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　　盡管取消或收緊房貸利率優(yōu)惠的政策尚未正式出臺，但商業(yè)銀行“捂緊”錢(qián)袋實(shí)際上已經(jīng)是一個(gè)不爭的現實(shí)。

　　目前，房貸業(yè)務(wù)市場(chǎng)占比最大的建設銀行，整體上已對其房貸的優(yōu)惠門(mén)檻有所抬升。除首付比例在4成以上的客戶(hù)可繼續享受優(yōu)惠的7折利率之外，首付比例低于4成的客戶(hù)則需為其貸款支付更多的利息。

　　對二套房利率，包括工商銀行、中國銀行、農業(yè)銀行在內的多家銀行均表示，要嚴格執行首付4成的要求。房貸政策收緊，根源于今年3月以來(lái)持續升溫的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　樓市高熱

　　今年3月以來(lái)，樓價(jià)如脫韁野馬，以令人瞠目結舌的速度一路狂飆突進(jìn)。

　　據統計，截至9月份，今年前三季度全國商品房銷(xiāo)售面積為58371萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)了44.8%。投資方面，房地產(chǎn)投資在政府項目投資出現疲態(tài)的情況下，很快接過(guò)了接力棒，9月份房地產(chǎn)新增貸款增速為37%，已經(jīng)超過(guò)了固定資產(chǎn)投資的整體增速。整體來(lái)看，9月份的國房景氣指數為101.08，已經(jīng)達到近一年以來(lái)的最高點(diǎn)。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速升溫，固然有剛性需求釋放的因素，同時(shí)也是充裕資金和通貨膨脹預期共同推動(dòng)的結果。

　　農行戰略管理部付兵濤接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示，寬松的貨幣政策下，金融市場(chǎng)并不缺乏流動(dòng)性，而擴大內需的經(jīng)濟刺激計劃所囊括的項目大多由國家主導，加之一些服務(wù)行業(yè)并沒(méi)有對民營(yíng)企業(yè)開(kāi)放，因此大量的資金在找不到合適的投資項目的時(shí)候，很容易就流向資本市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　其次，在全球共同救市過(guò)程中，各國政府向市場(chǎng)注入大量的流動(dòng)性，在通脹預期的作用下，房地產(chǎn)作為實(shí)物的保值增值功能體現出來(lái)，這又會(huì )激發(fā)資金流向房地產(chǎn)行業(yè)。

　　近期，歐美金融市場(chǎng)逐步回穩，金融機構開(kāi)始尋找新的投資機會(huì )，美元長(cháng)期貶值在所難免，人民幣升值預期再次形成，中國成為熱錢(qián)流入的重要場(chǎng)所。熱錢(qián)流入，股市和樓市必將隨之升溫。

　　政策呵護的作用也不容小覷。在政策支持下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金流緊張情況明顯緩減，降價(jià)回籠資金壓力減少，捂盤(pán)等待提價(jià)行為增多。

　　正是這幾股力量的共同作用下，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現出產(chǎn)銷(xiāo)兩旺的局面。

　　風(fēng)險積聚

　　過(guò)快增長(cháng)的房?jì)r(jià)會(huì )導致樓市泡沫的逐步積累，也會(huì )給同房地產(chǎn)捆綁在一起的金融系統帶來(lái)巨大的風(fēng)險隱患。

　　當前，無(wú)論是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)抑或是房地產(chǎn)銷(xiāo)售，都離不開(kāi)信貸資金的大量注入。

　　年初以來(lái)巨量投放的銀行信貸，有不少流向房地產(chǎn)市場(chǎng)。根據交通銀行金融研究中心提供的數據顯示，從已披露半年報的上市銀行數據來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)的信貸投放在信貸中占據近三成的比重。

　　央行近期公布的數據顯示，今年前三季度主要金融機構(包括國有商業(yè)銀行、政策性銀行、股份制商業(yè)銀行和城市商業(yè)銀行)本外幣中長(cháng)期貸款投向房地產(chǎn)業(yè)4812億元，占全部產(chǎn)業(yè)新增中長(cháng)期貸款的比重為11.4%。

　　而據農行戰略管理部的研究，1至10月份我國房地產(chǎn)投資資金來(lái)源累計同比增加43.4%，其中國內貸款同比增加53%，增速快速提高�？紤]基數因素，以及多數銀行都不同程度對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款進(jìn)行了適當展期，銀行對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的貸款增長(cháng)非常高。房地產(chǎn)投資資金來(lái)源中的個(gè)人住房按揭貸款增長(cháng)速度則更快，同比增長(cháng)119.7%。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款與居民按揭貸款的大量發(fā)放，使金融系統同房地產(chǎn)行業(yè)綁在一起，可能導致貸款過(guò)于集中的風(fēng)險。

　　當前，寬松的貨幣政策已經(jīng)釋放出充裕的流動(dòng)性。隨著(zhù)歐美金融市場(chǎng)的企穩，資金又開(kāi)始流出尋找高回報的投資，人民幣的升值預期也在慢慢積蓄，熱錢(qián)又開(kāi)始回流中國。當二者結合共同流向資本市場(chǎng)或房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)，很難不催生資產(chǎn)價(jià)格的泡沫。

　　政策轉向？

　　銀監會(huì )副主席王兆星日前表示，銀監會(huì )目前并未對二套房政策作出調整。對于普通居民購置的第一套住房和改善性的住房實(shí)行低首付、低利率，對于購買(mǎi)帶有投資和投機性的二套以上的住房，完全實(shí)行市場(chǎng)利率，而且首付提高到四成以上。

　　盡管監管政策尚未轉向，但購房者在實(shí)際辦理按揭貸款時(shí)發(fā)現，房貸優(yōu)惠的門(mén)檻確實(shí)在抬升。在個(gè)別銀行，借貸者已經(jīng)不再能享受到7折優(yōu)惠。

　　一位不愿透露姓名的銀行工作人員向記者道出其中玄機：“不要說(shuō)二套房，就是一套房，銀行放貸也比以前更謹慎了，房貸優(yōu)惠的門(mén)檻確實(shí)有所提升。不過(guò)，刺激經(jīng)濟增長(cháng)的宏觀(guān)政策沒(méi)有改變，積極的貨幣政策也沒(méi)有變，監管政策沒(méi)有變，所以商業(yè)銀行發(fā)放按揭貸款現在是‘外松內緊’�！�

　　雖然在按揭貸款的發(fā)放過(guò)程中，商業(yè)銀行更為謹慎，但這并不意味著(zhù)房地產(chǎn)信貸政策需要整體轉向。

　　交行首席經(jīng)濟學(xué)家連平告訴記者，當前不論是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款還是按揭貸款，仍都是銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，仍有拓展潛力。

　　就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款而言，多數銀行該項貸款的占比約在總貸款量的7%至8%之間，這一占比尚屬適宜。只要在其中選擇資質(zhì)高、經(jīng)營(yíng)情況好的企業(yè)加以扶持，信貸風(fēng)險仍在控制之中。不過(guò)那些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款占比超過(guò)10%的銀行，要更為審慎。

　　按揭貸款仍然是被公認的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。接受記者采訪(fǎng)的專(zhuān)家均表示，即便樓市升溫，也沒(méi)有必要過(guò)度限制按揭貸款的發(fā)放。特別是自住性的購房需求，仍需大力滿(mǎn)足。但對一些套取資金的投機性需求，需要提高前臺人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)，將風(fēng)險提示有效傳遞到后臺的信貸管理部門(mén)。

　　“尤其要警惕最近出現的投資甚至是投機性購房行為，因為在去年被壓抑的剛性自住需求在二、三月份被釋放之后，四、五月份可謂是被壓抑的投資性需求的釋放，十月份以來(lái)則又有不少因擔心優(yōu)惠政策調整而出現的提前購房。嚴控投資性住房貸款，不僅僅是監管合規的需要，更是防范貸款風(fēng)險的需要�！备侗鴿�認為。(周萃)