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　　當二手房房?jì)r(jià)經(jīng)歷了持續8個(gè)月連續上漲，二手房市場(chǎng)的賣(mài)方市場(chǎng)氣氛越來(lái)越嚴重。因為房源十分緊張，業(yè)主臨時(shí)漲價(jià)、臨時(shí)毀約等一些擾亂市場(chǎng)交易秩序的現象也出現了上升的勢頭。那么，最常見(jiàn)違約成本到底有多大呢？美聯(lián)物業(yè)結合案例為買(mǎi)賣(mài)雙方提供建議。

　　>>定金階段 多為雙倍返還定金

　　此階段買(mǎi)賣(mài)雙方都有可能會(huì )產(chǎn)生違約情形，賣(mài)家眼見(jiàn)房?jì)r(jià)上漲心里不平衡，而買(mǎi)家則會(huì )因為感覺(jué)房子不合適而后悔，這是產(chǎn)生違約的原因所在。

　　【案例】程小姐在一家中介公司的幫助下，看了一套位于蒲黃榆的二手房，因為看房的人很多，但是當天又不可能簽買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，所以程小姐交了1萬(wàn)定金，但是后來(lái)程小姐回家和家人商量以后感覺(jué)不合適。

　　【分析】美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)研究部總監張大偉認為，這種情況定金肯定是不返還的，而如果是房主違約是需要交付雙倍定金的違約金。而因為中介公司還未完成居間服務(wù)，所以雙方違約一般不需要補償中介公司相應的合理費用。

　　>>簽訂合同階段 負擔成本高

　　《買(mǎi)賣(mài)合同》簽訂之后，買(mǎi)賣(mài)關(guān)系確立，此時(shí)違約將要承擔巨大的違約責任。

　　【案例】萬(wàn)先生購買(mǎi)了一套200萬(wàn)的二手房，但是簽訂合同交納了10萬(wàn)的定金和6萬(wàn)左右的中介費以后，業(yè)主反悔認為要出售220萬(wàn)。

　　【分析】簽訂《買(mǎi)賣(mài)合同》之后，買(mǎi)賣(mài)關(guān)系已經(jīng)成立，此時(shí)發(fā)生違約行為，買(mǎi)賣(mài)雙方違約的一方將承擔比較大的損失。首先定金需要雙倍返還，而且需要負擔中介費。另外還有可能需要支付房?jì)r(jià)上漲的損失。目前市場(chǎng)主要違約的都為房主因為房?jì)r(jià)上漲而反悔。但是購房者需要注意的是雖然法院支持購房者要求業(yè)主承擔房?jì)r(jià)上漲的損失，但是因為現在評估房?jì)r(jià)與市場(chǎng)價(jià)格有差距，所以美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)研究部總監張大偉建議購房者在簽訂合同前考慮清楚，盡量多支付定金，只要在房?jì)r(jià)20%以?xún)鹊亩ń鸲伎梢砸驗檫`約雙返。而且建議購房者購房前準備好首付款等，抓緊過(guò)戶(hù)，不僅可以避免違約，還可以減少年底政策可能變化帶來(lái)的影響。

　　本報記者 趙麗萍