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　　隨著(zhù)二手房的熱銷(xiāo)，一些“非正�！钡亩�手房源也開(kāi)始出現在市場(chǎng)上，對于這些“非正�！狈吭吹慕灰�，往往出現糾紛的概率要高很多，有時(shí)候還會(huì )造成交易的最終失敗。為此記者就一些市場(chǎng)上出現的案例，采訪(fǎng)了河南開(kāi)物律師事務(wù)所申繼東律師。他認為，遇到“非正�！狈吭�，買(mǎi)主一定要謹慎購買(mǎi)，最好是在交易前咨詢(xún)律師，以盡量規避風(fēng)險。

　　案例一 購買(mǎi)回遷安置房要規避節外生枝

　　事件：市民張先生通過(guò)中介看好了一套住房，在看房子的時(shí)候中介明確告訴他，該房屋是一個(gè)回遷安置的住房，房產(chǎn)證還沒(méi)有辦下來(lái)。當時(shí)張先生也沒(méi)有多想，就和賣(mài)主簽訂了買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，約定賣(mài)主在3個(gè)月內辦理完房產(chǎn)證，張先生先交納首付款30萬(wàn)元，剩余房款于過(guò)戶(hù)時(shí)交納�？删驮�3個(gè)月到期時(shí)，賣(mài)主通知中介說(shuō)，因為房屋漲價(jià)賣(mài)主不同意以原價(jià)賣(mài)這套房子了，要漲價(jià)5萬(wàn)元，否則他的房產(chǎn)證就不辦。

　　分析：律師認為，賣(mài)主所得的回遷安置房屋手續齊全，該房屋的產(chǎn)權歸屬不存在任何瑕疵，應該說(shuō)賣(mài)主對于該房屋的權利明確，而根據合同法相關(guān)規定，合同的權利義務(wù)是可以轉讓的，所以說(shuō)賣(mài)主轉讓該合同權利的行為有效。

　　支招：本案例中，律師認為張先生有3條路可以走，第一條路是協(xié)商，雙方各讓一步，張先生也適當漲點(diǎn)價(jià)格，雙方達成最終的成交；第二條路是選擇訴訟，張先生可以要求解除合同并要求賣(mài)主承擔違約責任，因為本案賣(mài)方違約很容易確認，張先生可以根據合同約定要求賣(mài)方承擔違約責任；第三條路是張先生可以選擇要求對方繼續履行，因為房產(chǎn)證沒(méi)有辦下來(lái)，實(shí)施起來(lái)有困難。

　　案例二 在合同中明確戶(hù)口問(wèn)題

　　事件：王女士為了孩子上學(xué)，在市區某重點(diǎn)初中旁邊看好了一套使用權的房屋，在雙方交易的時(shí)候，她特別關(guān)注了戶(hù)口問(wèn)題，賣(mài)方說(shuō)戶(hù)口沒(méi)有問(wèn)題，并拿出自己的戶(hù)口本給王女士看，并說(shuō)戶(hù)口的問(wèn)題包在他身上，王女士于是放心地辦理了過(guò)戶(hù)手續和戶(hù)口遷移。隨后，王女士想辦理產(chǎn)權，到產(chǎn)權單位詢(xún)問(wèn)說(shuō)必須到派出所開(kāi)具獨立戶(hù)口證明，可到派出所發(fā)現，該房屋還有另外一個(gè)空掛戶(hù)沒(méi)有遷出，證明開(kāi)不出來(lái)，產(chǎn)權不能辦。

　　分析：律師認為，王女士所謂戶(hù)口問(wèn)題沒(méi)有在合同中明確約定，所以王女士只能吃這個(gè)啞巴虧，她無(wú)權通過(guò)訴訟的方式解決問(wèn)題。因為我國的戶(hù)籍管理是公安機關(guān)的行政職權，實(shí)際戶(hù)口和房屋并沒(méi)有必然聯(lián)系，所以說(shuō)戶(hù)口問(wèn)題的解決必須在合同中明確約定，才有可能通過(guò)訴訟解決。

　　支招：對于王女士的困惑，律師建議直接找空掛戶(hù)的戶(hù)主協(xié)商。實(shí)際上王女士的問(wèn)題在簽訂合同之前只要到當地派出所去問(wèn)一下，一切就都清楚了。

　　案例三 超建房過(guò)戶(hù)也無(wú)效

　　事件：李女士看好了一套“公房”，賣(mài)主承諾能夠辦理過(guò)戶(hù)，而且手續費也不貴，李女士覺(jué)得很合適就順利的完成了交易，賣(mài)主還給她辦理了物業(yè)蓋章的承租證�？墒堑壤钆�士住進(jìn)去之后，聽(tīng)鄰居說(shuō)這個(gè)房屋所在的樓層是超建房，辦理的所謂的“租賃證”也是物業(yè)自己給發(fā)的，物業(yè)對該房屋并沒(méi)有產(chǎn)權，這個(gè)房屋無(wú)法買(mǎi)產(chǎn)權。

　　分析：律師認為，李女士買(mǎi)的這個(gè)所謂的“公房”，實(shí)際上是一個(gè)違章建筑，辦理的所謂的承租證也并不合法。正常合法的公房承租，出租人也應該是產(chǎn)權人，而本案中的物業(yè)并不是該房子的合法所有人，該房屋因為是超建房屋，并沒(méi)有合法產(chǎn)權。李女士暫時(shí)居住可能沒(méi)有問(wèn)題，但是一旦面臨拆遷轉讓時(shí)，就可能出現問(wèn)題。

　　支招：律師建議李女士通過(guò)訴訟要求退房。

　　案例四 價(jià)格便宜的抵債房謹慎購買(mǎi)

　　事件：趙先生通過(guò)朋友介紹看好了一處建筑商從開(kāi)發(fā)商處抵債過(guò)來(lái)的房屋，開(kāi)發(fā)商和建筑商承諾2年內辦理產(chǎn)權，房屋價(jià)格低，但是不能貸款，趙先生就全額支付了房款，并分別與開(kāi)發(fā)商和建筑商簽訂了協(xié)議，并辦理了入住。2年辦證的時(shí)間很快到了，可是趙先生要求開(kāi)發(fā)商辦證的時(shí)候，卻被告知，因為開(kāi)發(fā)商與承建商之間因為工程質(zhì)量問(wèn)題正在鬧糾紛，不給辦產(chǎn)權。

　　分析：律師認為，開(kāi)發(fā)商和建筑商同意將抵債房出售給趙先生，并約定了相關(guān)權利義務(wù)，合同合法有效，開(kāi)發(fā)商應該配合趙先生辦理過(guò)戶(hù)。至于開(kāi)發(fā)商和建筑商之間的爭議，應該另行解決。隨后趙先生在律師的建議下通過(guò)訴訟解決了問(wèn)題，但是訴訟也花了半年的時(shí)間，搭了金錢(qián)也花費了時(shí)間。 （晚報記者 袁瑞清）