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　　按揭合同條款藏“魔鬼”細節 利率調不調要看銀行“臉色”

　　年末銀行信貸政策收緊風(fēng)聲滿(mǎn)營(yíng)，一些置業(yè)人士為免夜長(cháng)夢(mèng)多，趕緊入市，先拿房貸利率7折的優(yōu)惠再說(shuō)。假如明年房貸政策有改變，目前的存量房貸下調優(yōu)惠是否就一定不變嗎？記者采訪(fǎng)了億誠按揭業(yè)務(wù)總監陳廣雄，他認為，銀行是否調整存量房貸的優(yōu)惠幅度，一看央行政策，二看市場(chǎng)競爭。根據以往經(jīng)驗，若信貸優(yōu)惠收緊，銀行一般針對增量房貸做調整，對存量房貸不做收緊；若信貸優(yōu)惠更加放松，存量房貸也有機會(huì )享受最新優(yōu)惠，“老貸也可享新惠”。

　　利率是否按年調整看合同條款

　　億誠按揭陳廣雄向記者出示了兩份銀行按揭合同，分別來(lái)自?xún)蓚�(gè)不同的銀行。第一份按揭合同條款簡(jiǎn)單，具體條款如下：

　　本合同的貸款利率按以下標準確立，初始貸款利率以借款借據記載為準：

　　人民銀行同期貸款基準利率下浮30%。

　　利率調整方式為按年浮動(dòng)，利率調整日為每年與貸款發(fā)放日期相對應的日期。

　　陳廣雄表示，這份銀行的條款沒(méi)有藏“魔鬼”，下浮30%基本上可以斷定為板上釘釘，以后即使改變也是與人民銀行同期貸款基準利率掛鉤，下調幅度不會(huì )再做調整。陳廣雄介紹說(shuō)，內地銀行利率調整方式為按年浮動(dòng)，調整日有兩種計算方法，一是1月1日調整，二是按貸款年度來(lái)調整，即每供滿(mǎn)12個(gè)月才調整一次。外資銀行的利率調整方式為按季浮動(dòng)，由此可看出外資銀行利率調整較為靈活且及時(shí)。

　　陳廣雄向記者出示了另一份合同。這份合同光是利率調整這一條款就非常復雜，借款人宜逐字逐句斟酌要義。

　　本合同執行浮動(dòng)利率，即在基準利率水平上下調30%，即月利率為 %；該利率自起息日起至貸款本息全部清償之日止，依據利率調整日當日的基準利率及上述上浮/下調幅度，在本合同約定的每個(gè)利率調整日調整一次。

　　……

　　本合同項下貸款的利率調整日按下列第壹種方法確定：

　　壹：于每年的1月1日調整。

　　貳： (此項空白) 。

　　如按照中國人民銀行調整后的新利率政策，對于貸款利率商業(yè)銀行在一定幅度內可自行決定適用標準的，貸款人有權在該規定幅度內選擇某一利率標準適用于本合同，借款人同意遵守該標準，按該標準履行義務(wù)。

　　陳廣雄表示，劃線(xiàn)部分為銀行按揭合同關(guān)于利率調整的補充條款�！澳Ч怼奔毠澰谟凇皩τ谫J款利率商業(yè)銀行在一定幅度內可以自行決定使用標準的”這一句話(huà)，這段蘊涵的意思是貸款銀行有權選擇適用標準。只要不違反央行政策，及不違反政策情況下，銀行會(huì )根據市場(chǎng)上競爭力需要是否追蹤同行業(yè)的利率標準。

　　以往經(jīng)驗：存量房貸有議價(jià)能力

　　億誠按揭陳廣雄表示，即使銀行在合同細節為自己留下了日后調整優(yōu)惠幅度的空間，但銀行對存量房貸的調整非常慎重。從過(guò)往經(jīng)驗來(lái)看，老貸客戶(hù)可以享有新的優(yōu)惠。如2006年，國家對首次置業(yè)者提供利率8.5折的優(yōu)惠，之前按照基準利率發(fā)放的貸款后來(lái)也可以享受利率8.5折的優(yōu)惠；去年底至今年初，老貸客戶(hù)之前只享受利率8.5折的優(yōu)惠或遭受利率上調10%懲罰的“二套房貸”供樓者，也基本上可以享受到利率下調三成的優(yōu)惠。

　　陳廣雄表示，銀行是否調整優(yōu)惠幅度，一要看央行政策，央行明確說(shuō)明的地方，銀行會(huì )依規定執行；二要看市場(chǎng)競爭，去年年底至今年年初部分銀行開(kāi)始并不想下調存量房貸的優(yōu)惠幅度，尤其是對“二套房貸”的優(yōu)惠，后來(lái)由于銀行間爭搶存量房貸蛋糕，“你不給我優(yōu)惠我就房貸搬家”，導致各個(gè)銀行為穩住自身的存量房貸，利率優(yōu)惠幅度趨于一致。

    記者李鳳荷