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　　截至昨天(9月14日)，北京銀監局下發(fā)的旨在整治二手房“陰陽(yáng)合同”的“84號文”(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“新政”)已實(shí)施了兩周時(shí)間。來(lái)自專(zhuān)業(yè)貸款服務(wù)機構的最新統計顯示，自各銀行9月1日起以網(wǎng)簽價(jià)格及評估價(jià)格中的低者作為二手房貸款發(fā)放依據以來(lái)，本市的二手房貸款交易量并未下降，反而出現了小幅增長(cháng)。

　　-新政影響一

　　突擊簽約致成交大增

　　專(zhuān)業(yè)貸款服務(wù)機構偉嘉安捷昨天發(fā)布的研究報告顯示，自新政9月1日執行以來(lái)，本市二手房成交量出現了一撥“突擊簽約”行情，致使9月前半個(gè)月的二手房成交量大增。根據北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統計，9月份第一周本市二手房網(wǎng)簽量為8879套，9月份第二周(上周)則為5220套，第二周較第一周網(wǎng)簽數量驟減。但整體上看，貸款市場(chǎng)二手房的交易量有增無(wú)減。

　　旨在收緊二手房貸的新政在毫無(wú)預警的情況下橫空出世，令二手房買(mǎi)賣(mài)雙方、房地產(chǎn)經(jīng)紀公司和投資擔保公司都有些措手不及。偉嘉安捷分析師表示，目前來(lái)看，對于被阻擋在新政門(mén)檻之外、不符合規定的二手房買(mǎi)賣(mài)合同，業(yè)內有三種處理辦法：第一種，在無(wú)法避稅的情況下，購房人為了實(shí)現居住夢(mèng)想愿意重新簽署合同，正常納稅。據統計，現在同意這種方式的購房人約占交易量的40%左右。第二種，在房地產(chǎn)經(jīng)紀公司的協(xié)調下，購房人與業(yè)主溝通，業(yè)主愿意替購房人承擔一部分稅費，以使交易順利完成，此種方式約占交易量的20%左右。第三種，買(mǎi)賣(mài)雙方都不愿意承擔多出的稅費，在談不攏的情況下導致退單或遭銀行拒絕放貸，這種情況約占交易量的8%左右。

　　偉嘉安捷企劃主管吳昊表示，從以上數據來(lái)看，多數購房人還是能夠正確理解新政的。為防止政策再生變化，經(jīng)過(guò)協(xié)商的買(mǎi)賣(mài)雙方都抓緊時(shí)間辦理過(guò)戶(hù)和貸款手續，從而刺激了前半個(gè)月交易量的小幅增長(cháng)�！靶抡�出臺后，借款人的心態(tài)要放平和，買(mǎi)房避稅并不是最重要的，重要的是抓住買(mǎi)房的有利時(shí)機，在今年稅費政策及利率環(huán)境相對優(yōu)厚的情況下，年底前買(mǎi)房還是比較合適的�！�

　　-新政影響二

　　公積金貸款量有所上升

　　新政實(shí)施以后，二手房貸款中，商貸和公積金貸款的比例也隨之出現了一些變化。

　　對于二手房購房人來(lái)說(shuō)，在新政出臺以前，他們更多地使用商業(yè)貸款買(mǎi)房。這一方面是因為商貸的批貸、放款速度較快；另一方面，部分二手房業(yè)主愿意快一些拿到房款，不接受購房人使用公積金貸款。但現在，北京各銀行以網(wǎng)簽價(jià)格和評估價(jià)格兩者中較低的價(jià)格作為放貸依據，買(mǎi)賣(mài)雙方不可能再簽署“陰陽(yáng)合同”避稅，在這種情況下，二手房購房人一般會(huì )傾向于與業(yè)主商量使用公積金貸款購房，在某種程度上刺激了公積金貸款交易量的增長(cháng)。

　　偉嘉安捷專(zhuān)業(yè)按揭顧問(wèn)給記者算了一筆賬：新政未出臺時(shí)，如果二手房買(mǎi)賣(mài)雙方將一套實(shí)際成交價(jià)為100萬(wàn)元房子的合同成交價(jià)做低至50萬(wàn)元，就能夠避掉一半的營(yíng)業(yè)稅、契稅和個(gè)稅；借款人還能夠按照100萬(wàn)元(評估價(jià)80萬(wàn)元)向銀行申請貸款，銀行可放貸約64萬(wàn)元。但按照現在的新政，如果借款人還想避稅的話(huà)，將合同價(jià)做低至50萬(wàn)元(貸款評估價(jià)40萬(wàn)元)，就只能從銀行貸到32萬(wàn)元。如果想要多貸款的話(huà)，購房人就必須按照100萬(wàn)元的實(shí)際成交價(jià)繳納稅費。

　　“商貸政策的從嚴迫使部分借款人將目光轉向公積金貸款。同樣是100萬(wàn)元的成交價(jià)，如果借款人的公積金月繳存額在800元以上，一般能夠貸到60萬(wàn)元，而且可以享受到‘20%低首付、3.87%低利率’政策。所以，與商貸相比，公積金貸款的優(yōu)勢明顯，這帶動(dòng)了公積金貸款交易量的上升�！眰ゼ伟步輰�(zhuān)業(yè)按揭顧問(wèn)表示。

　　-專(zhuān)家觀(guān)點(diǎn)

　　有利于保障貸款質(zhì)量

　　“今年上半年以來(lái)，房產(chǎn)交易成交量大幅上升，有些銀行信貸員在發(fā)放貸款時(shí)甚至幫助申請人做高房?jì)r(jià)，來(lái)申請‘假按揭’，最后得到較低的‘假首付’�！币晃汇y行業(yè)人士昨天對記者表示，網(wǎng)簽可保證房屋交易的真實(shí)性，銀行參照網(wǎng)簽價(jià)格發(fā)放貸款有利于防范貸款風(fēng)險。

　　信達證券分析師饒明認為，對于住房按揭貸款，商業(yè)銀行一般都持比較積極的態(tài)度，這是因為這類(lèi)貸款有房產(chǎn)作為抵押，風(fēng)險較小。但需要指出的是，這里隱含著(zhù)一個(gè)必不可少的前提，即房產(chǎn)交易合同反映的房產(chǎn)交易行為和相關(guān)信息必須是真實(shí)可靠的。如果房產(chǎn)交易合同不規范、不真實(shí)，甚至是虛假合同，那么銀行將面臨較大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險。新政的出臺，一方面可以大大降低商業(yè)銀行對住房按揭貸款發(fā)放前的信息采集、識別成本，提高審貸效率，另一方面也能降低商業(yè)銀行在貸款發(fā)放后的監控成本。更重要的是，它能從源頭上對商業(yè)銀行住房按揭類(lèi)貸款的資產(chǎn)質(zhì)量起到一定的保障作用。 (高晨)