì )楊家才的版本，在理解上更顯寬松：不管以前買(mǎi)過(guò)多少套房子，只要現在無(wú)房，就不能算二套。

　　3個(gè)版本，各有各的理

　　對于二套房的認定，為什么不同部門(mén)會(huì )有各自的標準？據記者調查，一方面和各個(gè)部門(mén)各自為政有關(guān)，另一方面，也和各自的購房者資料庫互不相聯(lián)關(guān)系較大。

　　稅務(wù)部門(mén)所指的“非首次購房”，是以購房交稅記錄為標準、以家庭為單位的。據悉，這一網(wǎng)絡(luò )是和房管部門(mén)的權屬登記網(wǎng)絡(luò )相聯(lián)的。但是目前，杭州農稅征收管理局聯(lián)網(wǎng)的交稅記錄僅限于杭州主城區(上城區、下城區、西湖區、江干區、拱墅區、濱江開(kāi)發(fā)區、下沙開(kāi)發(fā)區)，尚未與余杭區、蕭山區聯(lián)網(wǎng)，更不能查詢(xún)杭州以外城市的納稅情況。對于信息不聯(lián)網(wǎng)的情況，目前要求購買(mǎi)人在納稅申報前，提供首次購房承諾書(shū)，承諾除現購買(mǎi)住房外，本人及共同購買(mǎi)人未購買(mǎi)過(guò)其他住房。

　　銀行方面，是以房貸記錄為準�！案鱾�(gè)部門(mén)中，只有銀行的征信系統是全國聯(lián)網(wǎng)的。只要你在全國范圍內有過(guò)1套貸款記錄，那么就算第二套�！鄙畎l(fā)展杭州分行杜志良向記者介紹說(shuō)。

　　而楊家才的“按房認套”理論，目前受到的質(zhì)疑更多�！般y行不可能準確判斷出持有的房屋數量，而且房屋權屬登記系統在杭州只有五城區聯(lián)網(wǎng)。杭州都不聯(lián)網(wǎng)，更談不上全國聯(lián)網(wǎng)了�！蹦硣�有銀行房貸負責人表示。

　　但也有人認為，按家庭名下房屋數量來(lái)認定，可以保護一些改善型購房者，因為有些購房者是以小換大，原來(lái)的房子賣(mài)掉后再買(mǎi)進(jìn)的。從這個(gè)角度看，盡管被質(zhì)疑，但這個(gè)版本也有它的合理性。

　　房屋權屬登記實(shí)現全國聯(lián)網(wǎng)，才能真正判定二套

　　面對眾說(shuō)紛紜的兩套房標準，到底哪個(gè)標準有利于此輪宏觀(guān)調控政策的切實(shí)落地，最有效地打擊投機性購房人？記者征求了多位專(zhuān)業(yè)人士的意見(jiàn)。

　　深發(fā)展杭州分行零售信貸風(fēng)險主管杜志良認為，目前的3個(gè)版本都有一定的不合理之處。比如“以貸認套”標準，一是銀行的征信系統建立時(shí)間比權屬登記系統要遲，一些早期特別是2004年前購買(mǎi)的商品房可能會(huì )“漏網(wǎng)”。二是單純以貸款記錄為標準，一些賣(mài)掉首套再買(mǎi)第二套的改善性購房容易被“誤殺”。而如果“以房屋數量認套”作為標準，假如投資客將手頭所有房子賣(mài)完再購房，是否也算首套？一些買(mǎi)了房改房、經(jīng)濟適用房的人，再買(mǎi)商品房是否也算二套？再比如“以納稅記錄”為準，這算是最嚴格也最全面的認定方式，但同樣，賣(mài)小買(mǎi)大的改善性購房也可能被“誤殺”。

　　“從現行技術(shù)操作層面來(lái)說(shuō)，目前還是銀行標準最具可操作性。但如果房屋權屬登記系統能實(shí)現全國聯(lián)網(wǎng)的話(huà)，應該以名下房產(chǎn)為界定標準。一戶(hù)家庭允許有一套住宅，如果是改善性購房，再買(mǎi)時(shí)一般前面一套會(huì )賣(mài)掉，也應該算作首套�！彪p贏(yíng)機構總經(jīng)理章惠芳認為。

　　還有業(yè)內人士建議，可以在全國范圍內展開(kāi)一次徹底的房屋權屬登記系統調查，將各人名下的商品房數量進(jìn)行一一排查，剔除一些保障性用房，再鑒別一下投資性購房和改善性購房。

　　記者 張卉卉