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　　杭州房?jì)r(jià)已處于歷史高位。據杭州透明售房網(wǎng)11月17日數據，上城區、下城區、江干區、拱墅區、西湖區這五城區的商品房住宅預售均價(jià)已到達20317元/平方米。

　　但就是在這樣的歷史高位下，還是有不少人沖進(jìn)樓市。上周有多個(gè)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)，僅11月15日周日一天，主城區就預定了707套，創(chuàng )下今年第二個(gè)預定高峰。在這個(gè)時(shí)候買(mǎi)房，如何降低風(fēng)險？

　　我們選擇了三類(lèi)購房者的經(jīng)典案例，請各路專(zhuān)家給出診斷方案。

　　首次置業(yè)者——降低購買(mǎi)總價(jià)，控制按揭比例

　　購房者自畫(huà)像：

　　80后小宋從去年年底樓市降價(jià)開(kāi)始便被父母催著(zhù)買(mǎi)房。小宋以為房?jì)r(jià)還會(huì )繼續調整，哪知越調越高，現在只能干瞪眼，“手里的錢(qián)都快捏出汗來(lái)了，購房預算也水漲船高�！毙∷问诸^有60萬(wàn)元的首付款，他怕高位買(mǎi)了房子后被“套牢”，想選一處下跌風(fēng)險低的房產(chǎn)。

　　這個(gè)時(shí)候不妨淘淘二手房

　　雙贏(yíng)機構總經(jīng)理章惠芳

　　在九堡的新房?jì)r(jià)都已逼近2萬(wàn)元單價(jià)的當下樓市，購房者這時(shí)去二手樓市里淘淘，說(shuō)不定還能淘到便宜貨。

　　我的一個(gè)朋友上個(gè)月在佳境天城買(mǎi)了一套11000元/平方米左右的二手房。房東是個(gè)投資客，因為急于要將賣(mài)房所得的資金回收用于下一筆投資，掛價(jià)明顯要低于市場(chǎng)行情價(jià)。二手房因為個(gè)體差異比較大，淘到便宜貨的可能性比較大。

　　另外，新房今年由于開(kāi)發(fā)商猛拉價(jià)格，一些區域如橋西的新房?jì)r(jià)格已經(jīng)明顯高于周邊的二手房，一些次新房看起來(lái)性?xún)r(jià)比較高。

　　控制總價(jià)、面積和按揭比例

　　民間專(zhuān)家“大老哥”

　　房?jì)r(jià)目前位于高位，首次置業(yè)者由于購房實(shí)力較弱，一個(gè)較好的控制風(fēng)險的辦法就是控制房子的總價(jià)、面積和按揭比例。

　　比如說(shuō)，原本有實(shí)力買(mǎi)得起150萬(wàn)元左右房子的年輕人，在這個(gè)高位不妨降低標準，買(mǎi)個(gè)100萬(wàn)左右的房子�？們r(jià)降低了，萬(wàn)一房?jì)r(jià)縮水，損失也會(huì )小些，另外，要控制按揭的比例。按揭比例小，承受的風(fēng)險相對較小。對于首次置業(yè)的年輕人來(lái)說(shuō)，盡早住上房子是首要解決的問(wèn)題。至于房子夠不夠大，可以提倡梯級消費，先把家安下來(lái)，慢慢過(guò)渡，慢慢改善。

　　選擇成熟地段的房產(chǎn)

　　民間專(zhuān)家“一壺”

　　對于首次置業(yè)者，如果現在一定要買(mǎi)房，建議買(mǎi)市區成熟地段的房子。

　　成熟地段的房子配套成熟，因為居住性強，假如出手，接盤(pán)的人也比較多。所以這樣的房子即使出手，也能夠比較快地找到接盤(pán)者，假使市場(chǎng)不好抗跌性也較強。

　　改善居住者——要賣(mài)次房買(mǎi)好房，風(fēng)險較小

　　購房者自畫(huà)像：

　　70后小董一直住在郊區，房子90平方米左右。女兒在讀幼兒園，馬上要升小學(xué)。小董想把郊區的房子賣(mài)了，換市區一套學(xué)區好的房子，但一直猶豫不決。眼看女兒明年就要升小學(xué)，年底解決住房問(wèn)題迫在眉睫，他想趁年底稅費優(yōu)惠政策截止前買(mǎi)套房。

　　買(mǎi)新拋舊關(guān)鍵新房要看準看好

　　住在杭州網(wǎng)首席評論員丁建剛

　　改善型需求的購房者一般都會(huì )有1套以上房子。在這個(gè)房?jì)r(jià)高位，以舊換新、以小換大，有更高層次的要求和選擇。他們換房，也存在風(fēng)險，但相對較小。

　　這批人群隨時(shí)都可以入市，“買(mǎi)新拋舊，買(mǎi)一拋一”的換房原則在任何市場(chǎng)階段都是正確的。關(guān)鍵是找對找準新的對象，在市場(chǎng)高位時(shí)，果斷拋掉品質(zhì)差的房子，買(mǎi)進(jìn)品質(zhì)好的房子，碰到市場(chǎng)不好、房?jì)r(jià)下跌的時(shí)候，品質(zhì)好的房子絕對更抗跌。

　　我一個(gè)朋友最近賣(mài)掉京都苑的二手房，單價(jià)2萬(wàn)元/平方米，買(mǎi)進(jìn)金都華庭的二手房，單價(jià)2.7萬(wàn)元/平方米。雖然有7000元/平方米的差價(jià)，但品質(zhì)是絕對不一樣的。當然，這也需要很好的挑選眼光。

　　如果房?jì)r(jià)向下可以先賣(mài)后買(mǎi)

　　民間專(zhuān)家“大老哥”

　　改善居住就是換房，千萬(wàn)不能忽視換房順序。改善型居住者有差價(jià)風(fēng)險，如果市場(chǎng)呈現向下的趨勢，可以先賣(mài)后買(mǎi)。

　　因為舊房賣(mài)掉后，如果房?jì)r(jià)下跌，等房?jì)r(jià)回落時(shí)再買(mǎi)房無(wú)疑是最合適的。如果先買(mǎi)再賣(mài)，可能就買(mǎi)進(jìn)貴的賣(mài)出便宜的了。換的過(guò)程不得當，很有可能達不到改善的目的，或者付出了更大的代價(jià)。

　　投資者——趁著(zhù)高位，不妨減倉換股

　　購房者自畫(huà)像：

　　蘇小姐手頭有3套房產(chǎn)：一套是郊區的別墅，空關(guān)著(zhù)；一套是市中心的公寓，自己住著(zhù)；還有一套聞堰的公寓。聞堰的公寓2007年買(mǎi)進(jìn)時(shí)不過(guò)9000元/平方米，今年房?jì)r(jià)大漲，但聞堰的這套二線(xiàn)江景公寓也不過(guò)11000元/平方米左右。蘇小姐嫌聞堰的房子漲得太慢，考慮是否在高位時(shí)候賣(mài)掉這套房子再挑選一個(gè)優(yōu)良品種？

　　賣(mài)出價(jià)格高估者換進(jìn)價(jià)格低估者

　　民間專(zhuān)家“一壺”

　　房?jì)r(jià)高位時(shí)，投資者調差換房、優(yōu)化手中品種的事確實(shí)可考慮。

　　判斷買(mǎi)房是不是高位，核心不在于價(jià)格，而在于高漲是否可持續。近期市場(chǎng)政策、市場(chǎng)、金融等因素的疊加讓投資者更加慎重。投資者換房，應遵循“賣(mài)出價(jià)格高估區域、買(mǎi)入價(jià)格低估區域”的原則。同時(shí)要以“控制總價(jià)，最高比例，最長(cháng)時(shí)間”的方式按揭，以保證自己的現金流。

　　一些漲幅不多的房產(chǎn)值得關(guān)注

　　民間專(zhuān)家“大老哥”

　　近段時(shí)間，由于九堡、城西、濱江區域的房?jì)r(jià)都已經(jīng)漲到2萬(wàn)元/平方米，一些如閑林、良渚等地的低價(jià)房反而因為今年漲幅不多而受到購房者青睞。這些漲得不多的區域值得投資者關(guān)注。

　　這些區域的新房可能是投資者眼下較為安全的投資品種。如閑林的房?jì)r(jià)只有7000元/平方米左右，今年基本沒(méi)漲過(guò)，即使市場(chǎng)下調，這些房子估計也跌不到哪里去。

　　高風(fēng)險時(shí)做好3年不出手的打算

　　住在杭州網(wǎng)首席評論員丁建剛

　　在高風(fēng)險的市場(chǎng)，投資者要留足子彈。在買(mǎi)房中，投資者們面對的風(fēng)險是最大的，也是最容易套牢的群體。8個(gè)瓶子7個(gè)蓋子的情況肯定會(huì )出問(wèn)題，要有物質(zhì)、心理雙重準備。

　　在眼下的市場(chǎng)中，買(mǎi)進(jìn)一套房子，要做好3年不出手的打算，手中要有3年的銀行還貸現金，保證自己能熬過(guò)3年的市場(chǎng)調整周期。

　　高位減倉保留黃金品種

　　易道機構總經(jīng)理戴法官

　　投資者應趁現在市場(chǎng)好，調整自己的資產(chǎn)結構，控制好不動(dòng)產(chǎn)和現金流的比例，盡可能把按揭比例降下來(lái)，控制風(fēng)險；同時(shí)，也要優(yōu)化手中的品種，如果手中商鋪、住宅、寫(xiě)字樓等物業(yè)兼備的話(huà)，可以趁形勢好出掉點(diǎn)貨，持有一些黃金地段、抗壓保值的物業(yè)。

　　黃金品種指未來(lái)供應量少的區域房產(chǎn)。如市中心成熟區域的學(xué)區房，西湖邊、錢(qián)塘江邊的房子，都是比較增值的物業(yè)；也要考慮開(kāi)發(fā)商品牌。