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　　又到了房地產(chǎn)業(yè)低迷的時(shí)期,根據2008年的經(jīng)驗,在房?jì)r(jià)出現下跌的時(shí)候,往往是業(yè)主跟開(kāi)發(fā)商矛盾頻發(fā)的階段,業(yè)主在房?jì)r(jià)下跌的損失下,開(kāi)始進(jìn)一步為自己的物業(yè)維權,記者整理了目前投訴集中的幾個(gè)問(wèn)題為讀者一一進(jìn)行分析,有類(lèi)似經(jīng)驗或者需要類(lèi)似幫助的讀者可以借鑒,同時(shí),如果您有房地產(chǎn)方面的不解或者疑惑可以撥打本報電話(huà):22809898。

　　交房一年后未拿到房產(chǎn)證能否索賠?

　　魏先生:購買(mǎi)的商品房交付已經(jīng)1年多了,但是遲遲不能拿到房產(chǎn)證,多次催促銷(xiāo)售人員,他們總是說(shuō)房管局辦理手續的時(shí)候延遲了。我到房管局詢(xún)問(wèn)情況,才發(fā)現開(kāi)發(fā)商一直沒(méi)有將有關(guān)文件報送房管局,而合同中關(guān)于產(chǎn)權登記的約定是:出賣(mài)人應當在商品房交付使用60日內,將辦理權屬登記需由出賣(mài)人提供的資料報產(chǎn)權登記機關(guān)備案。如因出賣(mài)人的責任,買(mǎi)受人不能在規定期限內取得房地產(chǎn)權屬證書(shū)的,雙方同意按下列方式處理:買(mǎi)受人不退房,出賣(mài)人按已付房?jì)r(jià)款的1%向買(mǎi)受人支付違約金,由于自己已經(jīng)入住,也不想退房,這種情況能否向開(kāi)發(fā)商索賠?

　　答:根據《商品房銷(xiāo)售管理辦法》的規定,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用之日起60日內,將需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門(mén)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當協(xié)助商品房買(mǎi)受人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。在這個(gè)糾紛中,開(kāi)發(fā)商延遲報送資料致使購房者不能拿到房產(chǎn)證,是否可以索賠主要是看雙方在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中如何約定。從合同內容看:出賣(mài)人應當在商品房交付使用后60日內,將辦理權屬登記需由出賣(mài)人提供的資料報產(chǎn)權登記機關(guān)備案。如因出賣(mài)人的責任,買(mǎi)受人不能在規定期限內取得房地產(chǎn)權屬證書(shū)的,雙方同意按下列方式處理:買(mǎi)受人不退房,出賣(mài)人按已付房?jì)r(jià)款的1%向買(mǎi)受人支付違約金。對方違約得非常明確,而且事實(shí)也清楚地表明開(kāi)發(fā)商沒(méi)有在約定的期限內向房地產(chǎn)行政主管部門(mén)報送資料,已經(jīng)屬于違約行為。恰恰是由于開(kāi)發(fā)商的原因,魏先生不能按期取得房地產(chǎn)權屬證書(shū),所以開(kāi)發(fā)商理應向魏先生支付違約金。

　　開(kāi)發(fā)商售樓廣告承諾未兌現怎么辦?

　　周小姐:去年買(mǎi)了一套房子,當時(shí)購買(mǎi)時(shí)開(kāi)發(fā)商在售樓廣告中承諾小區建300平方米游泳池,但交房時(shí)未建。請問(wèn)開(kāi)發(fā)商是否要對其承諾負責?

　　答:《合同法》規定,商業(yè)廣告是一種要約邀請,廣告主不受商業(yè)廣告的約束；但商業(yè)廣告內容具體明確,并表明經(jīng)相對人承諾,廣告主即受該意思表示約束。這時(shí)商業(yè)廣告則被視為一種要約,廣告主要受商業(yè)廣告的約束。

　　根據最高人民法院有關(guān)商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的司法解釋規定,商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請,但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規劃范圍內的房屋及相關(guān)設施所作的說(shuō)明和允諾具體明確,并對商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立及房屋價(jià)格的確定有重大影響的,應視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同,亦應視為合同內容,當事人違反的,應當承擔責任�；�于以上規定,周小姐所指開(kāi)發(fā)商的行為在廣告中的承諾是一種要約,其應對該承諾負責。

　　商品房出現嚴重質(zhì)量問(wèn)題應怎樣解決?

　　李先生:去年剛在某小區買(mǎi)了一套現樓入住,但入住不到一年所購樓房就出現地面和屋頂嚴重開(kāi)裂并不斷漏水的問(wèn)題,李先生問(wèn)能否要求退房?這樣的質(zhì)量問(wèn)題應怎樣解決?

　　答:《合同法》規定,標的物不符合質(zhì)量要求,致使不能實(shí)現合同目的,買(mǎi)受人可以拒絕接受標的物或解除合同。根據最高人民法院有關(guān)商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛的司法解釋規定,因房屋主體結構質(zhì)量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主體結構質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格,買(mǎi)受人請求解除合同和賠償損失的,應予支持。因房屋質(zhì)量嚴重影響正常居住使用,買(mǎi)受人請求解除合同和賠償損失的,應予支持。交付使用的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題,在保修期內,出賣(mài)人承擔修復責任；出賣(mài)人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的,買(mǎi)受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成其他損失由出賣(mài)人承擔。

　　根據以上規定,李先生首先應委托具有相應資質(zhì)等級的質(zhì)量檢測單位就房屋質(zhì)量進(jìn)行檢測。其次,假如檢測報告認定屬于一般質(zhì)量問(wèn)題,則可要求開(kāi)發(fā)商進(jìn)行維修；假如檢測報告認定是主體結構問(wèn)題或地基基礎問(wèn)題,或嚴重影響正常居住使用,則可要求開(kāi)發(fā)商解除合同,并可要求開(kāi)發(fā)商賠償損失。