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　　營(yíng)業(yè)稅減免即將屆滿(mǎn)，買(mǎi)賣(mài)雙方需協(xié)商合同有關(guān)稅費未來(lái)變動(dòng)的條款

　　營(yíng)業(yè)稅減免即將到期，各區加急遞件交易的人龍再度出現。據中介人士稱(chēng)，目前政府尚未披露營(yíng)業(yè)稅減免是否續期，稅務(wù)機關(guān)也需要在政府作出有關(guān)決策后再決定以哪種方式確定可以享受稅費減免優(yōu)惠的標準。中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監李粵湘表示，按以往慣例，新舊政策交替之時(shí)是以遞件時(shí)間為限的，即一旦營(yíng)業(yè)稅減免到期中止，只要買(mǎi)賣(mài)雙方可以在今年12月30日或之前遞件成功即可。當然還要具體看余下時(shí)間政府的有關(guān)規定，只要政府不做任何表態(tài)，營(yíng)業(yè)稅減免到期應是板上釘釘。中介人士認為，買(mǎi)賣(mài)雙方在稅費變動(dòng)期在合同上要注明有關(guān)稅費負擔的方式，此外在看房簽約時(shí)也要多留一個(gè)心眼，以免發(fā)生不必要的糾紛。

　　稅費貼士：添加補充條款 約定意外情況

　　合富置業(yè)業(yè)務(wù)營(yíng)運中心高級經(jīng)理李潔美表示，營(yíng)業(yè)稅減免屆滿(mǎn)前簽訂合同的確較為敏感，他們的經(jīng)紀會(huì )告知買(mǎi)賣(mài)雙方可能出現的稅費變動(dòng)，并協(xié)助買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂有關(guān)條款。按照新舊營(yíng)業(yè)稅措施，影響最大的是證滿(mǎn)五年以?xún)鹊姆课荨?table border=0 cellspacing=0 cellpadding=0 align=left>

　　李潔美表示，按營(yíng)業(yè)稅減免新政，證不足兩年的房屋按房屋轉讓差額征收5.5%的營(yíng)業(yè)稅；證滿(mǎn)兩年的免征營(yíng)業(yè)稅；而2009年1月1日前的營(yíng)業(yè)稅規定，證滿(mǎn)五年以上的房屋免征營(yíng)業(yè)稅，出證不滿(mǎn)五年的按房屋評估價(jià)全額征收5.5%的營(yíng)業(yè)稅。此外，目前大部分房屋交易都以業(yè)主實(shí)收為準，若規定業(yè)主實(shí)收的，發(fā)生的稅費變動(dòng)根據合同也應由買(mǎi)家承擔。為免交易雙方及中介因額外的稅費而產(chǎn)生不必要的糾紛，買(mǎi)賣(mài)雙方宜在購房三方合同中添加補充條款，約定“2009年12月30日前遞件成功”和“2009年12月30日之后遞件成功”兩種稅費情況。

　　中原地產(chǎn)市場(chǎng)部總監李粵湘表示，以前廣州市曾流行“大包價(jià)”，即買(mǎi)賣(mài)雙方各以不同的價(jià)格購買(mǎi)或出讓房屋，稅費和傭金全部由中間差價(jià)來(lái)支付。如買(mǎi)家100萬(wàn)元買(mǎi)樓，業(yè)主90萬(wàn)元實(shí)收，中間的10萬(wàn)元用以支付稅費和傭金。

　　李粵湘認為，由于“大包價(jià)”有可能是中介公司吃差價(jià)的一個(gè)途徑，故此后來(lái)“大包價(jià)”在廣州沒(méi)了市場(chǎng)，購房三方約里面清楚做出成交價(jià)、稅費負擔、傭金的具體約定，目前流行的是“小包價(jià)”，即約定業(yè)主實(shí)收的樓款金額，買(mǎi)家負擔稅費和傭金。

　　看房貼士：心態(tài)莫急，看樓紙不要簽身份證號碼

　　中原地產(chǎn)李粵湘表示，買(mǎi)樓者往往會(huì )容易在還未弄清楚單位具體情況或自己的實(shí)際支付能力時(shí)， 就頭腦一發(fā)熱簽下承諾書(shū)或合同。滿(mǎn)堂紅許彥斐表示，廣州市國土房管局有計劃推出房屋說(shuō)明書(shū)，要求中介向客戶(hù)介紹房屋必須出示房屋說(shuō)明書(shū)，對房屋的面積、樓齡、朝向等參數做出清晰說(shuō)明。市場(chǎng)人士表示，一般買(mǎi)方將要簽訂合同或簽訂合同時(shí)才會(huì )看到查冊表或房產(chǎn)證，在交易中處于弱方，房屋說(shuō)明書(shū)可提前披露房屋重要信息，有助買(mǎi)方做出明智決定。

　　中介公司一般要求看樓者簽看樓紙，看樓紙里面有一些條款對消費者不利，如看樓后與其他公司成交該房屋，中介公司可追討有關(guān)傭金。滿(mǎn)堂紅許彥斐表示，看樓紙雖是這樣寫(xiě)，但極少公司根據看樓紙向買(mǎi)房者追討傭金。按照公民個(gè)人隱私規定，看樓人士在看樓紙上不需要寫(xiě)上身份證號碼，最好不要簽上全名，寫(xiě)“X小姐或Y先生”即可。有看樓者每天接到中介經(jīng)紀的電話(huà)“轟炸”，建議有意買(mǎi)樓人士可開(kāi)通一專(zhuān)門(mén)號碼，接聽(tīng)有關(guān)電話(huà)，買(mǎi)樓成功后再取消有關(guān)號碼。

　　簽約貼士：

　　有不滿(mǎn)有疑慮 必須白紙黑字寫(xiě)下來(lái)

　　案例：王女士到西華路第一津街看中一樓梯樓九樓單位，與某中介公司簽下買(mǎi)家承諾書(shū)，以30萬(wàn)元購買(mǎi)34平方米的9樓單位，當時(shí)放下了1000元誠意金。后來(lái)她悔約，聲稱(chēng)受中介經(jīng)紀誤導，以為報稅20萬(wàn)元可獲得30萬(wàn)元的購房發(fā)票。

　　該中介公司表示，計算不同報稅成交價(jià)的公式是王女士授意的，中介公司不存在誤導或欺詐成分。目前他們公司已根據王女士簽下的買(mǎi)家承諾書(shū)起訴到法院，追討王女士相等于承諾書(shū)價(jià)格3%的違約金。

　　記者調查：王女士于10月中旬簽下買(mǎi)家承諾書(shū)，悔約后曾先后報警、到中介所投訴并到司法局咨詢(xún)，希望可以討回1000元誠意金。她承認，自己是第一次買(mǎi)二手樓，不清楚稅費和發(fā)票等事宜，以為報稅20萬(wàn)元可以獲得30萬(wàn)元的購房發(fā)票是自己的常識缺失。

　　專(zhuān)家意見(jiàn)：中原地產(chǎn)李粵湘表示，即使買(mǎi)家承諾書(shū)或購房要約只是購房者單方面與中介公司簽訂的協(xié)議，并非購房三方約，但買(mǎi)家對這類(lèi)法律文書(shū)一樣不可以掉以輕心。她認為，凡是買(mǎi)家認為經(jīng)紀人員所說(shuō)的承諾是重要的，必須要讓其寫(xiě)入承諾書(shū)或購房三方約中，以免如王女士個(gè)案一樣空口無(wú)憑，各執一詞。

　　滿(mǎn)堂紅法務(wù)部負責人許彥斐也認為，買(mǎi)房承諾書(shū)或購房合同中有關(guān)違約責任的約定，消費者如有不滿(mǎn)或疑慮，必須要求中介經(jīng)紀詳細說(shuō)明，如疑慮未消，可要求刪去有關(guān)條款。她認為，大部分中介公司都是可以溝通的，消費者不要心存僥幸而忽略某些條款，有問(wèn)題應提前問(wèn)清楚。

　　許彥斐認為，按照王女士的個(gè)案，1000元的誠意金已因她違反買(mǎi)家承諾而應被業(yè)主沒(méi)收，至于中介公司追討的違約金，由于買(mǎi)賣(mài)雙方未簽訂購房合同，中介公司未促成雙方簽訂購房合同，因此王女士的違約責任未成立，王女士有可能不需要支付相當于承諾書(shū)價(jià)格3%的違約金。

　　中介所意見(jiàn)：廣州市中介所譚曉梅部長(cháng)介紹說(shuō)，11月17日，中介所約買(mǎi)賣(mài)雙方曾到中介所進(jìn)行調解。由于王女士態(tài)度堅決，雙方調解意見(jiàn)不一致而作罷。