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　　“最近，一直在盤(pán)算著(zhù)再買(mǎi)一套房子，聽(tīng)說(shuō)各銀行在利率方面有所不同，真不知道具體該如何操作？”在一家IT企業(yè)工作的侯先生困惑地說(shuō)。

　　進(jìn)入今年以來(lái)，由于二手房交易量的持續升溫，二套房貸也被帶火，越來(lái)越多的人開(kāi)始關(guān)心二套房貸款如何操作。記者從偉嘉安捷、凱盛經(jīng)略等專(zhuān)業(yè)貸款服務(wù)機構獲悉，最近一段時(shí)間前來(lái)咨詢(xún)和辦理二套房貸業(yè)務(wù)的客戶(hù)明顯增多。對于目前各家銀行二套房貸的利率政策以及借款人具體應該如何操作，業(yè)內人士給出了專(zhuān)業(yè)建議。

　　銀行通過(guò)利率浮動(dòng)爭取客戶(hù)

　　近期，北京銀監會(huì )重申二套房貸政策，若不是購買(mǎi)改善型自住房首付必須至少四成，貸款利率由商業(yè)銀行在基準利率基礎上按風(fēng)險合理確定。

　　京城專(zhuān)業(yè)貸款服務(wù)機構偉嘉安捷的企劃主管吳昊說(shuō)，重申的二套房貸政策，并沒(méi)有像2007年出臺的二套房政策那樣強硬要求二套及以上住房利率不斷提升，可以說(shuō)是政策的一大突破。從實(shí)際操作看，各家銀行雖未公布利率調整浮動(dòng)的具體細則，但基本上第一套房貸的借款人已結清且還款記錄良好的再次貸款時(shí)銀行根據風(fēng)險評定，借款人可享受不同下浮的優(yōu)惠利率政策，與之前必須在基準利率上浮1.1倍的利率相比，能夠節省一定支出。

　　吳昊給記者算了一筆賬，以貸款60萬(wàn)元20年為例，按照2007年出臺的原二套房貸政策，基準利率上浮1.1倍，利率是6.53%，借款人月還款額4484.04元。如果各家銀行在利率風(fēng)險可控的情況下，借款人信用記錄良好且確有換房需求，與原二套房貸利率相比，基準利率9折每月節省410.75元，總利息節省近10萬(wàn)元；基準利率8.5折每月節省511.04元，總利息節省12萬(wàn)元左右；基準利率8折每月節省606.70元，總利息節省14萬(wàn)元左右；基準利率7.5折每月節省704.32元，總利息節省近17萬(wàn)元。

　　除此之外，借款人如購買(mǎi)的第一套房產(chǎn)按人均建筑面積計算低于北京人均住宅建筑面積27.07平方米，其在購買(mǎi)第二套住房時(shí)還能享受首付20%，利率7折的優(yōu)惠，與上浮1.1倍的原二套房利率相比每月節省800.56元，總利息能夠節省近20萬(wàn)元。

　　北京凱盛經(jīng)略擔保有限公司副總經(jīng)理盧婷莉也表示，銀監會(huì )給各個(gè)銀行的指示中，只嚴格控制了貸款成數，并未對利率做出明確規定，各銀行可根據自身情況自行處理。這意味著(zhù)每家銀行可以通過(guò)利率的浮動(dòng)來(lái)爭取客戶(hù)，貸款利率市場(chǎng)化將成為一個(gè)趨勢。這對于借款人而言無(wú)疑是一個(gè)利好，可以節省不少利息。

　　操作有技巧 借款人省錢(qián)有道

　　某銀行工作人員告訴記者，目前銀行將申請購買(mǎi)第二套房貸款的借款人主要細分為兩大類(lèi)，即首套住房已結清貸款者和首套住房未結清貸款者。

　　吳昊說(shuō)，對于第一套房貸已結清的客戶(hù)而言，銀行會(huì )判定這類(lèi)客戶(hù)的經(jīng)濟能力比較強，另外如果還貸期間無(wú)逾期，個(gè)人信用狀況比較好，綜合這些因素考慮，這類(lèi)借款人需要再次貸款置業(yè)時(shí)，銀行會(huì )給予一個(gè)較好的貸款政策，貸款成數與利率和首套住房貸款政策相接近。

　　對于首套住房未結清貸款的客戶(hù)，比如蔣先生2006年在南三環(huán)附近購置了50平方米的一居室，因為結婚今年想換個(gè)100平方米以上的房子，蔣先生第一套房還在按揭中且目前無(wú)能力全部還清尾款。吳昊說(shuō)，根據銀行現在的二套房貸政策，如同蔣先生這樣首套住房未結清的借款人，若需要再次貸款買(mǎi)房，首付必須是四成，利率可以按照各銀行風(fēng)險調控，一般在7折優(yōu)惠利率以上、基準利率以下浮動(dòng)。

　　采訪(fǎng)中，記者了解到像蔣先生這樣未還清第一套房貸的客戶(hù)，還可采取“氣球貸”捆綁還貸的方式。北京凱盛經(jīng)略擔保有限公司市場(chǎng)總監馮雪青介紹說(shuō)，“氣球貸”就是按照貸款3至5年的利率進(jìn)行計算利息，貸款額度不變，貸款期3至5年期滿(mǎn)后可以一次性還清貸款，或者申請延期。申請延期時(shí)同樣循環(huán)貸3至5年期，以此類(lèi)推。

　　凱盛經(jīng)略專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)專(zhuān)門(mén)為記者算了一筆賬，比如申請貸款20年，貸款金額為100萬(wàn)元。選擇3年“氣球貸”，月供為7013元，3年利息支出為165021元；選者20年商貸，月供為8038元，3年的利息支出為176330元，兩者同比相差11309元。

　　采訪(fǎng)中，記者了解到，目前有多種貸款方式，比如理財還貸、平轉業(yè)務(wù)、雙周供、存抵貸。銀行和相關(guān)機構也推出了諸多服務(wù)，如交通銀行北京市分行門(mén)戶(hù)網(wǎng)站“個(gè)貸e站”專(zhuān)欄，可查閱每日更新的房源信息，在該網(wǎng)站提交貸款申請，可享受專(zhuān)職信貸客戶(hù)經(jīng)理為客戶(hù)提供的一對一融資服務(wù)等；凱盛經(jīng)略也設置了24小時(shí)服務(wù)熱線(xiàn)：4006507768，且近期推出了二手房貸款免服務(wù)費等活動(dòng)。

　　業(yè)內人士提醒：應留意多方面問(wèn)題

　　對于想要辦理二套房貸的客戶(hù)，業(yè)內人士特別提醒說(shuō)，客戶(hù)在具體操作中應注意多個(gè)事項。

　　吳昊說(shuō)，首先，二套房貸款首付四成“雷打不動(dòng)”，如果借款人購買(mǎi)的是二手房，貸款是按房子80%的評估價(jià)計算的，那么首付就會(huì )增加到六成，借款人需要考慮貸款的前期壓力，尋找適合自己的貸款方案、貸款產(chǎn)品及貸款方式。

　　其次，借款人信用成為二套房貸款的關(guān)鍵，借款人要注意個(gè)人信用的保養與維護。

　　再次，各家銀行二套房貸政策不明，借款人應提前考察。

　　北京千萬(wàn)家房產(chǎn)經(jīng)紀有限公司市場(chǎng)總監常淑娟認為，消費者還應關(guān)注兩個(gè)方面事項。一方面，要仔細研究確定換房方案。因為當前房?jì)r(jià)處于漲跌交界點(diǎn)，日后的行情很難判斷，且交易成本較高，對于資金實(shí)力較強的人建議將原有住房作為長(cháng)線(xiàn)投資，出租獲利，以房養房。

　　另一方面，要關(guān)注所要購買(mǎi)的房子是否適用于二套貸款標準。最為重要的是，要確認是否會(huì )被列入改善型住房，因為這意味著(zhù)首付款及享受的利率標準都會(huì )截然不同。(記者：李佳鵬 實(shí)習生：鞏慧)