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　　北京“商改住”將遭禁 廣州“商改住”仍普遍

　　昨日,北京市政府發(fā)布通知稱(chēng),從本月31日后簽訂土地出讓合同的酒店項目,一律禁止分層、分單元以“酒店式公寓”名目作為住宅銷(xiāo)售。

　　記者調查發(fā)現,“商改住”項目在廣州也很普遍,且一些樓盤(pán)披著(zhù)住宅的外衣在出售“商改住”項目。

　　按產(chǎn)權年限來(lái)確定

　　在廣州，“商改住”項目一般都冠以“公寓”或者“酒店式公寓”的名稱(chēng)。但是單從名稱(chēng)上并不能完全確定。

　　一些“公寓”項目可能是純住宅物業(yè),如位于天河的萬(wàn)菱君臨國際公寓。也有一些并不標明“公寓”或者“酒店式公寓”的項目實(shí)質(zhì)卻是“商改住”項目,如位于大學(xué)城的新樓盤(pán)——大學(xué)時(shí)光。

　　此外,即使同是“商改住”項目,使用年限也有所不同,如位于海珠區的達鏢國際,產(chǎn)權為50年,珠江新城的富力國際公館的產(chǎn)權卻只有40年。

　　興業(yè)地產(chǎn)工商鋪總監朱輝告訴記者,項目到底是“酒店式公寓”還是“商改住”項目,主要還是看產(chǎn)權年限,那些產(chǎn)權為40年或者50年的住宅項目一般都是“商改住”。

　　“商改住”藏三大風(fēng)險

　　“商改住”對于買(mǎi)家來(lái)說(shuō)具有一定的風(fēng)險,朱輝估計,短期內廣州肯定不會(huì )追隨北京的步伐來(lái)限制“酒店式公寓”或者“商改住”項目,因此主要還是要靠買(mǎi)家自己來(lái)衡量其中的風(fēng)險。

　　“商改住”項目除了產(chǎn)權較短之外,還潛藏著(zhù)三個(gè)方面的風(fēng)險。首先,“商改住”項目往往都不帶學(xué)位,因此那些以買(mǎi)學(xué)位為目的的購房者一定要規避這樣的項目。另一方面,“商改住”項目的水、電費往往都是按照商業(yè)項目標準來(lái)收取,如某酒店式公寓的水、電費標準是民用水電費標準的2倍。此外,一些號稱(chēng)商住兩用的“商改住”項目的管理費也會(huì )比較高,位于大學(xué)城的一個(gè)“商改住”項目管理費要2.5元/平方米/月。

　　除了這些非常明顯的風(fēng)險之外，朱輝還告訴記者，購買(mǎi)這種“商改住”項目的往往是投資者，基本上都不是長(cháng)期持有，因此需要考慮轉手的問(wèn)題。首先這種“商改住”項目接盤(pán)的買(mǎi)家肯定要比住宅少，市場(chǎng)并不活躍，一旦房?jì)r(jià)下跌，出手的難度會(huì )很大。此外，這種“商改住”的物業(yè)在轉手的過(guò)程中，相關(guān)費用按照商用物業(yè)來(lái)計算，商用物業(yè)轉讓的契稅要3%，而普通住宅轉讓的契稅一般只要1.5%。此外商用物業(yè)轉讓還要征收營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅等。

　　投資分析

　　投資“商改住”應

　　關(guān)注出租回報率

　　很多“商改住”項目被定位為投資型公寓，買(mǎi)家收房之后可以立即出租，每月都可以獲得不菲的租金，如果房?jì)r(jià)上漲又可以賣(mài)出獲利。

　　因此買(mǎi)家在投資之前一定要衡量該房源的出租回報率，只要出租回報率夠高，無(wú)論是高水電費還是高管理費，都可以轉嫁給租客來(lái)承擔。

　　首先該項目所屬的區域要比較繁華，此外還要求租客的承受能力比較高。這類(lèi)公寓大部分單價(jià)在20000元/平方米以上，40平方米的單房投入成本高達80萬(wàn)元，按照5%的年出租回報率計算，每月租金也要3000多元。

　　專(zhuān)家表示，這樣的區域主要分布在天河北路、體育中心、花園酒店附近。珠江新城是具有潛力的區域，但是現在該區域出租房源供應量較大，出租回報率暫時(shí)還比較低。

　　禁“商改住”不會(huì )影響樓價(jià)

　　業(yè)內人士認為,“商改住”項目大多是小戶(hù)型單位,禁止該類(lèi)項目后可能導致廣州中小戶(hù)型單位稀缺現象,進(jìn)而推動(dòng)該類(lèi)房源的價(jià)格。

　　滿(mǎn)堂紅地產(chǎn)研究部經(jīng)理周峰卻認為,目前廣州市場(chǎng)中小戶(hù)型單位供應還算充足;特別是在2006年年中后建設的小戶(hù)型比例大幅增加，禁“商改住”不會(huì )影響樓價(jià)。（記者陳芳）