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　　文前提要：上海樓市新政在總體上依然支持改善型居住需求，但力度已經(jīng)減弱。同時(shí)，由于受到新政影響，會(huì )對改善型需求產(chǎn)生新的影響，如交易成本的增加等，從而使得改善型需求門(mén)檻有所提高。

　　新政或多或少影響到了改善型需求。就在一周前，為積極落實(shí)樓市調控政策“國四條”，上海出臺了具體的配套措施，從稅收信貸政策調整、加大普通商品住房供應、加快推進(jìn)住房保障、加強市場(chǎng)監管四方面采取措施，遏制地價(jià)、房?jì)r(jià)過(guò)快上漲。

　　專(zhuān)家分析認為，上海新政基本落實(shí)了“國四條”的精神，做到了“有保有壓”�？傮w上還是保護和支持合理的自住需求，主要的優(yōu)惠政策依然繼續，如稅費優(yōu)惠，信貸支持等。同時(shí)政策還打壓投資投機性需求，這難免會(huì )波及改善型需求。

　　那么，政策對改善型需求將會(huì )產(chǎn)生哪些影響呢？

　　改善需求門(mén)檻提高

　　上海的李鋼最近在為買(mǎi)不買(mǎi)房改善居住條件而猶豫不決了。小李在三年前已經(jīng)買(mǎi)了一套小房，而且也向銀行申請過(guò)按揭貸款。如今即將添丁，考慮到要請住家保姆照看小孩，屆時(shí)這套小房顯然滿(mǎn)足不了實(shí)際需求，因此他考慮購買(mǎi)一套三房改善居住條件。

　　但問(wèn)題是在這個(gè)節骨眼上，國家突然對樓市進(jìn)行調控。原本已在莘莊看好了一套三房，因為政策原因，上家要求他來(lái)承擔稅費，這相當于房?jì)r(jià)“加價(jià)”一成。此外，還有讓他更加無(wú)奈的是，前幾天在某商業(yè)銀行咨詢(xún)時(shí)，居然得到了無(wú)法享受優(yōu)惠利率的答復，這家銀行的工作人員聽(tīng)說(shuō)他已申請過(guò)按揭貸款之后，便這樣答復了他。

　　其實(shí)，如果在2009年小李是不會(huì )碰到這種情況的。上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(cháng)楊紅旭指出，新政在一定程度上提高了改善型需求的門(mén)檻。他說(shuō)：“新政總體還是支持改善型需求的，不過(guò)是特指國家定義的改善需求，即首套房人均面積低于所在城市平均水平的�！边@個(gè)限制條件，將使不少人左右為難。

　　在剛剛過(guò)去的一年，上海房?jì)r(jià)無(wú)疑經(jīng)歷了一波大漲行情，大多數樓盤(pán)漲價(jià)幅度達到6成，少數樓盤(pán)翻番。在這種背景下，上海最新出臺的政策帶有較強的“壓制”信號。因此不難理解，上海新政要比其他城市嚴厲一些，如南京在2009年底出臺的“南京市20條”，對改善型需求認定則寬松得多，只需在一年內賣(mài)舊買(mǎi)新即可。

　　由此看來(lái)，隨著(zhù)上海新政的頒布，改善型需求多少會(huì )受到一些影響。楊紅旭分析認為，隨著(zhù)政策的執行力度加大，以前沒(méi)有嚴格執行的政策將開(kāi)始從緊，如優(yōu)惠契稅、二套房信貸管理以及標準認定等。同時(shí)專(zhuān)家分析指出，隨著(zhù)稅費減免政策的調整或者取消，部分改善型需求還將面臨交易成本變相增加的情形。

　　成本增加知多少

　　那么，新政實(shí)施以后，會(huì )導致改善型需求成本增加多少呢？根據新政規定，有些成本是顯性成本，如稅費減免政策的調整，導致交易過(guò)程中需要支付更多的稅費；還有一種是隱性成本，從表面上看似乎影響不到，但實(shí)際上賣(mài)家會(huì )將成本轉嫁過(guò)來(lái)，從而產(chǎn)生新增成本，如營(yíng)業(yè)稅“2改5”，賣(mài)家轉嫁稅費成本，顯然會(huì )增加購房成本。下面結合具體政策規定來(lái)一一進(jìn)行分析。

　　此外，還有需要做出說(shuō)明的是，由于房?jì)r(jià)的快速上漲，在上海出現諸多普通住宅“被豪宅”的情形，千萬(wàn)不要小看這種轉變，因為兩者在稅費方面存在不小的差距。

　　契稅增加0.5% 調整前凡購買(mǎi)90平方米及以下普通住房的個(gè)人，均能享受1%的稅率；調整后必須是首次購買(mǎi)90平方米及以下普通住房的個(gè)人，須憑房地產(chǎn)交易中心出具的首次購房證明，方能享受1%的稅率。在2008年12月份上海出臺的救市政策“滬八條”中放寬標準，擴大到二套房。而此次出于抑制投資需求考慮，將優(yōu)惠范圍縮小，改善型需求并不包括在內，契稅支出由此而增加，如購買(mǎi)普通房，契稅稅率為1.5%，相比調整前增加0.5%。

　　公積金貸款收緊 新政提出，對人均住房面積低于本市平均水平，再次貸款購買(mǎi)第二套普通自住房，且有兩個(gè)人及以上參與貸款的借款家庭，每戶(hù)家庭最高貸款限額為40萬(wàn)元；若有補充住房公積金的，每戶(hù)家庭最高貸款限額為60萬(wàn)元；只有一個(gè)人貸款的家庭，最高貸款限額為20萬(wàn)元；若有補充住房公積金的，最高貸款限額為30萬(wàn)元。對投資投機性購房，從緊掌握住房公積金貸款政策。業(yè)內人士分析認為，2009年政策放寬時(shí)，買(mǎi)第二套普通房與購買(mǎi)首套普通房一樣，均能申請到最高80萬(wàn)元的公積金貸款額度，而新政卻明確規定，購買(mǎi)第二套房，每個(gè)家庭貸款最高限額為60萬(wàn)元，相比之前少了20萬(wàn)元的額度。公積金貸款利率為3.87%(6到30年)，相比現行7折優(yōu)惠利率4.16%還是稍低一些，假如還款期限為30年，少申請到20萬(wàn)元的公積金貸款，按現行利率標準估算，要多付利息1.2萬(wàn)余元。

　　申請優(yōu)惠房貸難度增大 新政也明確表示改善型需求可以享受到房貸優(yōu)惠政策，如利率水平下浮0.7倍，但前提條件是購房前人均住房面積低于全市平均水平，并必須提供有效證明。而實(shí)際上，調整之前上海并沒(méi)提及以當地人均面積作為限定改善需求的標準，不管第一套的情況，只要購買(mǎi)第二套屬普通自住房都可以享受最優(yōu)惠的待遇。楊紅旭認為，此舉對于抑制投資投機需求的作用顯著(zhù)，但與此同時(shí)也將使能夠享受優(yōu)惠政策的二套房數量大幅減少，由此看來(lái)，改善型需求難免會(huì )受到影響。記者同時(shí)從滬上部分貸款公司了解到，目前有國有大型商業(yè)銀行已對二套房認定標準開(kāi)始從嚴執行，一旦發(fā)現不符合享受優(yōu)惠政策的情形，將嚴格按照第二套房貸款規定執行，如首付為4成，利率上浮1.1倍。

　　隱性成本不可忽視 隱性成本主要表現在兩個(gè)方面，如營(yíng)業(yè)稅“2改5”，將會(huì )使得不少二手房的交易成本增加，但賣(mài)家一般會(huì )將新增成本轉移出去，如隨著(zhù)新政的實(shí)施，莘莊板塊有不少買(mǎi)家將掛牌價(jià)一次性提高10%左右，以應付新增的營(yíng)業(yè)稅；有些賣(mài)家以“到手價(jià)”掛牌，其實(shí)也是變相轉移稅費成本。與此同時(shí)，非普通房營(yíng)業(yè)稅由此前的差額征收改為全額征收，也將加大交易成本。

　　用足政策來(lái)應對

　　通過(guò)上述分析發(fā)現，有些成本的增加不可避免，如公積金貸款額度的減少，以及契稅支出的增加等。但有些成本卻可以避免，不過(guò)這需要購房者采取相應的策略，即用足政策，在現有的政策框架下，盡可能讓自己多享受到政策的優(yōu)惠。

　　首先要做到的就是要滿(mǎn)足改善型需求的條件�？梢韵刃凶詼y一下，結合現有住房面積、家庭人口等指標，看看自己是否滿(mǎn)足政策限定的條件。當然，還需要注意的是，新政規定只有購買(mǎi)普通房改善居住條件才能享受到優(yōu)惠政策，而這與調整前又有很大的不同，因此這需要購房者注意。

　　其次要做到的是盡量享受到房貸優(yōu)惠政策。通過(guò)上述計算不難看出，若能享受優(yōu)惠利率，購房成本將下降不少。因此對于改善型需求來(lái)說(shuō)，要做到的有兩個(gè)方面，其一是人均住房建筑面積低于上海市平均水平，最新標準為33.4平方米。至于如何提供有效證明，上海美聯(lián)物業(yè)交易管理部經(jīng)理張佳露表示，購房者只需在交易中心提出申請，一周之后便能得到結果。

　　還有就是要用足公積金貸款政策。目前公積金貸款最高限額為60萬(wàn)元，購房者應該做到保證賬戶(hù)中有足夠的余額，以方便申請到最高額度的公積金貸款。此外就是不要碰受政策打壓的物業(yè)，如購買(mǎi)時(shí)間不足5年的二手房，而盡量選擇新房，或者購買(mǎi)時(shí)間超過(guò)5年的普通二手房，這種物業(yè)在交易過(guò)程中不會(huì )涉及到營(yíng)業(yè)稅，因此在交易過(guò)程中便可避免稅費成本轉嫁的問(wèn)題。

　　另外還有一個(gè)值得注意的問(wèn)題就是如何選擇購房時(shí)機�？紤]到政府在對樓市進(jìn)行調控，因此市場(chǎng)如何運行目前不得而知，購房者如果暫時(shí)無(wú)法做出判斷，那么還不如索性靜觀(guān)其變，等到市場(chǎng)趨穩之后再做決定。當然，在宏觀(guān)調控政策的作用下，2010年樓市出現大漲行情的可能性不是很大，因此等待也并無(wú)不可。不過(guò)在等待的過(guò)程中，應該密切關(guān)注市場(chǎng)變化，一旦出現好轉跡象，應立即出手。