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　　最近，在“新國十條”調控之下，北京樓市變化較大，部分新樓盤(pán)降價(jià)達到2000元／平方米左右。緊接著(zhù)，二套房認定以房屋數量為標準的政策出臺后，有關(guān)機構調查表明，有購房意愿者人數下降30%。然而，北京中關(guān)村、上地、清河等學(xué)府區的樓盤(pán)銷(xiāo)售并未受到新政沖擊，反而一路上揚，房?jì)r(jià)高居不下。置業(yè)顧問(wèn)坦言，學(xué)區房房?jì)r(jià)受教育政策影響，不受房市政策影響。

　　學(xué)區房?jì)r(jià)＝片內房?jì)r(jià)＋贊助費

　　“與其交五萬(wàn)到八萬(wàn)的贊助費，還不如放到自己的房子里�！�

　　家住北京市通州區的陳女士，在兒子小胖還只有兩歲的時(shí)候，就開(kāi)始“運籌帷幄”，在權衡了托人找關(guān)系、改戶(hù)口、交贊助費等多重“擇�！笔侄魏�，學(xué)財務(wù)的她還是選擇了購買(mǎi)學(xué)區房，來(lái)解決擇校難題。

　　2008年10月，小胖兩歲，陳女士開(kāi)始看中關(guān)村一小和三小附近的房子，第一次來(lái)到東南小區，當時(shí)標出1.5萬(wàn)元／平方米的高價(jià)房，其破舊程度超出了她的想像：臟亂的小區環(huán)境，黑暗的樓道，以及古老的戶(hù)型都讓她有些猶豫，陳女士決定再看看。

　　2009年3月，小胖三歲，中關(guān)村的學(xué)區房開(kāi)始火暴。陳女士夫婦經(jīng)常是周一到周五接到中介電話(huà)，周末想去看房時(shí)，就被告知房子已經(jīng)賣(mài)掉了。而這期間，中關(guān)村一小的學(xué)區房房?jì)r(jià)飆升了30%。

　　市場(chǎng)的火暴造成心理的恐慌，陳女士開(kāi)始擔心自己買(mǎi)不到合適的學(xué)區房。于是對房子的標準一降再降，而價(jià)格的飆升也讓她原本設想的三居變?yōu)閮删�。最后不僅是中一的學(xué)區房，連中三、中二的房子也開(kāi)始考慮了。

　　到了今年年初，好不容易等來(lái)一套房子的她卻被告之，原來(lái)房主的孩子要到2013年才畢業(yè)，而小胖2012年就要上學(xué)。盡管房主很“大度”，說(shuō)這種情況交贊助費肯定能上，而且愿意從房?jì)r(jià)里讓一部分錢(qián)作為將來(lái)的贊助費，但陳女士最終還是放棄了。

　　就在4月底，北京市房?jì)r(jià)出現大幅降價(jià)時(shí)，陳女士卻發(fā)現，位于中關(guān)村一小萬(wàn)柳區的蜂鳥(niǎo)社區不降反升，由去年11月份中旬的3.4萬(wàn)元／平方米漲到4萬(wàn)元／平方米還要多。

　　兩年的買(mǎi)房經(jīng)歷讓陳女士疲憊不堪，在多方聯(lián)絡(luò )親戚朋友七拼八湊后，終于在2010年五一節前，以210萬(wàn)元的價(jià)格拿下蜂鳥(niǎo)社區50平方米的一居房。

　　記者了解到，像陳女士這樣從孩子兩歲起就開(kāi)始物色學(xué)區房的家長(cháng)不在少數。由于北京多數學(xué)校在新生入學(xué)條件中對戶(hù)口遷入年限有要求，通常戶(hù)口需要在片區內三年以上，這就造成越來(lái)越多的“三歲搬家”現象。

　　中原房地產(chǎn)萬(wàn)柳區置業(yè)顧問(wèn)崔中杰告訴中國經(jīng)濟時(shí)報記者，在這里買(mǎi)學(xué)區房的最遠有從黑龍江來(lái)的，今年2月28日，黑龍江的張先生一次性支付600萬(wàn)元在萬(wàn)柳區買(mǎi)了學(xué)區房，說(shuō)是給孫子上學(xué)備著(zhù)，令人驚訝的是，張先生的兒子是1987年出生的，而且現在還沒(méi)有女朋友。

　　據北京中原三級市場(chǎng)部數據，目前該片區中高檔二手商品房的價(jià)格為3.5萬(wàn)元／平方米左右，較年前上漲了9%左右。購房者以選擇二居室、三居室的房源居多，主要是受學(xué)區房需求旺盛的影響。

　　在調查中，記者發(fā)現，出現“擇�！毕取皳穹俊钡脑�因，是教育部門(mén)及學(xué)校對入學(xué)生源的硬性地域劃分——在板塊覆蓋的區域內，學(xué)生可以通過(guò)享受義務(wù)教育免試就近入學(xué)。于是，很多學(xué)區房中介公司在出售房屋廣告中會(huì )紛紛標明：“帶一個(gè)名額”。 記者就此詢(xún)問(wèn)位于海淀區中關(guān)村三小附近的順益興聯(lián)行房產(chǎn)公司中關(guān)村店置業(yè)顧問(wèn)呂樹(shù)安，他告訴本報記者，今年他們中關(guān)村店房源中有80%是帶名額的，很多人買(mǎi)房子就是為了這個(gè)名額。

　　對于哪條街道、哪一棟樓房里的孩子可以進(jìn)哪一所學(xué)校，學(xué)區房置業(yè)公司工作人員都心中有數。往往同樣一個(gè)地段，相隔不過(guò)100米，由于有“片區”內外之異，價(jià)格也是天壤之別。

　　以中關(guān)村萬(wàn)柳區域為例，同樣是位于萬(wàn)柳區附近的光大花園，距離蜂鳥(niǎo)社區僅百米之遙，由于不在中關(guān)村三小的劃片范圍內，房?jì)r(jià)竟差出7000元—8000元／平方米之多。

　　“學(xué)區房是一個(gè)重復消費品�！敝脴I(yè)顧問(wèn)呂樹(shù)安給本報記者描述了這樣一種學(xué)區房“循環(huán)經(jīng)濟”行為模式：購買(mǎi)學(xué)區房——孩子六年級畢業(yè)——賣(mài)房子給其他孩子，一圈一圈地買(mǎi)賣(mài)。

　　記者了解到，一些名校為了限制想要涌入學(xué)校的巨量生源，出臺了種種限制措施�？偟膩�(lái)說(shuō)，目前北京各個(gè)城區關(guān)于買(mǎi)房入學(xué)的規定尚未統一，大致可以分成以下幾種：

　　第一，最簡(jiǎn)單、省心的：在學(xué)區內買(mǎi)房入戶(hù)籍即可入學(xué)。

　　第二，最復雜的：在購房年限、全家戶(hù)口、居住情況等方面存在不同的規定。除了要求在學(xué)區內有房產(chǎn)外，對于全家是否北京戶(hù)口、全家戶(hù)口是否都落戶(hù)于學(xué)區內、在學(xué)區居住是否長(cháng)期等都有明確規定。如中關(guān)村三小要求，孩子戶(hù)口必須在學(xué)區內，且全家人戶(hù)口均須在房產(chǎn)本上，并需住滿(mǎn)三年。這意味著(zhù)，如欲讓孩子入學(xué)中關(guān)村三小，必須提前三年購房過(guò)戶(hù)。

　　第三，同一房產(chǎn)戶(hù)所用入學(xué)名額，須間隔6年以上。

　　不同學(xué)校的入學(xué)規定不一樣，并且同一所學(xué)校的入學(xué)規定也在發(fā)生變化，所以購房之前都要打聽(tīng)清楚。詳細、確鑿的規定，需要參照每個(gè)學(xué)校該年的招生簡(jiǎn)章。

　　搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)參與調查的買(mǎi)房上名校京城學(xué)區房調查結果顯示：有91.6%的人關(guān)注學(xué)區房�！氨本┙逃�地產(chǎn)分析報告”顯示，以中關(guān)村一小附近的二手房為例，學(xué)區房和非學(xué)區房之間，不但價(jià)格相差6500元—7500元／平方米不等，而且在某段時(shí)間的價(jià)格漲幅差異也較大，最重要的是供求關(guān)系大相徑庭，學(xué)區房供不應求，非學(xué)區房供大于求。

　　“家長(cháng)的消費行為是一個(gè)典型的利他行為，和其他消費行為全是反著(zhù)來(lái)的。義務(wù)教育體制的建設是要讓家長(cháng)的利他行為有釋放的空間，你不能老堵著(zhù)。這是要命的，擇校反映出來(lái)的是義務(wù)教育體制單一，大家的選擇沒(méi)有空間�！北本�師范大學(xué)教育管理學(xué)院副院長(cháng)曾曉東表示，把“擇�！弊兂伞皳穹俊�，是家長(cháng)對于教育資源不公平、教育體制單一的一種無(wú)奈妥協(xié)。

　　房產(chǎn)政策影響小 教育政策影響大

　　“這邊受住房政策影響不大，萬(wàn)柳這邊就是做學(xué)區房，除非是教育政策發(fā)生變化�！�4月24日，我愛(ài)我家業(yè)務(wù)部經(jīng)理李斌這樣評價(jià)萬(wàn)柳區學(xué)區房“雷打不動(dòng)”的價(jià)格原因。

　　近兩年來(lái)，北京市已經(jīng)形成了幾個(gè)頗具規模的學(xué)區房熱點(diǎn)板塊，首推中關(guān)村地區，包括中關(guān)村、學(xué)院路以及萬(wàn)柳地區，這里重點(diǎn)小學(xué)、中學(xué)都較為集中。相對中關(guān)村來(lái)說(shuō)稍差一些但也屬重點(diǎn)板塊的，包括東城區的東四地帶，西城區的平安里板塊，還有朝陽(yáng)地區的學(xué)區房板塊也較熱賣(mài)。

　　“學(xué)區房是剛性需求，跟今年出不出樓市政策沒(méi)關(guān)系。孩子要上學(xué)，這個(gè)是必須的。今年的學(xué)區房房?jì)r(jià)還是在往上漲的，一直會(huì )漲�！北本�鑫尊房地產(chǎn)經(jīng)紀有限責任公司置業(yè)顧問(wèn)周相格也認為樓市政策不會(huì )影響學(xué)區房。

　　記者粗略統計發(fā)現，圍繞中關(guān)村三小萬(wàn)柳分部周?chē)�大概�?0多家房地產(chǎn)公司，包括中原、我愛(ài)我家、鏈家、鑫尊、二十一世紀等，僅中原在萬(wàn)柳區就有5家。業(yè)務(wù)范圍覆蓋著(zhù)中關(guān)村三小萬(wàn)柳分部和萬(wàn)泉小學(xué)，還有十九中。

　　“只要北京的學(xué)校資源平衡了，就不會(huì )出現學(xué)區房這個(gè)概念。只要教育資源平衡不了，重點(diǎn)小學(xué)在這邊的話(huà)，就平衡不了�！蔽覑�(ài)我家業(yè)務(wù)部經(jīng)理李斌這樣解讀學(xué)區房的前景。

　　明年將是2008奧運寶寶扎堆兒滿(mǎn)三歲的時(shí)間，按照“三歲搬遷”的理論，學(xué)區房將再度迎來(lái)一個(gè)“擇校大戰”高峰期。學(xué)區房的經(jīng)紀人們對此信心滿(mǎn)滿(mǎn)。本報記者 屈一平 -實(shí)習生 張娟兒