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　　8月注定成為2009年京城樓市承上啟下的重要月份。挾前兩季度樓市回春轉火熱之威，臨近“金九銀十”之傳統銷(xiāo)售旺季，下半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景讓所有人在疑問(wèn)中充滿(mǎn)期待。日前，京城房地產(chǎn)行業(yè)專(zhuān)家學(xué)者、業(yè)內人士濟濟一堂，就業(yè)界共同關(guān)注的泡沫問(wèn)題展開(kāi)討論，并對下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢進(jìn)行展望。

　　樓市泡沫來(lái)了嗎？專(zhuān)家共同認為，上半年樓市的回暖主要是受利好政策拉動(dòng)，政府放寬貨幣信貸目的在于刺激經(jīng)濟。住房和城鄉建設部政策研究中心房地產(chǎn)研究處處長(cháng)文林鋒表示，到目前為止，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體尚屬溫和可控。以往的經(jīng)驗證明，溫和的膨脹更有利于刺激經(jīng)濟增長(cháng)，并不需要恐慌。

　　中國管理科學(xué)研究院經(jīng)濟學(xué)家李開(kāi)發(fā)提出，目前北京房地產(chǎn)市場(chǎng)整體還算正常，但有些區域存在較大虛火。

　　據了解，隨著(zhù)6月通州九棵樹(shù)地塊以17.4億元成交，北京五環(huán)外樓盤(pán)迅速掀起一輪漲價(jià)狂潮。以作為北京居住熱點(diǎn)之一的北五環(huán)“亞奧區域”為例，北苑區域房?jì)r(jià)已經(jīng)高達13000元／平方米左右，位于立水橋區域的東方郁金香價(jià)格已經(jīng)漲到了11600元／平方米，合立方預計均價(jià)將超過(guò)15000元／平方米，朝陽(yáng)區北五環(huán)外的“潤澤悅溪”目前價(jià)格高達16000元／平方米，半年時(shí)間上漲81.8%。不少“80后”購房者表示，加上雙方家長(cháng)積蓄想在北京五環(huán)外買(mǎi)房都已經(jīng)很難。

　　北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司投資顧問(wèn)部總經(jīng)理張坤昱強調，樓市泡沫的關(guān)鍵在于后續消化，后續能夠穩定發(fā)展就不存在泡沫風(fēng)險。目前北京市場(chǎng)五環(huán)外地區缺乏發(fā)展規劃及實(shí)力配套支撐，當前如此高房?jì)r(jià)主要是由過(guò)高的地價(jià)引起的哄抬效應，并不屬于正常價(jià)格范疇。

　　以二三環(huán)為主的內城區域，由于地段的稀缺性、產(chǎn)品的高端性，在去年下半年整體經(jīng)濟下滑情況下，內城區域的房屋售價(jià)下降幅度較四環(huán)外項目小很多。而隨著(zhù)樓市回暖，內城樓盤(pán)售價(jià)也表現企穩，漲幅在7%-10%。與四環(huán)外、五環(huán)外價(jià)格漲幅基本超過(guò)70%的項目相比，內城產(chǎn)品的泡沫論幾乎無(wú)法支撐。

　　北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(cháng)陳國強表示，經(jīng)濟增長(cháng)必然會(huì )帶來(lái)膨脹表現，這也是刺激政策要付出的代價(jià)。

　　在經(jīng)濟前景不明朗的情況下，當前北京房地產(chǎn)市場(chǎng)表現出的部分區域虛火過(guò)旺并不屬于合理現象，政府可適當采取系列措施抑制投資、投機行為，讓房?jì)r(jià)更加合理。

　　專(zhuān)家提出，由于受到通貨膨脹預期、整體房地產(chǎn)市場(chǎng)強勁走勢影響，下半年對自有資產(chǎn)固定化、兼顧投資保值的買(mǎi)房需求將會(huì )逐漸占據市場(chǎng)主流。在這種消費預期下，稀缺資源型產(chǎn)品、稀缺地段型產(chǎn)品、長(cháng)期被低估的價(jià)值洼地類(lèi)產(chǎn)品以及低總價(jià)優(yōu)質(zhì)配套的小戶(hù)型產(chǎn)品四類(lèi)高端住宅，將有望成為下半年投資保值的主力產(chǎn)品。

　　張坤昱表示，相比普通住宅項目，核心地段、高品質(zhì)的高端物業(yè)具備獨有的稀缺資源優(yōu)勢，產(chǎn)品附加值較高，抗跌性及未來(lái)的保值、增值能力更強，屬于典型的高收益、低風(fēng)險投資產(chǎn)品，在任何市場(chǎng)條件下都是投資良選。例如以高端優(yōu)質(zhì)園林立市的星河灣，就以京城高端住宅標桿項目地位長(cháng)期受到高端投資者青睞。同樣，由于當前核心地段土地放量已經(jīng)幾乎真空，享受不可復制的稀缺地段資源產(chǎn)品也是風(fēng)險期的良好資產(chǎn)避風(fēng)港。

　　隨著(zhù)區域發(fā)展不斷進(jìn)步，核心地段產(chǎn)品升值前景將明顯好于其他地段，西二環(huán)紅山世家、中關(guān)村教育地王唐寧ONE就是此類(lèi)產(chǎn)品的典型項目。

　　另外，陳國強指出，市場(chǎng)上長(cháng)期被低估的價(jià)值洼地類(lèi)產(chǎn)品也是投資上選。上半年，廣安門(mén)、太陽(yáng)宮區域表現出了強勁的銷(xiāo)售力，區域內紅山世家、太陽(yáng)公元一再創(chuàng )下銷(xiāo)冠成績(jì)。文林鋒強調，這類(lèi)洼地的價(jià)值正在逐步被市場(chǎng)認知，隨著(zhù)整體規劃發(fā)展的展開(kāi)，洼地將充分享受政策利好，升值潛力明顯。