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　　擁有兩套甚至三套房子的家庭在長(cháng)沙并不少見(jiàn)，但隨著(zhù)家庭人口的增多、收入的增加，買(mǎi)套更寬敞的房子住成為許多家庭的夢(mèng)想。在現金不夠、且不降低生活水平的情況下，怎么以小換大呢？紅網(wǎng)理財師、長(cháng)沙首屆“十大金牌理財師”得主之一、浦發(fā)銀行長(cháng)沙分行的國際金融理財師王卉就以本報讀者劉女士家庭為例，給出了答案。

　　劉女士，32歲，丈夫34歲，夫妻均為公務(wù)員，小孩3歲。家庭月收入約8000元(含房出租收入)，現有住房?jì)商�，均全額支付，自住二居室，三居室因離單位較遠，用來(lái)出租。有股票市值2萬(wàn)元，16萬(wàn)元三年期信托類(lèi)理財產(chǎn)品，年收益率7.5%，2萬(wàn)元1年期定期存款。家庭月均支出約4000元，今年3月份，小孩上幼兒園，月支出將增加1500元。

　　劉女士想在單位附近再購一套三居室以改善居住條件，房?jì)r(jià)4500元/平方米，面積為125-130平方米。她的住房公積金一直未提取，賬上有3萬(wàn)元。她想知道如何規劃，才能早些住上大房子。

　　劉女士家庭財務(wù)表

　　月支出狀況表： 單位：元

　　月收入 8000 月支出 4000 月節余 4000

　　王卉根據以上數據為劉女士家庭資產(chǎn)進(jìn)行診斷，并給出三個(gè)結論：無(wú)負債，可適當利用財務(wù)杠桿；財務(wù)自由度偏低，可提高股票類(lèi)型投資產(chǎn)品的比例；未給小孩購買(mǎi)保險，建議配置小兒醫療險。

　　那么劉女士究竟該如何規劃家庭資產(chǎn)呢？王卉給出了三點(diǎn)建議。

　　首先是購房計劃。劉女士打算購置的房產(chǎn)總價(jià)60萬(wàn)元左右，根據這一情況，王卉表示有兩個(gè)方案可供劉女士選擇。一是賣(mài)掉其中一處，所得房款用于購房，不足房款貸款解決。二是借錢(qián)付首付，將兩處房產(chǎn)出租，租金用來(lái)還貸�！拔医ㄗh她采用第一種方案，”王卉表示，目前劉女士的可用資金僅4萬(wàn)元(股票能全身而退的前提下)，而新房首付三成需要近19萬(wàn)元，資金缺口較大。該家庭資產(chǎn)中房產(chǎn)本來(lái)就占比高，目前小孩教育金支出、孝親費用均不高，正處于快速積累金融資產(chǎn)的階段，而房產(chǎn)的流動(dòng)性差，占用資金多，不利于金融資金的積累�；�于以上理由，劉女士應該把升值空間相對小或房齡相對長(cháng)的房產(chǎn)賣(mài)掉，將夫妻兩人的公積金提出用于首付，并申請公積金貸款。

　　那么劉女士究竟該貸款幾成合適呢？王卉還幫她算了筆賬。小孩上幼兒園后，家庭月凈收入減至2500元，其中還要留出500—800元儲備小孩教育金，因此這部分錢(qián)中每月用來(lái)還貸的資金最好不要超過(guò)1500元，而她可用的公積金每月合計在700元(加上單位支付部分)左右，因此總月供不能超過(guò)2200元。如果貸款6成20年，以目前利率計算月供為2103元。因此，她必須至少首付4成才不會(huì )有還貸壓力。

　　王卉還建議劉女士調整金融資產(chǎn)結構，從目前看她的固定收益類(lèi)理財產(chǎn)品占比過(guò)高。而從其家庭成員的年齡、職業(yè)收入等綜合因素考量，她完全可將家庭金融資產(chǎn)的60%即12萬(wàn)元用來(lái)配置股票及股票型基金，40%即8萬(wàn)元用來(lái)配置銀行理財產(chǎn)品、黃金等。另外，從月凈收入中拿出500—800元做基金定投，用于積累小孩教育金。

　　“雖然公務(wù)員的收入比較穩定，但一旦遭遇重大疾病，同樣會(huì )面臨很大的財務(wù)壓力�！蓖趸鼙硎�，公務(wù)員家庭也應購買(mǎi)商業(yè)保險作為社保的補充，其中首選重大疾病險和意外險，包括她的小孩。

　　財務(wù)比率分析

　　家庭財務(wù)比率 定義 實(shí)際比率 合理范圍 評價(jià)

　　資產(chǎn)負債率 總負債/總資產(chǎn) 0 20%—60% 過(guò)低

　　消費比率 消費支出/收入 44% 60% 基本合理

　　儲蓄率 1—消費率 56% 40% 基本合理

　　平均投資報酬率 年理財收入/生息資產(chǎn) 7% 4%—10% 合理

　　財務(wù)自由度 年理財收入/年支出 26% 100% 偏低

　　( 記者 黃清安）