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　　就在銀監會(huì )否認“二套房貸首付提至50%”的傳言不久，國務(wù)院辦公廳昨天下發(fā)通知，針對近期部分城市出現房?jì)r(jià)上漲過(guò)快、加強風(fēng)險防范和市場(chǎng)監管等問(wèn)題作出要求。其中“二套住房首付款比例不得低于40%”的規定，終止了此前坊間對二套房貸的種種猜測。但業(yè)內人士認為，目前對于“第二套房”的界定過(guò)于模糊，可能影響到政策的執行效果。

　　房產(chǎn)新政

　　擴大5類(lèi)房供地比例

　　《通知》要求，加快中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設。對已批未建、已建未售的普通商品住房項目，要采取促開(kāi)工、促上市措施，督促房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)加快項目建設和銷(xiāo)售。同時(shí)適當加大經(jīng)濟適用住房建設力度，擴大經(jīng)濟適用住房供應范圍。商品住房?jì)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快的城市，要增加限價(jià)商品住房、經(jīng)濟適用住房、公共租賃住房供應。

　　增加住房建設用地有效供應，提高土地供應和開(kāi)發(fā)利用效率。對于房?jì)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快、住房有效供應不足的城市，要擴大中低價(jià)位、中小套型普通商品住房和限價(jià)商品住房、公共租賃住房、經(jīng)濟適用住房、廉租住房的建設用地供應量和比例。要加強商品住房項目的規劃管理，提高規劃審批效率。要及時(shí)向社會(huì )公布住房用地年度供應計劃，對需要辦理農用地征轉用手續的，要加快審批工作，確保供地計劃落到實(shí)處。

　　二套房貸款首付至少40%

　　金融機構在繼續支持居民首次貸款購買(mǎi)普通自住房的同時(shí)，要嚴格二套住房購房貸款管理，抑制投資投機性購房需求。對已利用貸款購買(mǎi)住房、又申請購買(mǎi)第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴格按照風(fēng)險定價(jià)。繼續實(shí)施差別化的住房稅收政策。對不符合規定條件的，一律不得給予相關(guān)稅收優(yōu)惠。

　　一次性公開(kāi)全部房源

　　嚴禁對不符合信貸政策規定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或開(kāi)發(fā)項目發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款。有關(guān)部門(mén)要加強對信貸資金流向和跨境投融資活動(dòng)的監控，防范信貸資金違規進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，防止境外“熱錢(qián)”沖擊我國市場(chǎng)。

　　對捂盤(pán)惜售、囤積房源，散布虛假信息、擾亂市場(chǎng)秩序等違法違規行為的查處力度將進(jìn)一步加大。違法違規用地和囤地、炒地行為將被嚴厲查處。對拖欠土地價(jià)款、違反合同約定的單位和個(gè)人，要限制其參與土地出讓活動(dòng)。

　　要結合當地實(shí)際，合理確定商品住房項目預售許可的最低規模，不得分層、分單元辦理預售許可。已取得預售許可的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，要在規定時(shí)間內一次性公開(kāi)全部房源。

　　后年解決低收入家庭住房

　　在保障性安居工程建設方面，力爭到2012年末，基本解決1540萬(wàn)戶(hù)低收入住房困難家庭的住房問(wèn)題。通過(guò)城市棚戶(hù)區改造和新建、改建、政府購置等方式增加廉租住房及經(jīng)濟適用住房房源，著(zhù)力解決城市低收入家庭的住房困難。同時(shí)，加快建設限價(jià)商品住房、公共租賃住房，解決中等偏下收入家庭的住房困難。全面啟動(dòng)城市和國有工礦棚戶(hù)區改造工作，繼續推進(jìn)林區、墾區棚戶(hù)區改造。

　　專(zhuān)家說(shuō)法

　　“二套”界定模糊

　　“我和老公都是四川人，戶(hù)口還是未婚，第一套房是老公買(mǎi)的，現在想換套大點(diǎn)的，中介說(shuō)只要用我的名字，享受首套購房?jì)?yōu)惠沒(méi)問(wèn)題�！庇幸饨�期買(mǎi)房的姜小姐私下告訴記者。

　　“由于異地聯(lián)網(wǎng)不暢和情況復雜等原因，第二套房至今沒(méi)有一個(gè)嚴格的界定”，美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)研究部總監張大偉表示，“不少二套房的購買(mǎi)者利用政策的模糊性，還是能夠享受低首付的優(yōu)惠�！�

　　目前二套房貸款的界定以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)為單位認定房貸次數；已利用銀行貸款購買(mǎi)首套自住房的家庭，如借款人家庭人均住房面積低于當地平均水平，再次向商業(yè)銀行申請住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執行，其余已利用銀行貸款購買(mǎi)住房的家庭，再向商業(yè)銀行申請貸款均按第二套房執行。

　　事實(shí)上，除了姜小姐的例子以外，還有很多“二套”能夠冒充“首套”，比如已有一套之前全款購買(mǎi)的住房，且之前未貸款購房，再貸款買(mǎi)房的；夫妻雙方為了購買(mǎi)二套房而提前離婚，分別貸款購房的；夫妻雙方分別同時(shí)用公積金及商業(yè)貸款購房的；已經(jīng)用商業(yè)貸款購買(mǎi)一套房的，再利用公積金購房的；曾經(jīng)貸款購首套房，出售舊房后再次購房的等。

　　“‘二套’缺乏嚴格界定，不僅增大銀行風(fēng)險，而且抑制投資投機性購房的效果也將打折扣�！睆埓髠フf(shuō)。

　　房?jì)r(jià)整體漲幅將現虛乏狀態(tài)

　　事實(shí)上，對于二套房貸首付，央行和銀監會(huì )之前的規定也是最低40%，不過(guò)其房貸利率原來(lái)是至少要在基準利率基礎上上浮10%，也就是1.1倍，如今改成按照風(fēng)險定價(jià)。

　　業(yè)內人士認為，通知延續了對購房人群實(shí)施差別化政策的原則，而且在考慮到銀行金融風(fēng)險的同時(shí)，加大了銀行的自主調控空間，利于市場(chǎng)競爭�！艾F在房貸很多都是7折利率，那么只要高于7折，比如7.1折，都可以是風(fēng)險定價(jià)�！�

　　隨著(zhù)房?jì)r(jià)的飆升和成交量的屢創(chuàng )新高，商業(yè)銀行開(kāi)始重新評估房地產(chǎn)市場(chǎng)可能引發(fā)的信貸風(fēng)險。去年底以來(lái)，各大商業(yè)銀行對于二套房按揭已經(jīng)明顯收緊。目前北京多家銀行已經(jīng)嚴格執行首付比例40%和執行基準利率的1.1倍為客戶(hù)申請二套房貸款。

　　北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(cháng)陳國強表示,該項通知對于抑制當前房?jì)r(jià)上漲過(guò)快有一定的作用，預計今年將不可能再現2009年房?jì)r(jià)狂漲的局面。今年的房?jì)r(jià)整體漲幅或將呈現虛乏的狀態(tài)，不排除部分地區房?jì)r(jià)出現回調的可能。

　　“不久，針對房地產(chǎn)市場(chǎng)的‘地方版’配套政策將相繼出臺，市場(chǎng)會(huì )不斷看到“地方版”的細則性文件�！�

　　本報記者姚麗穎 熊焱 張楠