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　　雖然最新公布的“國11條”只被業(yè)內視作去年年底“國4條”的細化，但中央政府1個(gè)月內重申政策依然耐人尋味。業(yè)內認為，“國11條”發(fā)出了進(jìn)一步加強房地產(chǎn)市場(chǎng)調控的信號，并且提高了調控政策的可執行性，樓市的量?jì)r(jià)調整由此將逐步明顯。

　　中央出政策暫告段落

　　來(lái)自中國指數研究院的最新監測統計顯示，上周31個(gè)重點(diǎn)城市中，樓市成交面積環(huán)比下降的逾三分之二；同時(shí)，近日地產(chǎn)股全線(xiàn)疲弱，地產(chǎn)板塊位列跌幅榜前列。這一系列的變化顯然都與樓市調控重拳頻出有關(guān)。

　　長(cháng)江證券的分析師認為，此次市場(chǎng)將分為三個(gè)調整階段，一是國家政策預期和頻發(fā)階段，二是各部門(mén)和地方政府落實(shí)政策以及行業(yè)實(shí)體受影響階段，三是行業(yè)處于底部徘徊、等待政策回暖階段。而在房地產(chǎn)業(yè)內人士看來(lái)，隨著(zhù)“國11條”的頒布，第一階段已基本落入尾聲。

　　“其實(shí)此次的政策更多是重申上一輪調控時(shí)的一些老政策，我們判斷中央層面的‘靴子’已經(jīng)都掉下來(lái)了，后續應該不會(huì )再出什么‘跳躍性’的政策�！敝袊�指數研究院副院長(cháng)陳晟就向記者表示。

　　“此前市場(chǎng)內有監管機構擬將二套房貸的首付比例提高至50%并且收回各金融機構自主決定房貸利率權力的傳聞，如今‘國11條’對二套房的界定和首付比例的確定算是打破了傳言，也就是重回2007年調控的水平，而且從利率水平來(lái)看政策力度其實(shí)還稍弱于前年。既然很多政策已經(jīng)像這樣被細化，預計近期將不會(huì )再出臺新的政策�！毙帕x房屋分析師朱平平也認為。

　　調控實(shí)效問(wèn)責地方

　　當然，新政有限并不代表利空出盡，業(yè)內認為，目前的房地產(chǎn)調控已經(jīng)開(kāi)始向縱深發(fā)展，即地方政府對于調控政策的貫徹落實(shí)。

　　“‘國4條’出臺后，房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎有些‘充耳不聞’，土地拍賣(mài)及土地出讓金依然創(chuàng )新高，那些國企背景的開(kāi)發(fā)商在土地市場(chǎng)仍然很積極，住宅交易量也保持高位，房?jì)r(jià)并未顯現下行跡象。雖然這些現象可解釋為政策顯效的滯后性，但中央政府也可能將其歸咎于地方落實(shí)上的不夠到位。因此‘國11條’的出臺也是中央對于地方政府及市場(chǎng)發(fā)出的信號，希望能夠得到回應，理想的情況就是通過(guò)市場(chǎng)力量出現適度的回調�！备吡�國際華東區研究與咨詢(xún)部董事李慶賢直言。

　　陳晟則還分析認為，自上月住建部約見(jiàn)200多位副市長(cháng)開(kāi)會(huì )及其后不少城市的政府表態(tài)來(lái)看，此次中央對于地方的影響可分為兩條線(xiàn)。一是強制性的，主要體現在“逼供”上，如確保保障性住房的供應以及打擊開(kāi)發(fā)商囤地、促進(jìn)存量供應，地方政府對此一致態(tài)度嚴厲；二是指導性的，如改善性住房的界定、以往優(yōu)惠政策的梳理等，已有不少城市由此制訂了有保有壓的地方細則。

　　樓市被判量跌無(wú)疑

　　至于此輪調控實(shí)效，自然還需要時(shí)間來(lái)證明，不過(guò)，業(yè)內普遍判斷，無(wú)論是市場(chǎng)低迷時(shí)的救市還是市場(chǎng)過(guò)熱時(shí)的抑制，在所拋出的政策得以落實(shí)的情況下，市場(chǎng)免不了“量先價(jià)后”的一番調整。

　　“量先價(jià)后是市場(chǎng)規律，2009年房?jì)r(jià)瘋漲也是看到量先升上去，而眼下要想調整房?jì)r(jià)，也得看量是否會(huì )被拉下來(lái)�；�于政策調控，開(kāi)發(fā)商會(huì )謹慎，預計2010年樓市供應量不會(huì )太足，尤其是上半年，下半年可能回升；而購房者同樣觀(guān)望，成交量可能僅維持在2008年的水平�！笔缆�(lián)地產(chǎn)市場(chǎng)部總監王海斌向記者表示。

　　“量肯定要跌，樓市需要回歸理性，不要擔心交易回落。2009年后來(lái)是在投資投機需求回流及推動(dòng)下創(chuàng )出歷史新高，2010年能比代表近年平均值的2008年有個(gè)10%至20%的增長(cháng)就好；2009年全國范圍每天的商品房交易量曾高達2萬(wàn)套，2010年能夠穩定在1.3萬(wàn)至1.5萬(wàn)套就會(huì )顯得健康許多�！弊鲞^(guò)量化分析的陳晟更是坦言，“至于房?jì)r(jià)，在市場(chǎng)普遍持觀(guān)望態(tài)度的一季度恐怕變動(dòng)不大，但隨著(zhù)調控效應逐漸顯性化，外加如果實(shí)體經(jīng)濟進(jìn)一步復蘇，不再過(guò)分依賴(lài)房地產(chǎn)投資，那么三季度可能就會(huì )成為購房者入市的時(shí)機�！�