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　　天氣越來(lái)越冷，但二手房的交易市場(chǎng)卻非�；鸨�，為什么現在大家都在關(guān)注二手房？

　　陳柳：資金方面是一個(gè)考慮，客戶(hù)手中的資金是有限的，當其準備在一個(gè)地段買(mǎi)房置業(yè)時(shí)，首先要考慮的就是預算，與期房或新房相比，二手房的設施會(huì )比較完善，同時(shí)交通比較便利，沒(méi)有期房的一些風(fēng)險，這些優(yōu)勢會(huì )讓投資者的目光從新房轉向二手房。

　　龔虎：此外，在同等區域的話(huà)，二手房一般都比新房便宜。因為很多開(kāi)發(fā)商選擇開(kāi)盤(pán)的時(shí)候，新房?jì)r(jià)格都會(huì )比周邊的二手房?jì)r(jià)格要略高一些，而二期比一期的價(jià)格還要高，以給購房者更多的信心。

　　李南：二手房是一個(gè)很市場(chǎng)化的市場(chǎng)，買(mǎi)家賣(mài)家都在博弈，價(jià)格會(huì )更真實(shí)和更靈活。對二手房有什么投資建議？

　　劉冬：就買(mǎi)賣(mài)雙方來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商是比較強勢的群體，購房者與開(kāi)發(fā)商談判的余地很小，而二手房雙方之間的回旋余地很大。但開(kāi)發(fā)商的定價(jià)對周邊二手房影響也比較大，二手房業(yè)主會(huì )將其作為定價(jià)的一個(gè)基準。

　　龔虎：年關(guān)之前有些開(kāi)發(fā)商已經(jīng)不怎么賣(mài)房了，因為很多房地產(chǎn)企業(yè)的上市公司需要產(chǎn)品來(lái)體現業(yè)績(jì)，今年的業(yè)績(jì)已經(jīng)完成了，需要留一些房子作為明年的業(yè)績(jì)，所以出現了捂盤(pán)惜售的現象。而新房的產(chǎn)權證辦理更需要一段時(shí)間，所以二手房的流動(dòng)性強的特點(diǎn)就體現出來(lái)了。

　　李南：所以可以建議投資者，無(wú)論是需求還是投資，都可以關(guān)注二手房。那怎么來(lái)選擇稱(chēng)心合意的二手房？

　　陳柳：買(mǎi)房置業(yè)對任何一個(gè)家庭來(lái)講都是一個(gè)巨大投資，購買(mǎi)二手房首先要考慮周邊配套設施等信息，比如是否是一個(gè)成熟的社區，周邊是否有幼兒園、學(xué)校以及養老院等，其次就是考察一下手中的現金流，看一下家庭個(gè)人收入以及家庭收入，在實(shí)際操作中，建議家庭收入的30%～40%以?xún)扔糜诜抠J支出，這樣不會(huì )影響生活質(zhì)量。

　　劉冬：購買(mǎi)二手房，一定要選擇一家比較好的經(jīng)紀公司。不同的公司提供的服務(wù)不一樣，包括經(jīng)紀人的專(zhuān)業(yè)知識以及專(zhuān)業(yè)程度也不一樣，最關(guān)鍵的一點(diǎn)是，大的經(jīng)紀公司其房源資源是很豐富的。

　　龔虎：買(mǎi)二手房看房只是買(mǎi)房過(guò)程中的第一步，買(mǎi)完房之后要簽署合同，還要給對方支付定金，中介公司后期還要幫購房者辦貸款，辦理過(guò)戶(hù)以及物業(yè)交割等。一系列的過(guò)程走下來(lái)，需要分為七八個(gè)步驟，大中介公司的服務(wù)，是從頭至尾比較完善的，各個(gè)環(huán)節都會(huì )有把控，幫買(mǎi)房者規避風(fēng)險，不正規的公司往往在簽訂合同收取傭金后，后續的服務(wù)內容會(huì )萎縮。

　　李南：很多人在買(mǎi)房前都會(huì )上網(wǎng)先看看，有些合適的房源電話(huà)會(huì )記下來(lái)然后打過(guò)去，你們建議這樣做嗎？

　　劉冬：不建議去參考網(wǎng)上的價(jià)格，因為網(wǎng)上的房源真實(shí)性不高。建議購房者去實(shí)地查看，最好買(mǎi)賣(mài)雙方能夠直接接觸到，細節問(wèn)題最好面談。

　　龔虎：購房者還要對物業(yè)進(jìn)行考察。公共區域的衛生打掃等都是靠物業(yè)公司進(jìn)行，如果物業(yè)公司不好，對房子的價(jià)格也會(huì )有影響。

　　陳柳：對物業(yè)公司的考察最好也是實(shí)地走訪(fǎng)，看一看樓道、電梯間、綠化環(huán)境等等，早上去看看有沒(méi)有園林工人或者保潔工人起來(lái)打掃，此外門(mén)衛的職守情況也可以看到，公共設施上多注重一些細節甚至垃圾箱。而相鄰的幾個(gè)社區還可以比較一下。

　　李南：有人買(mǎi)二手房是為了結婚，有人是為了改善住房條件，也有人是為了投資需求。對于不同的人群有哪些建議？

　　陳柳：對于30歲以?xún)鹊娜藖?lái)說(shuō)，購房首先考慮交通，以工作便利為第一條件，然后再考慮房?jì)r(jià)，基于這兩點(diǎn)，市區內的房子都可以考慮。50歲以?xún)鹊娜巳绻麨榱烁纳凭幼…h(huán)境，需要注意周邊環(huán)境，比如治安、學(xué)校、醫院等配套設施。歲數再大一些的購房者需要考慮養老和安靜的環(huán)境等因素，包括一定要選擇一個(gè)產(chǎn)權清晰的房子，因為以后可能會(huì )涉及到遺產(chǎn)問(wèn)題。

　　龔虎：40歲以后買(mǎi)房要考慮就醫方便，35歲以后的話(huà)，最主要考慮還是子女教育問(wèn)題。

　　劉冬：如果考慮長(cháng)遠投資比如以租養房，手中也有閑散資金，建議可以買(mǎi)一些地段好、戶(hù)型小的稀缺房源，類(lèi)似這樣的房子租金和投資回報率可能更高。

　　李南：今年以來(lái)房?jì)r(jià)漲得很快，到底現在還要不要買(mǎi)房是很多人困惑的問(wèn)題，而且如果買(mǎi)房，可能會(huì )損失其他一些投資的機會(huì )成本，你們的建議是什么？

　　陳柳：北京的房?jì)r(jià)其實(shí)一直都在漲，而且這個(gè)勢頭并沒(méi)有收緊的趨勢，如果購房者有剛性需求，或者想改善住房環(huán)境，在力所能及的范圍之內可以買(mǎi)房。如果是用來(lái)投資，當房屋的成長(cháng)率更安全地高于其他的投資產(chǎn)品的時(shí)候，購房就是比較合適的選擇。但無(wú)論是自主還是投資，量入為出最重要。

　　劉冬：個(gè)人購買(mǎi)第一套房的貸款利率較低，如果買(mǎi)一套100萬(wàn)元的房產(chǎn)，而手中有50萬(wàn)元的話(huà)，建議拿出35萬(wàn)元左右用于購房，房款余下部分選擇貸款。

　　李南：買(mǎi)二手房的時(shí)候，要注意哪些陷阱？

　　陳柳：我有一個(gè)朋友得到一個(gè)信息，說(shuō)在北京什剎海附近有一個(gè)40平方米左右的房子出售，價(jià)格是40萬(wàn)元，他覺(jué)得很劃算，就去現場(chǎng)看房，房子結構和裝修也不錯，但在簽協(xié)議前看房產(chǎn)證的時(shí)候，才發(fā)現上面只寫(xiě)著(zhù)4平方米，事實(shí)是對方在院子里蓋了一個(gè)頂形成了一個(gè)大房子，這樣算下來(lái)，每平方米就是10萬(wàn)元。

　　龔虎：房產(chǎn)證最重要，因為將來(lái)銀行貸款也是以房產(chǎn)證面積來(lái)算，還需要注意的票據是購房發(fā)票、公共維修基金發(fā)票等等，這是購房者過(guò)戶(hù)時(shí)交稅的憑證。買(mǎi)二手房還要注意房子在過(guò)戶(hù)之前，有沒(méi)有結清所有費用，像水、電、氣、上網(wǎng)、電話(huà)、物業(yè)、供暖等，這些也一定要看票據，而且是近期結算票據。

　　劉冬：很多購房者很關(guān)注裝修，但我們建議客戶(hù)不要買(mǎi)太新尤其是未居住過(guò)的裝修房，原因是此類(lèi)房可能是賣(mài)房者出于投資而買(mǎi)的，裝修也不會(huì )花很多心思，而且看房時(shí)要多注意細節，比如水壓、供暖和供電等，甚至包括屋頂是否有水印等。