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　　9月，北京出臺二手房新政，強調“各銀行在進(jìn)行存量房貸款審批時(shí)，必須以北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同(以下簡(jiǎn)稱(chēng)‘網(wǎng)簽合同’)作為審批的必要依據�！边@直指市場(chǎng)“黑白合同”的政策，使買(mǎi)方不得不面對多交稅還是多貸款的選擇。此舉打破了原來(lái)市場(chǎng)形成的格局：絕大部分買(mǎi)方承擔了交易的稅費及中介費。為了少交稅費，很多網(wǎng)簽合同均采用“最低指導價(jià)”。而這也不影響買(mǎi)家的貸款。

　　新政實(shí)施后，賣(mài)方“求高價(jià)”的行為已有所抑制。

　　緩沖期成交量大增

　　據北京中原分行經(jīng)理介紹，得知此政策出臺的消息，許多處于猶豫期的消費者積極咨詢(xún)稅費成本增加的問(wèn)題，但同時(shí)考慮到二手房交易稅費的優(yōu)惠政策的執行期只到今年底，因此也積極地促成交易。

　　由于該政策緩行一周，在9月1-7日的一周內，網(wǎng)簽量急劇攀升。據北京中原三級市場(chǎng)研究部的統計數據顯示，9月1-7日北京市存量住宅網(wǎng)簽量達到8290套，與8月同期的5184套相比，大漲59.92%。其中，2日、3日每天的網(wǎng)簽量更是突破2000套，創(chuàng )下全面實(shí)施網(wǎng)簽交易以來(lái)的日最高成交量。

　　部分有稅房源主動(dòng)降價(jià)

　　對于賣(mài)方而言，由于政策的出臺，不利于買(mǎi)方獲得充分貸款，導致成交變緩，也就增加了房源的空置時(shí)間，因此，賣(mài)方與買(mǎi)方各做出一些價(jià)格上的讓步成為了近期顯著(zhù)的特征。

　　在中大恒基市場(chǎng)部9月份以來(lái)的統計中，一個(gè)多星期內的300余家門(mén)店登記的新增房源有5000余套，這些房源在登記時(shí)85%都選擇了“價(jià)格可議”，而在價(jià)格上，很多房源的報價(jià)與此前的房源相比，價(jià)格上也“暫�！绷松蠞q，甚至出現賣(mài)方愿意承受部分稅費的例子。特別是兩年內的有營(yíng)業(yè)稅的房源，部分甚至選擇了降價(jià)。

　　多家中介公司表示，前段時(shí)間二手房?jì)r(jià)“見(jiàn)風(fēng)漲”的勢頭，隨著(zhù)該新政策的實(shí)施，已受到了明顯的抑制。中低收入家庭購房最受影響

　　我愛(ài)我家副總裁胡景暉認為，新政策可能對于首次置業(yè)和中低收入家庭的影響最直接。因為買(mǎi)房人若要想從銀行獲得相應的貸款，網(wǎng)簽合同就得簽實(shí)際成交的較高的價(jià)格，而這又會(huì )使其承擔賣(mài)方轉移的較高稅費。此外，因交易成本提高，新政對改善性需求和投資性需求的心理影響也十分顯著(zhù)。

　　中大恒基市場(chǎng)部經(jīng)理張大偉介紹，新政的出發(fā)點(diǎn)為控制金融安全，但由于北京房產(chǎn)交易中稅費大多數由買(mǎi)方支付，因此新政策反而使購房者增加了負擔，后期還款能力反而下降。

　　此外，鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部認為，由于稅費成本增加了，不排除部分消費者有可能臨時(shí)改為全款購房的變通方式。

　　- 算賬

　　兩年以上普宅 契稅多出8000多元

　　以某五環(huán)外一套85平米、單價(jià)13440元/平米，總價(jià)114.24萬(wàn)元，滿(mǎn)5年的房產(chǎn)為例。按此面積和總價(jià)水平，該房屋屬普宅。賣(mài)方此前的總房?jì)r(jià)為62.5萬(wàn)元。

　　目前該房屋所在區域的最低指導價(jià)格為3700元/平米，假設按指導價(jià)計算總房?jì)r(jià)則為31.45萬(wàn)元。以“最低指導價(jià)計稅”比“按實(shí)際成交價(jià)計稅”可少支付8279元的契稅。

　　稅費項目 以實(shí)際成交總價(jià)計稅 以最低指導價(jià)計稅

　　契稅 114.24萬(wàn)×1%=11424元 31.45萬(wàn)×1%=3145元

　　營(yíng)業(yè)稅 0 0

　　合計 11424元 3145元

　　兩年內普宅 200萬(wàn)成交，稅費高約7萬(wàn)元

　　當前東直門(mén)區域的最低過(guò)戶(hù)指導價(jià)為8328元/平米，而實(shí)際上成交均價(jià)已達到20000元/平米左右，那么，以一套100平米房產(chǎn)為例，在新政前做低以后的合同價(jià)很有可能在84萬(wàn)元左右。按照普通住宅今年年內差額征收營(yíng)業(yè)稅的標準，僅營(yíng)業(yè)稅一項差額就高達63800元(2000000×5.5%-840000×5.5%)，稅費差額在7萬(wàn)元以上。

　　稅費項目 以實(shí)際成交總價(jià)計稅 以最低指導價(jià)計稅

　　契稅 200萬(wàn)×1%=2萬(wàn)元 84萬(wàn)×1%=0.84萬(wàn)元

　　營(yíng)業(yè)稅 200×5.5%=11萬(wàn) 84×5.5%=4.62萬(wàn)

　　合計 13萬(wàn)元 5.46萬(wàn)元