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　　房產(chǎn)律師團

　　本期出場(chǎng)律師：

　　遼寧祥遠律師事務(wù)所侯建文律師

　　2009年9月7日上午8時(shí)30分，甘井子區實(shí)驗小學(xué)落成暨開(kāi)學(xué)典禮儀式隆重舉行。市教育局副局長(cháng)馬瑞春、甘井子區委書(shū)記袁克力、人大主任常桂蘭、億達集團董事長(cháng)孫蔭環(huán)、億達美加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司總經(jīng)理姜修文等相關(guān)領(lǐng)導出席了典禮儀式。

　　自此，由億達集團、育文學(xué)校強強聯(lián)合共筑的甘井子區實(shí)驗小學(xué)正式誕生。

　　案例1 房子要拆遷了原房主戶(hù)口還沒(méi)遷出

　　家住甘井子的胡先生最近購買(mǎi)了一套二手房，后來(lái)發(fā)現，該房屋的原來(lái)夫妻倆的戶(hù)口居然還留在這套房子里沒(méi)有遷出。胡先生之所以在這里選購二手房，就是看準了該物業(yè)有著(zhù)良好的升值的空間，特別是城市改造使得該區域很有可能被拆遷，而將來(lái)一旦拆遷，有可能在補償金上得到更多實(shí)惠，可如今的情況卻讓他非常擔心，原房主夫婦戶(hù)口如果不遷出，將來(lái)一旦房屋拆遷，自己是否能得到全額的拆遷補償費用？

　　案例2 為孩子上學(xué)才買(mǎi)房結果戶(hù)口卻落不下

　　張女士的孩子明年就要上學(xué)了，由于自己戶(hù)口所在地沒(méi)有好學(xué)校，便動(dòng)了換戶(hù)口的想法。幾經(jīng)考察，張女士終于在沙河口一個(gè)好學(xué)區買(mǎi)了一套二手房，她覺(jué)得問(wèn)題終于解決了，然而，當她拿著(zhù)戶(hù)口本和房產(chǎn)證到當地派出所辦理戶(hù)口轉移的時(shí)候，被告知原來(lái)房主戶(hù)口沒(méi)有遷出，不能為他們辦理新的戶(hù)口遷入，必須由原戶(hù)主遷出后才能辦理入戶(hù)，而原戶(hù)主恰好又出國了，無(wú)法辦理戶(hù)口遷出手續，如此一來(lái)孩子的戶(hù)口落不上就不能及時(shí)辦理入學(xué)手續，張女士為此焦急萬(wàn)分。

　　-律師點(diǎn)評

　　拿到房產(chǎn)證并不代表戶(hù)口自然遷過(guò)來(lái)

　　這兩起糾紛顯然均屬于關(guān)于二手房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中的戶(hù)口問(wèn)題，據遼寧祥遠律師事務(wù)所侯建文律師介紹，二手房交易的一般流程是，買(mǎi)賣(mài)雙方經(jīng)談判同意成交之后，簽訂合同，買(mǎi)房付款，辦理過(guò)戶(hù)，而過(guò)戶(hù)口并不在這一過(guò)程之內。落戶(hù)是在這之后進(jìn)行，因為買(mǎi)房和落戶(hù)不在一個(gè)系統之內，屬于兩個(gè)部門(mén)不同的職權范圍，所以拿到房產(chǎn)證并不代表戶(hù)口自然遷過(guò)來(lái)了。很多戶(hù)口糾紛也就自然產(chǎn)生了。

　　具體到上述兩個(gè)案例，侯律師認為，對于第一個(gè)案例，因為戶(hù)口問(wèn)題并不和房屋的產(chǎn)權發(fā)生關(guān)系，所以說(shuō)在胡先生的房屋發(fā)生拆遷時(shí)，戶(hù)口問(wèn)題不會(huì )影響他獲得拆遷補償的權利，也就是說(shuō)，戶(hù)口問(wèn)題對他的投資沒(méi)有任何影響。第二個(gè)案例中的張女士就非常被動(dòng)，本來(lái)買(mǎi)房子是來(lái)解決子女入學(xué)的問(wèn)題，卻因為戶(hù)口的問(wèn)題，這個(gè)目的無(wú)法實(shí)現，應該說(shuō)張女士因為自己的失誤造成對孩子入學(xué)的影響，而短時(shí)間內又無(wú)法徹底解決，吃了啞巴虧。

　　律師支招

　　在簽訂合同時(shí)將戶(hù)口遷移作為合同成立條件

　　據侯建文律師介紹，戶(hù)口遷移涉及相關(guān)行政部門(mén)的審批制度，屬于行政管理范疇，不屬于民事案件的受案范圍，也就是說(shuō)，單純的以“遷移戶(hù)口”起訴的話(huà)，法院不會(huì )受理。雖然派出所沒(méi)有權利強制要求原戶(hù)主將戶(hù)口遷出，但購房者也不是就無(wú)計可施。侯律師建議購房者，可以在簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，在附加條款中約定高額的違約金，或者將戶(hù)口遷移作為買(mǎi)賣(mài)合同成立的條件，這樣就可以敦促房屋出售者盡快遷出戶(hù)口。記者郭曉諺