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　　主持人：本報記者 于兵兵 嘉賓：易居(中國)研究中心總監 陳嘯天

　　進(jìn)入7月，杭州率先收緊二套房貸政策，無(wú)異于7月流火的高溫樓市突遇寒流。此后，各地市場(chǎng)風(fēng)聲四起，樓市政策或有轉向的說(shuō)法在業(yè)內流傳。二套房貸收緊對樓市到底會(huì )有哪些警示作用，一旦全國性收緊又將在多大程度上影響未來(lái)市場(chǎng)成交。

　　本期上證演播室，易居(中國)研究中心總監陳嘯天就此做出專(zhuān)業(yè)解讀。陳嘯天認為，若政策在全國范圍內大力落實(shí)，將對改善型需求造成直接打擊。同時(shí)，通過(guò)行業(yè)連鎖反應更可能會(huì )影響到土地、房?jì)r(jià)、未來(lái)供應等多個(gè)方面，而政府借此傳遞的政策轉向信息，也可能讓開(kāi)發(fā)企業(yè)一改對后市的樂(lè )觀(guān)預期……

　　上海證券報：二套房貸其實(shí)從5月初就已經(jīng)在貸款成數上有了嚴格的限制，此次以杭州為代表的地方銀行，為什么又要落實(shí)更嚴格的二套房貸政策呢？

　　陳嘯天：此次杭州、深圳、大連等地重申二套房貸從緊政策，是基于此前二套房貸執行不到位這樣一個(gè)背景的。許多銀行為了提前完成放款任務(wù)，在二套房貸業(yè)務(wù)方面屢打政策“擦邊球”。如判定二套房貸時(shí)，不按“家庭”而是按“個(gè)人”來(lái)計算房貸次數；雖然政策上明確規定“二套房貸不享受七折利率優(yōu)惠”，但銀行會(huì )對部分二套房貸實(shí)行“七一折優(yōu)惠”，文字游戲玩得不亦樂(lè )乎。在銀行如此寬松的放貸政策下，申請二套房貸的購房者往往能享受到首次購房者才能享受的優(yōu)待。二套房貸的政策也“名存實(shí)亡”。

　　寬松政策對某些城市的市場(chǎng)成交起到了直接的刺激作用。如成都，目前成都房產(chǎn)市場(chǎng)顯現出前所未有的火爆，克而瑞(中國)數據顯示，5月份成都市主城區商品住宅成交量210.33萬(wàn)㎡，比4月增加115.09萬(wàn)㎡，環(huán)比漲幅120.8%，同比增長(cháng)483%。在市場(chǎng)成交繁榮的背后，成都區域銀行房貸方面競爭也相當激烈。一銀行人士表示，成都買(mǎi)二套房能辦到“首付兩成利率七折”。

　　上海證券報：那么如果全國嚴格控制二套房貸款，會(huì )對市場(chǎng)有怎樣的影響呢？

　　陳嘯天：二套房貸大范圍地收緊，勢必將影響到目前市場(chǎng)上的部分需求，而改善型需求更是首當其沖。 今年上半年，改善型住房需求在總體購房者中的比例日益增多，二套房貸政策從緊后，部分資金有限的改善型購房者將推遲入市。

　　和改善型需求相比，政策的收緊對當前的投資性需求的影響將不會(huì )很大。日前上海、北京、深圳等城市投資性需求增長(cháng)明顯，由于樓市的回暖以及通貨膨脹預期的加強，更多的投資型客戶(hù)正積極入市，這部分投資者資金實(shí)力較好，預計二套房收緊政策對該類(lèi)購房者影響不會(huì )太大。

　　上海證券報：除了對需求外，房貸政策的從緊會(huì )對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈有哪些更深的影響？

　　陳嘯天：近期房?jì)r(jià)攀升、優(yōu)質(zhì)土地地價(jià)標高等情況的出現讓政府對需求過(guò)熱產(chǎn)生了一定的擔憂(yōu)，在這個(gè)節點(diǎn)上重申收緊二套房貸，無(wú)疑是希望通過(guò)抑制改善型需求來(lái)階段性地為樓市降降溫。

　　二套房貸政策表面上針對買(mǎi)房市場(chǎng)，但通過(guò)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈，可能形成連鎖反應。改善型需求被抑制是直接結果，此外改善型物業(yè)市場(chǎng)價(jià)格下行、土地市場(chǎng)競爭激烈度適當降低都可能會(huì )出現。更重要的，此輪樓市回暖也將可能因為改善型需求的降低而中止甚至轉而下行，這取決于目前樓市中改善型需求的比例多少。同時(shí)不可忽視的是，中國的開(kāi)發(fā)商對政策的敏感度很高，二套房貸政策收緊向開(kāi)發(fā)商傳遞的政策轉向信息可能會(huì )打擊他們對后市的樂(lè )觀(guān)預期，進(jìn)而在產(chǎn)品供應及價(jià)格上再度采取保守策略。