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　　第四季度，不但將匯聚地產(chǎn)市場(chǎng)諸多的年底收官策略，更是會(huì )集中表現出政府和購房者對樓市下一步走向的判斷。對于一直持續風(fēng)云際會(huì )的2009年，在黃金周假期過(guò)后，各地政府針對地產(chǎn)市場(chǎng)相繼出臺的收緊政策也從另一側面體現出年底樓市將終結半年多的高燒狀態(tài)。

　　國慶假期剛過(guò)，南京、上海先后傳來(lái)樓市政策收緊的信息，其矛頭也直指第二套住房及高檔住宅的消費市場(chǎng)。同時(shí)，北京、深圳等一線(xiàn)城市也相繼風(fēng)傳政策收緊信息。業(yè)內人士表示，不管政策收緊是否會(huì )繼續擴大、深入，第四季度樓市將終結前7個(gè)月的暴漲走勢已成必然。

　　從10月10日開(kāi)始，南京市將執行三項新政策，全面收緊住房公積金政策，這也是今年以來(lái)國內首個(gè)進(jìn)行調整的房地產(chǎn)政策。南京的三項新政包括，個(gè)人實(shí)際整體貸款額度大大降低，系數從0.45降到0.30；所購住房建筑面積在144平米以上，住房貸款額度縮減為原來(lái)的50%；夫妻雙方任何一方曾經(jīng)辦理過(guò)住房公積金貸款的職工，貸款全部結清后再次申請住房公積金貸款，貸款額度也只有50%。

　　南京對于公積金政策的調整被視為目前最有力度的收緊政策。大幅削減第二套和高檔住宅的公積金可貸款額度，對于購房者來(lái)說(shuō)就等于是上調了其部分購房貸款的利率，畢竟商業(yè)按揭貸款即使享受0.7倍利率優(yōu)惠，其利率仍高于公積金貸款。因此，如果購房者的貸款主體從公積金貸款轉變?yōu)榘唇屹J款，就意味著(zhù)其總體還款額將增加數萬(wàn)元，對于百萬(wàn)元以上的房產(chǎn)來(lái)說(shuō)，其貸款歸還利息額甚至可能會(huì )增加數十萬(wàn)元。

　　同一天，上海銀監局也在下發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步維護上海銀行業(yè)良好競爭秩序的通知》中要求上海各銀行嚴格執行“二套房貸”相關(guān)監管要求，避免住房按揭貸款業(yè)務(wù)的過(guò)度競爭。對于銀行與中介公司形成的“回扣潛規則”等現象，上海銀監會(huì )也明確要求，“對于支付房產(chǎn)中介營(yíng)銷(xiāo)費用的問(wèn)題，各行要通過(guò)上海市銀行同業(yè)公會(huì )進(jìn)行協(xié)調，推進(jìn)形成相關(guān)同業(yè)公約或規定�！� 　　“5年改2年”能否延期是關(guān)鍵 　　2009年的二手房成交幾乎可以說(shuō)是中國樓市歷史上的一個(gè)奇跡。僅就天津樓市來(lái)說(shuō)，在2007年樓市最熱的時(shí)期其單月成交量也不過(guò)三千多套，但金融危機后的“小陽(yáng)春”一開(kāi)始，二手房成交量從4月份開(kāi)始就接連突破歷史紀錄，月成交額從4000套、8000套一路走高，直至8月份突破11000套大關(guān)。這樣的成交業(yè)績(jì)與“5年改2年”免營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策的推動(dòng)作用密切相關(guān)。

　　“5年改2年”免營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策是去年救市政策的典型代表，也是給購房者帶來(lái)實(shí)惠最多的政策。隨著(zhù)該政策一年的有效期即將在今年底到期，二手房交易成本也將恢復去年之前的高手續費狀態(tài)，交易成本提高也就必然會(huì )導致成交量的萎縮。因此，“5年改2年”政策到期后的存廢問(wèn)題也成了未來(lái)樓市能否繼續走高的關(guān)鍵因素之一。

　　“5年改2年”免營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策的廢除也將形成對二手房市場(chǎng)的重大影響。一位地產(chǎn)中介業(yè)內人士表示，營(yíng)業(yè)稅的額度占到總房款的5.5%，也就是100萬(wàn)元的房產(chǎn)成交后，其營(yíng)業(yè)稅就要占5.5萬(wàn)元，而百萬(wàn)元以上的高價(jià)值房產(chǎn)中次新房的比例更是多達70%以上，因此營(yíng)業(yè)稅的收取對象交易間隔年限從5年改到2年讓大部分購房者都能夠享受到實(shí)惠。

　　如果該政策的到期廢除將讓這部分交易的成本重新上漲數萬(wàn)元，因此二手房成交將隨之縮減，改善型買(mǎi)家的房產(chǎn)如果在舊房轉手過(guò)程中遇到阻礙必然也會(huì )減緩更新房產(chǎn)的速度，因此“五改二”政策的影響將會(huì )從二手房市場(chǎng)傳導到商品房市場(chǎng)。（每日新報）