中国老头老太做爰,国产麻豆乱码精品一区二区三区,国产伦精品一区二区三区老牛,日韩人妻无码一区二区三区99,午夜精品无码亚洲AV影院麻花

　　市民王女士

　　我是工薪族，家庭年收入25萬(wàn)元，今年初貸款100萬(wàn)元買(mǎi)了一套價(jià)值125萬(wàn)元自用住房，如今升值30萬(wàn)元。最近，我們又想買(mǎi)一套100萬(wàn)元的投資用房，想再次貸款50萬(wàn)元。請問(wèn)在目前的價(jià)位，貸款投資房市值不值？風(fēng)險大不大？

　　跑腿：理財專(zhuān)家表示，目前房?jì)r(jià)已處于歷史高位，出租回報率低，而且未來(lái)政策和市場(chǎng)走向都存在較大變數，短線(xiàn)獲利越來(lái)越難。

　　對于資金盈余較多的家庭而言，投資房市長(cháng)線(xiàn)持有或可實(shí)現保值；但對于需主要依靠貸款投資房市的市民而言，需當心利率上調和房?jì)r(jià)下跌帶來(lái)的風(fēng)險。

　　投資指標

　　一、租金。長(cháng)期持有出租的話(huà)，租金回報越高越好。

　　二、樓價(jià)。放在二手市場(chǎng)出售，差價(jià)收益越多越好。

　　三、現狀。房?jì)r(jià)處于高位，出租回報率低，投資客需當心利率上調和房?jì)r(jià)下跌風(fēng)險。

　　租金：回報率處歷史低位

　　比2001年同期下降30% 放租不如存錢(qián)

　　業(yè)內人士認為，目前廣州樓價(jià)飆升而租金保持穩定，租金回報率處于歷史低位，樓市投資租金回報率不如將錢(qián)存入銀行。

　　記者在珠江新城、中山八路等板塊走訪(fǎng)時(shí)也發(fā)現，在珠江新城馬場(chǎng)西路一套150平方米左右的物業(yè)，報價(jià)260萬(wàn)元，而相近面積的房屋租金報價(jià)在4000元~5500元不等，投資回報率不足3%。合富置業(yè)工作人員告訴記者，目前珠江新城的租金回報率很低，一般不超4%。

　　上海易居中國的研究顯示，自2002年我國樓市租金回報率開(kāi)始呈現逐年下降的趨勢。至今年一季度，租金回報率已經(jīng)相對于2001年同期下降了30%，處于歷史低位。有置業(yè)專(zhuān)家表示，僅從出租回報率上看，房地產(chǎn)幾乎沒(méi)什么投資價(jià)值。

　　數字解讀：李小姐在濱江東上渡路有一套120平方米的住房，目前，報價(jià)165萬(wàn)元，租金3500元/月，一直遲滯不前。

　　李小姐表示，按這種租售價(jià)格計算，該房屋要出租39.3年才能收回成本，投資回報率只有2.54%，比銀行的3年期存款利率還要低，和其他理財產(chǎn)品相比就更不劃算。

　　樓價(jià)：后期可能相對穩定

　　如果貸款成本上漲就會(huì )帶來(lái)風(fēng)險

　　業(yè)內人士稱(chēng)，近兩年樓市保持堅挺，加上貸款買(mǎi)房帶來(lái)的杠桿效應，投資樓市遠比投資股市回報豐厚。所以，房市投資者更加看重房產(chǎn)本身的增值回報。

　　合富置業(yè)工作人員表示：“以珠江新城為例，由于其城市地位和配套設施完善，投資者很看重其未來(lái)的增值潛力，所以投資熱情很高�！�

　　對于樓市投資者而言，雖然在樓價(jià)上漲時(shí)，貸款買(mǎi)房的杠桿作用會(huì )使資金的實(shí)際收益率擴大，但是樓價(jià)一旦下跌，也意味著(zhù)虧損率的擴大。假設王女士年初購買(mǎi)的房子如今跌至100萬(wàn)元，則其32萬(wàn)多元的首期投入，大部分也將化為烏有。投資虧損率也將達到90%以上。

　　目前，對于后期樓市的價(jià)格走勢，業(yè)內專(zhuān)家認為，后期樓價(jià)不會(huì )大跌，但也不會(huì )再像前期那樣大漲，可能會(huì )保持相對穩定。在樓價(jià)保持穩定的情況下，投資者要考慮后市交易成本和貸款成本可能上漲帶來(lái)的風(fēng)險。

　　數字解讀：以上述李小姐房屋為例，雖然出租回報率不及銀行存款高，但是如果該物業(yè)升值空間較大，其投資回報率就會(huì )大幅提高。

　　假設廣州市一年樓價(jià)上漲4%，加上一年2.8%的出租回報率，則投資該房產(chǎn)一年的投資回報率可達6.8%；如果樓價(jià)上漲8%，投資回報率可達10%以上。

　　王女士家庭財務(wù)分析

　　月供占收入46% 利率升難抗壓

　　二手房主要交易費

　　買(mǎi)方：中介代理傭金、按揭代理費、貸款保險費、貸款合同公證費、貸款印花稅、交易契稅、交易印花稅、交易管理費

　　賣(mài)方：營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、契稅、交易管理費、印花稅

　　信貸狀況

　　如果王女士的第一套房貸執行的是七折優(yōu)惠利率，目前利率為4.158%，按等額還款方式供20年，每月還款金額為6143元。第二套房貸如果按銀行普遍采取的上浮10%利率計算，分20年還款，月供為3740.53元。兩套房貸月供總計為9883.53元，占收入46%以上，接近50%的警戒線(xiàn)。

　　像王女士這樣的投資客必須考慮到未來(lái)貨幣和房貸政策存在變數，背負100多萬(wàn)元的房貸，其家庭收入是否承受得起風(fēng)險。

　　兩大風(fēng)險

　　利率上調：如果中央工作重點(diǎn)由保增長(cháng)轉向防通脹，明年利率可能會(huì )逐步上升。假設經(jīng)過(guò)加息，5年以上貸款利率升至去年上半年的高位7.83%，則王女士第一套房貸按七折利率計算將升至5.481%；第二套房貸按1.1倍計算升至8.613%，房貸總月供達11243元，負債超過(guò)50%警戒線(xiàn)。萬(wàn)一王女士家突然需要大筆支出，家庭可能馬上入不敷出。

　　收入波動(dòng)：目前王女士家庭的月供與收入比已經(jīng)接近50%的警戒線(xiàn)，一旦家庭收入出現下滑，馬上就會(huì )陷入財務(wù)困難的境地。

　　點(diǎn)題讀者敬請留下詳細的聯(lián)系方式，方便我們溝通和發(fā)放獎金。感謝本期點(diǎn)題讀者，獎金300元。

    文/記者方利平、張忠安