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　　據《今日早報》報道 臨近年底，杭州樓市的走勢又因為一系列調控措施的出臺，變得神秘莫測�！盃I(yíng)業(yè)稅征免期限由2年恢復到5年”、“開(kāi)發(fā)商拿地首付至少50%”等政策，讓過(guò)于火爆的樓市冷靜不少。

　　樓市的發(fā)展跟很多因素相關(guān)，但顯然，每一次房產(chǎn)政策的出臺，都會(huì )給樓市帶來(lái)深遠影響。溫故而知新，雖然我們無(wú)法準確預知明天的樓市走向，但盤(pán)點(diǎn)歷年房產(chǎn)政策對樓市的影響，也許可以從中找到今后樓市走向的脈絡(luò )。

　　2004年

　　關(guān)鍵詞：個(gè)稅、加息

　　1月1日，杭州稅務(wù)部門(mén)開(kāi)始對二手房的出售征收20%的個(gè)人所得稅。該政策實(shí)行后，二手房市場(chǎng)在短期內表現出了房?jì)r(jià)的高漲和成交量的萎縮�？芍^“冰火兩重天”，冰的是成交，火的是價(jià)格。這種現象隨之影響了一手房市場(chǎng)，杭州樓市非常沉悶。以至于9月1日，20%的個(gè)人所得稅開(kāi)始隱身，由必須征收改為“主動(dòng)申報”，在某種程度上，默認了個(gè)稅的取消。

　　5月，杭州市商業(yè)銀行對建于上世紀80年代的二手房進(jìn)行了“封殺”，基本上不發(fā)放貸款。在年限上，房齡加上貸款年限不超過(guò)30年；在成數上，根據貸款人的職業(yè)情況和收入情況，一般不超過(guò)6成。10—15年的二手房最多可以貸到5成，20年以上的二手房原則上不給予辦理貸款。此政策在市場(chǎng)上馬上開(kāi)始得到了體現，老舊二手房?jì)r(jià)格開(kāi)始回落。

　　10月27日，央行宣布加息。這是中國9年來(lái)的第一次加息。開(kāi)發(fā)商和購房者對此都非常敏感。在宣布加息后的一星期內，市場(chǎng)掀起了一陣漣漪。所有的房地產(chǎn)股票板塊在集體大幅下跌后小幅反彈。但在加息后的一個(gè)月，市場(chǎng)恢復了平靜。

　　點(diǎn)評：總體來(lái)說(shuō)，2004年出臺的政策比較零散，且有反復，幅度也不是很大，所以對樓市影響不是很大。

　　2005年

　　關(guān)鍵詞：國八條、利率、營(yíng)業(yè)稅

　　3月17日，調整商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房貸款政策，將原先的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平，實(shí)行下限管理，下限利率水平為相應期限檔次貸款基準利率的0.9倍，商業(yè)銀行法人可根據具體情況自主確定利率水平和內部定價(jià)規則。

　　3月26日，國務(wù)院辦公廳發(fā)出《關(guān)于切實(shí)穩定住房?jì)r(jià)格的通知》。4月27日，溫家寶總理主持召開(kāi)國務(wù)院常務(wù)會(huì )議，分析房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢，認為目前房地產(chǎn)投資規模過(guò)大，商品房?jì)r(jià)格上漲過(guò)快，結構不合理，市場(chǎng)秩序比較混亂，并明確提出了解決房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題的八條具體措施。

　　5月11日，國務(wù)院辦公廳轉發(fā)了建設部等七部委《關(guān)于作好穩定住房?jì)r(jià)格工作的意見(jiàn)》，對房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀(guān)調控措施進(jìn)一步細化，呈現四大特點(diǎn)：加大個(gè)人購房轉手交易稅收調控力度，禁止期房轉讓?zhuān)瑵M(mǎn)足3個(gè)條件普通住房享受優(yōu)惠，依法制止炒地行為。

　　6月1日，對個(gè)人購買(mǎi)住房不足2年轉手交易的，銷(xiāo)售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅，個(gè)人購買(mǎi)普通住房超過(guò)2年(含2年)轉手交易的，銷(xiāo)售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅；對個(gè)人購買(mǎi)非普通住房超過(guò)2年(含2年)轉手交易的，銷(xiāo)售時(shí)按其差額征收營(yíng)業(yè)稅。

　　點(diǎn)評：2005年，國家針對房地產(chǎn)市場(chǎng)制定的政策法規數量之多、頻率之密，堪稱(chēng)前所未有。房產(chǎn)調控新政正式實(shí)施，杭州樓市成交低迷、觀(guān)望氣氛濃厚。新開(kāi)樓盤(pán)問(wèn)者寥寥，對市場(chǎng)反應最為敏感的二手房?jì)r(jià)格指數出現了運行6年來(lái)最大幅度的下調，成交量萎縮。土地市場(chǎng)則出現了杭州實(shí)施土地招投標制度7年以來(lái)第一起強行“收地”事件。

　　2006年

　　關(guān)鍵詞：90/70、“2年到5年”、個(gè)稅強征

　　5月29日，九部委《關(guān)于調整住房供應結構穩定住房?jì)r(jià)格的意見(jiàn)》正式出臺，成為“國六條”，業(yè)內猜測已久的“第二只靴子”總算落地。其中影響最大的莫過(guò)于“90/70”政策、個(gè)人房貸首付比例不低于三成和營(yíng)業(yè)稅免稅時(shí)限由2年延長(cháng)至5年的規定。

　　7月26日，國稅總局發(fā)布《關(guān)于住房轉讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》，宣布從8月1日起，各地稅務(wù)部門(mén)將在全國范圍內統一強制性征收二手房個(gè)所稅。

　　點(diǎn)評：2006年的政策更為收緊，特別是國六條一出臺，投資客扛不住了，紛紛趕在新政實(shí)施前清倉出貨。購房者放緩了看房、買(mǎi)房的步伐。比如6月杭州主城區(不包括蕭山、余杭)商品住宅新增面積比5月減少了7成多，成交量也比5月減少了一半以上。連續幾個(gè)月，杭州樓市日成交量都僅在50—60套上下徘徊，市場(chǎng)非常冷清。

　　2007年

　　關(guān)鍵詞：二套房、不斷加息

　　3月，商務(wù)部發(fā)布《關(guān)于2007年全國吸收外商投資工作指導性意見(jiàn)》，明確提出嚴格限制外商投資房地產(chǎn)。

　　同樣在3月，央行開(kāi)始加息(全年共計6次加息，10次上調存款準備金率)。

　　9月27日，央行、銀監會(huì )聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，對商業(yè)性房地產(chǎn)信貸政策進(jìn)行調整，其中，申請購買(mǎi)第二套(含)以上住房的，貸款首付比例不得低于40%。貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍。

　　12月11日央行和銀監會(huì )下發(fā)《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補充通知》，明確以“戶(hù)”為單位執行放貸新政。

　　點(diǎn)評：2007年的杭州樓市呈現出“前冷、后熱、再冷”的戲劇性的特點(diǎn)。年初以后，雖然央行不斷加息和提高存款準備金率，但其他政策并沒(méi)有聯(lián)合出臺。此時(shí)，市場(chǎng)需求已經(jīng)經(jīng)過(guò)兩年多的壓抑，又恰逢股市大漲，人民幣升值。在諸多因素作用下，引發(fā)樓市一輪上攻。不過(guò)，政策調控重拳在僅僅半年后落下，關(guān)于二套房首付提高到4成的信貸政策一出臺，立即抑制了投資需求。而不斷加息也如“溫水煮青蛙”，終于耗盡了購房者的購買(mǎi)力。

　　2008年

　　關(guān)鍵詞：降息、利率7折、稅費減免

　　3月5日，溫家寶總理在十一屆全國人大第一次會(huì )議作政府工作報告中指出要綜合運用稅收、信貸、土地等手段，完善住房公積金制度，增加住房有效供給，抑制不合理需求，防止房?jì)r(jià)過(guò)快上漲。

　　從9月16日開(kāi)始至12月23日，央行連續五次下調存貸款利率，先后四次下調存款利率，特別是11月26日央行下調人民幣存貸款基準利率達1.08個(gè)百分點(diǎn)。

　　10月22日，財政部出臺了一系列刺激樓市需求的政策。包括對個(gè)人首次購買(mǎi)90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統一下調到1%；對個(gè)人銷(xiāo)售或購買(mǎi)住房暫免征收印花稅；對個(gè)人銷(xiāo)售住房暫免征收土地增值稅。10月27日起，首次購房首付比例下調至20%，貸款利率的下限可擴大為貸款基準利率的0.7倍；地方政府可制定鼓勵住房消費的收費減免政策。

　　11月，國務(wù)院又出臺刺激內需十大舉措，總投資約4萬(wàn)億元刺激經(jīng)濟，溫總理在部署落實(shí)中央政策的七項工作時(shí)，突出強調了房地產(chǎn)業(yè)的重要地位，說(shuō)它“是國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)”。

　　12月17日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開(kāi)國務(wù)院常務(wù)會(huì )議，研究部署促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政策措施。進(jìn)一步鼓勵普通商品住房消費。對已貸款購買(mǎi)一套住房但人均面積低于當地平均水平，再申請購買(mǎi)第二套普通自住房的居民，比照執行首次貸款購買(mǎi)普通自住房的優(yōu)惠政策。對住房轉讓環(huán)節營(yíng)業(yè)稅暫定一年實(shí)行減免政策。并把征免期限“由5年改為2年”。

　　點(diǎn)評：2008年的政策風(fēng)向轉得比較快，上半年的稅收政策主要目的是抑制樓市過(guò)熱，后來(lái)隨著(zhù)美國次貸危機的蔓延，全球流動(dòng)性出現危機，國內出口和投資的實(shí)際增速下滑，經(jīng)濟增長(cháng)出現回落。為此，國家實(shí)行積極財政和適度寬松貨幣政策，房地產(chǎn)被作為拉動(dòng)內需的重要工具，得以扶持。

　　這些救市政策對市場(chǎng)的拉動(dòng)作用突出體現在2009年：由于稅費減免、降息等政策大大減少了交易成本，剛性需求得以釋放，投資性需求異�；钴S，成交量不斷創(chuàng )下天量，成交價(jià)格超過(guò)歷史最高位，土地市場(chǎng)也幾近瘋狂。政策對于樓市的聯(lián)動(dòng)作用，這一次體現得最為明顯。

　　記者 吳彩萍