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　　1 二套房貸總體偏緊

　　目前，北京各家銀行對于二套房貸的政策總體偏緊。工、農、中、建四大國有銀行對此的表態(tài)基本相同，即嚴格執行國家相關(guān)政策，首付款不低于40%，貸款利率須在基準利率的基礎上再上浮10%，對符合政策要求的“改善型住房”可以在政策范圍內給予利率優(yōu)惠。

　　中小銀行的“口風(fēng)”也有所收緊。此前，有媒體報道稱(chēng)，民生銀行某些支行的工作人員稱(chēng)，二套房貸最優(yōu)惠的利率是7.01折。對此，民生銀行相關(guān)人士向北京晨報表示，這個(gè)利率應該是僅適用于符合各方面條件的“改善型住房”，并非所有二套房貸都能拿到這么低的利率。目前，“改善型住房”的標準是：根據北京市統計局發(fā)布的2007年北京人均住宅建筑面積27.07平方米，低于此標準且銀行征信過(guò)關(guān)者才能獲得貸款利率的優(yōu)惠。

　　除了利率水平外，二套房貸的認定標準也明顯趨嚴。此前，監管機構要求應當以家庭計算，而不能以個(gè)人計算，即只要夫妻雙方任何一方有未結清的房貸，則任何一方貸款買(mǎi)房都將被視為“二套房貸”。在今年初貨幣政策和信貸市場(chǎng)高度寬松的背景下，許多銀行對這一標準的拿捏并不嚴格，把這種情況的“二套房”視為“首套房”處理。但是，一位計劃在“紅山世家”購買(mǎi)第二套房的購房者告訴記者，他于上月下旬向該樓盤(pán)咨詢(xún)時(shí)，售樓人員明確表示，現在用配偶名義鉆“空子”已經(jīng)行不通了，銀行一律將這種情況視為“二套房”。

　　2 辦事程序轉向規范

　　在申請貸款的辦事程序上，銀行的操作也有明顯的收緊。一家股份制銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)負責人承認，按照業(yè)務(wù)流程規范的要求，購房者在辦理二套房貸時(shí)，需要向銀行出示戶(hù)口簿和居住面積證明等書(shū)面材料，如果符合“改善型住房”的標準才能按照首套房辦理。但是今年上半年，部分銀行的分支機構在操作上并不嚴謹，這些文件可有可無(wú)。自今年6月中旬銀監會(huì )下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強按揭貸款風(fēng)險管理的通知》后，各家銀行的操作才迅速規范起來(lái)。

　　銀監會(huì )的這份通知要求，銀行不得以征信系統未聯(lián)網(wǎng)和異地購房難調查等為由放棄二套房貸政策約束，不得自行解釋二套房貸認定標準。對于嚴重違規的銀行，通知提出了暫停相關(guān)機構房地產(chǎn)按揭貸款業(yè)務(wù)等嚴厲的處罰措施。通知要求，各級銀行業(yè)監管機構要開(kāi)展有針對性的調查、抽查、暗訪(fǎng)和現場(chǎng)檢查。

　　各銀行對監管要求做出積極回應。工商銀行在半年報中表示，該行嚴格執行個(gè)人住房貸款操作規程和第二套房貸有關(guān)政策，定期監測房貸的不良貸款變化情況，對不良貸款上升較快的分支機構進(jìn)行現場(chǎng)檢查或要求核查，對部分分支機構進(jìn)行風(fēng)險告誡談話(huà)。

　　3 中介與銀行展開(kāi)利益博弈

　　有購房者反映，一家知名中介機構的工作人員在敦促其早做決定時(shí)表示，由于今年銀行的貸款任務(wù)已經(jīng)基本完成，下半年別說(shuō)二套房，就連一套房也很難貸出款，因此買(mǎi)房要趁早。而銀行從業(yè)人員則反駁稱(chēng)，一些中介機構傳播的信息存在偏差，房貸是銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，銀行不會(huì )輕易放棄。

　　中央財經(jīng)大學(xué)銀行業(yè)研究中心主任郭田勇指出，近期銀行同中介機構在房貸領(lǐng)域出現利益博弈。今年7月，由于建設銀行(5.69,0.00,0.00%)在部分省市暫停給中介機構“返傭”報酬，中介機構隨即傳出風(fēng)聲，稱(chēng)建行已經(jīng)全面暫停二手房貸業(yè)務(wù)，引起輿論嘩然。建行不得不以總行的名義向媒體澄清，這只是個(gè)別分行針對當地市場(chǎng)狀況，綜合考慮風(fēng)險和成本等因素，調整了與中介機構之間的利益關(guān)系，并未退出二手房貸市場(chǎng)。其后，建行副行長(cháng)陳佐夫在該行的中期業(yè)績(jì)發(fā)布上進(jìn)一步解釋稱(chēng)，中介機構收取的費用太高，超出了建行的承受能力，因此建行停辦了與中介機構合作的二手房貸款，轉而主攻直客渠道。

　　除建行之外，多家銀行也試圖降低或停止對中介機構的返點(diǎn)，并敦促銀監會(huì )等監管機構就此出臺明確的政策。中信銀行總行營(yíng)業(yè)部近期高調推廣其房貸直通車(chē)業(yè)務(wù)，試圖改變以往由中介機構“唱主角”的局面，轉由銀行直接掌握客戶(hù)資源。

　　4 二套房貸緊縮有助銀行業(yè)績(jì)

　　個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)一直是銀行的“香餑餑”。在個(gè)人貸款中，70%以上的比例為個(gè)人住房貸款，這使個(gè)人貸款的安全性明顯高于公司貸款，此前的創(chuàng )收能力也不遜色。截至今年6月底，工行個(gè)人貸款的不良率為1.11%，比公司貸款低1.16個(gè)百分點(diǎn)；建行個(gè)人貸款的不良率為0.87%，比公司貸款低1.25個(gè)百分點(diǎn)。

　　然而，上市銀行披露的財務(wù)報表顯示，上半年雖然各家銀行拼搶房貸市場(chǎng)份額，業(yè)務(wù)擴張迅猛，但由于整體利率偏低，銀行在這方面的“創(chuàng )收”不增反減。而下半年二套房貸和整體房貸業(yè)務(wù)的收緊有望對銀行的業(yè)績(jì)有所推動(dòng)。

　　多家銀行在發(fā)布半年報時(shí)均樂(lè )觀(guān)地展望，下半年銀行存貸款的利差收入將有希望觸底回升。工商銀行、建設銀行和招商銀行的半年報顯示，其個(gè)人住房貸款上半年分別增長(cháng)17%、18.5%和31%，但個(gè)人貸款總體的利息收入增幅卻是-18.3%、-13.4%和0.05%。工行和建行去年上半年的個(gè)人貸款平均年化收益率分別達到7.11%和7.03%，同期的公司貸款平均年化收益率分別為7.04%和7.2%。到今年上半年，工行和建行的個(gè)人貸款平均年化收益率分別下降至5.15%和5.2%，而公司貸款平均年化收益率維持在6.06%和6.22%，這兩家銀行個(gè)人貸款的收益率明顯“跑輸”公司貸款。工行解釋稱(chēng)，個(gè)人貸款收益率下降的原因一是央行降息政策的累積效應，二是該行今年初對符合條件的個(gè)人住房貸款利率統一進(jìn)行批量下調。建行給出的原因也大致相同。

　　5 炒家8月大幅出貨

　　在今年7月份達到高峰之后，北京8月份的樓市成交量出現明顯下降。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)發(fā)布的最新數據顯示，8月份，北京樓市現房簽約量為2288套，日均74套，較今年7月份環(huán)比下降45.73%。

　　此外，據“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研究部統計顯示，8月份全市二手房成交25354套，相比7月份微降2.4%左右。8月份全市13個(gè)區縣二手房平均成交均價(jià)10350元/平方米，環(huán)比微漲0.68%。

　　事實(shí)上，二套房貸政策收緊已經(jīng)對投資者和購房者心理產(chǎn)生影響。來(lái)自鏈家地產(chǎn)的一份統計顯示，隨著(zhù)二套房貸政策收緊，很多投資業(yè)主開(kāi)始提前釋放手中房源，北京的大戶(hù)型在8月出現少見(jiàn)的放量，表明投資者開(kāi)始密集出貨。鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部認為，“二套房貸縮緊等政策讓一部分非純自住需求者對未來(lái)市場(chǎng)變化產(chǎn)生猶疑，不會(huì )加快入市。此外，二套房貸縮緊后，許多購房者為平衡成本和風(fēng)險轉而選擇戶(hù)型相對較小的房產(chǎn)，導致8月份北京樓市90平方米以下的小戶(hù)型成交量逆市上漲8%。

　　晨報記者 李若愚