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　　“此房是我建，價(jià)格由我定，要想買(mǎi)房子，合同條款沒(méi)商量�！毕嘈糯蠖鄶蒂I(mǎi)房的人在面對購房合同時(shí)都有這種感慨，因為在合同中有大量的條款是消費者不熟悉的，而這些條款又恰恰正是房地產(chǎn)行業(yè)常見(jiàn)的不平等條款，如果對每一條款進(jìn)行認真研讀，購房的時(shí)間又會(huì )一拖再拖。

　　伴隨著(zhù)城市房?jì)r(jià)節節攀升，個(gè)人商品住宅消費正成為新的一輪經(jīng)濟增長(cháng)點(diǎn)。但城市房地產(chǎn)市場(chǎng)長(cháng)期以來(lái)存在的混亂局面，尤其是房地產(chǎn)商利用格式合同侵害消費者合法權益的事情時(shí)有發(fā)生，甚至有愈演愈烈之勢。那么，哪些是房地產(chǎn)行業(yè)常見(jiàn)的不平等條款呢?

　　霸王條款之一:對虛假宣傳不擔責

　　如某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在《商品房預售合同》規定，甲方(開(kāi)發(fā)商)在本合同簽訂之前對本房屋及本房屋的相關(guān)事項以及文字、圖片、模型、口頭描述等方式所作的廣告宣傳和印刷品僅為邀請，不具有要約效力，甲乙雙方的權利義務(wù)以本合同之明確約定的內容為準。

　　盡管法律對什么樣的內容符合要約邀請，什么樣的內容符合要約條件沒(méi)有十分明確的說(shuō)法。但從廣告法的內容來(lái)看，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以效果圖、廣告等形式所作出的廣告內容，應當真實(shí)、合法，不得含有虛假的內容，不得欺騙和誤導消費者，理應遵循公平、誠實(shí)信用的原則。因此，開(kāi)發(fā)商房產(chǎn)廣告所宣傳的內容，也應看做是合同的一部分，應當作為合同義務(wù)來(lái)對待。但上述條款排除了開(kāi)發(fā)商所做商業(yè)廣告等成為要約的任何可能性，為其進(jìn)行虛假宣傳、欺騙消費者提供了方便。

　　霸王條款之二:屋頂外墻廣告管不著(zhù)

　　如某開(kāi)發(fā)商印制的《商品房預售合同》規定，其所在樓宇屋面、外墻使用權不屬買(mǎi)受人。屋頂和外墻面廣告權、會(huì )所、休閑娛樂(lè )設施及其他賣(mài)方投資建造的經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)和設施權益屬出賣(mài)方。

　　事實(shí)上，根據物權法等法律規定，業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或使用權，建設單位不得擅自處分;利用上述物業(yè)和設備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，應征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì )、物管企業(yè)同意。因此，開(kāi)發(fā)商是無(wú)權規定買(mǎi)受人不享有樓宇屋面、外墻使用權等權利的。

　　霸王條款之三:車(chē)位歸開(kāi)發(fā)商所有

　　如一家地產(chǎn)商的《商品房預售合同》規定，占用小區的道路或場(chǎng)地用于停放的車(chē)位，全部歸出賣(mài)人，出賣(mài)人有權出售、出租，對此購房者無(wú)權干涉。

　　按照物權法的規定，占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有。該地產(chǎn)商在合同里將小區道路及車(chē)位權利規定給自己的條款是違法的。

　　霸王條款之四:解除合同期限不一樣

　　如某樓盤(pán)《商品房買(mǎi)賣(mài)契約》規定，乙方(購房人)延遲支付合同價(jià)款，經(jīng)甲方(開(kāi)發(fā)商)催告后30日仍未支付到期價(jià)款，甲方有權解除本合同。同時(shí)，又規定甲方延遲交付該商品房的，經(jīng)乙方催告后90日仍未交付的，乙方有權解除本合同。

　　應該說(shuō)，按照合同法的規定，合同雙方當事人的法律地位平等。按期付款和按期交房是商品房買(mǎi)賣(mài)契約雙方的最主要義務(wù)，對于這兩項主要義務(wù)的違反導致解除合同的催告期限，合同雙方當事人也應是對等的，但開(kāi)發(fā)商在合同里卻規定，如果賣(mài)方催告30日未收到付款即可解約，與買(mǎi)方催告90日未收到房產(chǎn)才可解約的規定，明顯是不對等的。

　　霸王條款之五:違約金差一倍不合法

　　某《商品房預售合同》規定，乙方(購房人)按每天20元向甲方(開(kāi)發(fā)商)支付逾期交接期間的違約金，該房屋毀損、滅失的風(fēng)險自書(shū)面交房通知確定的交付日起由乙方承擔。同時(shí)，又規定甲方或其委托人怠于履行該商品房工程質(zhì)量保修責任的，應當承擔下列責任:按每拖延一天10元計算，向乙方支付違約金。

　　依據民法通則及合同法的規定，合同當事人應當遵循公平原則確定各方的權利義務(wù)。在上述合同中卻規定，購房人逾期履行義務(wù)每天支付違約金20元，而出賣(mài)方逾期履行義務(wù)只需每天支付10元，顯然違反了民法通則及合同法的公平原則。

　　霸王條款之六:違約金、定金兩者如何取舍由開(kāi)發(fā)商規定

　　某《商品房買(mǎi)賣(mài)契約》規定，乙方(購房人)辦理按揭的資料提交銀行審核后，若未獲批準，甲方(開(kāi)發(fā)商)有權要求乙方在15日內一次性補清應交款項，否則視為乙方違約，甲方有權解除本契約，并在本契約解除后30日內將乙方已付房款退還乙方，定金不予返還，乙方同時(shí)按房款的1%向甲方支付賠償金。

　　不難看出，此項霸王條款違反了合同法中“當事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時(shí)，對方可以選擇適用違約金或者定金條款”的規定。根據上述合同的內容理解，開(kāi)發(fā)商在購房人違約的情況下，既可以沒(méi)收定金，又可以收取1%的違約金。

　　霸王條款之七:開(kāi)發(fā)商違約不擔責

　　某樓盤(pán)的《商品房買(mǎi)賣(mài)契約》規定，房屋交付后90天內，雙方應按規定準備資料，協(xié)助對方辦理該房屋產(chǎn)權過(guò)戶(hù)及申領(lǐng)有關(guān)權證手續。但在對開(kāi)發(fā)商不協(xié)助對方辦理的違約責任選擇上，全部選擇空白。

　　如此霸王式條款的設定，意味著(zhù)開(kāi)發(fā)商既不用承擔限期履約的責任，又不用承擔任何賠償責任，無(wú)疑是不平等合同，對購房者維權是極為不利的。

　　霸王條款之八:用格式條款對抗非格式條款

　　如某樓盤(pán)《商品房預售合同》規定，合同附件與合同正本內容或其他內容如有沖突，以本附件內容為準。這意味著(zhù)開(kāi)發(fā)商能夠依據自行設定的格式合同排斥非格式合同。

　　根據合同法的規定，格式條款和非格式條款不一致的，應當采用非格式條款。如果附件與合同正本內容或其他內容中的非格式條款相沖突的，應以非格式條款為準。

　　吳學(xué)安