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　　“首付四成,利率按照風(fēng)險定價(jià)”。國務(wù)院出臺新的房貸細則已經(jīng)有一段時(shí)間了,新的規則給房貸市場(chǎng)帶來(lái)怎樣的新變化,目前銀行對新規的執行情況到底如何呢?面臨怎樣的問(wèn)題?銀行、監管部門(mén)又是如何看待新規則的呢?近日記者走訪(fǎng)了多家銀行網(wǎng)點(diǎn),并采訪(fǎng)了一些銀行個(gè)貸部負責人和接近監管部門(mén)的銀行業(yè)資深專(zhuān)家,對二套房貸新規定進(jìn)行探究。

　　首付政策初顯成效利率定價(jià)細則久久未出

　　央行日前公布了2009年金融機構貸款投向統計報告。報告顯示,2009年,房地產(chǎn)貸款新增超過(guò)2萬(wàn)億元,占各項貸款新增額的20.9%。其中,個(gè)人房貸累計新增1.4萬(wàn)億元,占新增房地產(chǎn)貸款的69.7%。

　　雖然房貸向來(lái)被銀行視作優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),對銀行利潤貢獻較大。但記者近日走訪(fǎng)發(fā)現,自從國務(wù)院出臺了11條以后,去年以來(lái)市場(chǎng)上一直“上有政策,下有對策”的二套房貸執行情況有了明顯的變化。

　　“目前二套房貸首付已經(jīng)上調了,四成首付基本上是雷打不動(dòng)了,大部分銀行都已經(jīng)按照新規定來(lái)執行�！惫獯筱y行某廣州市內網(wǎng)點(diǎn)個(gè)貸部人士表示。此外,廣州市內的招行、工行、中行、華夏、郵儲等銀行網(wǎng)點(diǎn)情況也基本一致,首付四成的新規定都已經(jīng)嚴格執行,政策初顯成效。

　　但是,除了首付之外,很多購房投資者同時(shí)關(guān)心的是房貸利率。據了解,目前大部分銀行總部仍未下發(fā)二套房貸款操作細則。而記者采訪(fǎng)發(fā)現,目前廣州市內的銀行對二套房貸的操作有較大的分化:有的按嚴格上浮至標準利率1.1倍,有的仍打改善型住房旗號,有的直接給出7折優(yōu)惠,更有銀行索性暫停審批放貸,靜候總行出臺相關(guān)指引。

　　風(fēng)險利率定價(jià)難銀行都在互相觀(guān)望

　　總的來(lái)說(shuō),目前各家銀行都沒(méi)有最終出臺新的二套房貸利率最新執行指引。其實(shí),其他銀行的利率設定如何,也是各家銀行目前在密切監視的一個(gè)重要方面�！半m然說(shuō)是嚴格按照風(fēng)險定價(jià),但是市場(chǎng)價(jià)格會(huì )直接影響到利率的最終定價(jià)。銀行還得互相觀(guān)察博弈�！睒I(yè)內人士分析表示。

　　實(shí)際上,“利率風(fēng)險定價(jià)”的落定給了銀行很大的自由空間�！捌鋵�(shí)開(kāi)放利率風(fēng)險定價(jià)對銀行來(lái)說(shuō)是一件非常好的事情,銀行可以根據一些客戶(hù)的條件進(jìn)行差異化的利率定價(jià)。如對在銀行業(yè)務(wù)較多的優(yōu)質(zhì)客戶(hù)給予更多的利率優(yōu)惠,由于個(gè)人業(yè)務(wù)多、接觸時(shí)間較長(cháng),能對其的信用狀況有更清楚掌握了解,進(jìn)行差異化定價(jià),這是非常合理的事情�！�

　　但開(kāi)放利率定價(jià)之后會(huì )否加劇房貸市場(chǎng)的競爭,導致市場(chǎng)出現低價(jià)競爭的無(wú)序局面,也是不少市場(chǎng)人士所擔心的。盡管如此,事實(shí)表明,去年政策限死二套房貸基準利率1.1%的上浮規定執行起來(lái)非常困難�！皬倪@個(gè)層面上看,是市場(chǎng)的一次進(jìn)步�！币毁Y深銀行業(yè)人士表示。

　　監管若不到位執行力度仍會(huì )打折扣

　　投資者在等分行的審批,分行在等總行的細則,總行呢?也許也在觀(guān)察監管部門(mén)的進(jìn)一步解釋。但一接近銀監會(huì )的相關(guān)人士曾經(jīng)向記者透露了監管部門(mén)的難處:很難制定非常詳細的監管細則,再出臺更細的規則也會(huì )有困難。

　　昨日銀行業(yè)內人士接受記者采訪(fǎng)時(shí)分析指出,由于地方性差別很大,各地房?jì)r(jià)壓力不同,像長(cháng)沙等地方投機風(fēng)盛行,很難進(jìn)行統一的監控。另外一方面,該人士認為,目前看來(lái)二套房貸政策是相對溫和的,房?jì)r(jià)大幅度下降的可能性不大,二套住房貸款很多都仍是銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),因此,從銀行自身盈利的角度去看,自我監督并不可靠,執行力度很有可能會(huì )打折扣。

　　此外,其實(shí)市場(chǎng)中對于首付還有很多“暗道”可走,通過(guò)個(gè)人和房地產(chǎn)中介公司合作達成協(xié)議進(jìn)行相關(guān)操作把二套房變成一套房,或者故意報低價(jià)格等,都可以變相降低首付的比例,但相關(guān)監控卻很難展開(kāi)。