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　　國務(wù)院辦公廳近日發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的通知》，其中規定，購買(mǎi)第二套(含)以上住房貸款首付比例不得低于40%，貸款利率嚴格按照風(fēng)險定價(jià)。

　　粗略統計，上述舉措已經(jīng)是一個(gè)月內政府第5次出手調控房地產(chǎn)價(jià)格。由此顯示，圍繞房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的政策基調正式告別國際金融危機惡化以來(lái)“保增長(cháng)、擴內需”的總體方略，轉而尋求在有效甄別各類(lèi)需求的前提下有保有壓、分類(lèi)對待。

　　提高第二套以上住房貸款首付比例的政策意圖一目了然，政策成本則相對低廉，短期之內該項新政可能會(huì )對投資投機性購房者(甚至還可能會(huì )對自住型購房者)形成一定心理沖擊，去年以來(lái)部分城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的勢頭也將因此較快轉入間歇性盤(pán)整。

　　不過(guò)長(cháng)期來(lái)看，該項新政在實(shí)踐中仍存大量疑點(diǎn)、難點(diǎn)阻滯其效力發(fā)揮，其中較為顯著(zhù)的有如下四點(diǎn)：

　　首先，住房貸款在房地產(chǎn)市場(chǎng)運行中的作用并不像想象中那么突出。有數據顯示，2009年前三季度，我國商品房銷(xiāo)售金額高達27532億元，而同期個(gè)人住房貸款僅比年初增加9520億元；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)當期籌集資金38991億元，個(gè)人按揭貸款僅占5345億元。兩廂比較，大多數房地產(chǎn)交易并不依賴(lài)房貸而生，更不用說(shuō)，在銀行發(fā)放的所有按揭貸款中，真正針對第二套以上住房的只占一部分而已。

　　其次，通貨膨脹歸根結底是一種貨幣現象。去年以來(lái)我國房?jì)r(jià)急速回暖的最直接推力即在于貨幣寬松幾近泛濫，但今年貨幣政策基調仍將保持適度寬松，我國居民儲蓄存款余額仍然保持高位運行，加之去年下半年起一度離場(chǎng)的境外資本卷土重來(lái)，在投資渠道極為有限的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)至少仍將是巨額資金主要投向之一。

　　第三，經(jīng)過(guò)商業(yè)化改造，長(cháng)期政企不分的商業(yè)銀行已經(jīng)在很大程度上具備獨立的利益追求。不論這些銀行實(shí)際并不高明的風(fēng)控能力，僅就其意向而論，他們是否愿意在信貸擴張壓力很大的情況下，主動(dòng)壓縮房貸這一最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，起碼是個(gè)大可懷疑的問(wèn)題。

　　第四，以行政之手介入市場(chǎng)運行，在現階段中國時(shí)常有其必要的一面，但這種事急從權的做法自有其難以彌合的天然缺憾。譬如，此次房貸新政對第二套以上住房貸款一刀切式的規定，一方面，其對中間狀態(tài)的改善型住房的需求考慮的并不周密；另一方面，更棘手的是，本意作為同向施力的“貸款利率嚴格按照風(fēng)險定價(jià)”是有待商榷的。要知道，對于銀行而言，第二套以上住房貸款的違約風(fēng)險起碼不會(huì )大于第一套房，其在收、放之間要么自行其便，要么左右不是。

　　以上四點(diǎn)若再加上房地產(chǎn)市場(chǎng)最重要的參與者——地方政府所表現出的曖昧態(tài)度，房貸新政因之推行難幾乎就是意料中事。因此，除了大力強調系列調控的嚴肅性、長(cháng)期性、協(xié)調性，更為重要的是，還是要從房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給入手，只有這樣，作為配套的其他措施才能綱舉目張�！吨袊�經(jīng)濟周刊》評論員