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　　⊙尹伯成 復旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任、教授

　　時(shí)下，我國城市住宅市場(chǎng)中的投資投機現象已經(jīng)非常驚人。例如，近年來(lái)北京、上海、深圳等地，很多新樓盤(pán)在交房前就已經(jīng)全部賣(mài)出，但即使到了交房后的第二年，入住率也不到50%。此類(lèi)購房行為都是投資，確切地說(shuō)都是投機，因為這些房子按理說(shuō)已因出租回報率過(guò)低而失去了投資價(jià)值，但仍被認為房?jì)r(jià)會(huì )繼續上漲而具有投“機”價(jià)值�？梢院敛豢鋸埖卣f(shuō)，許多商品房一邊非常熱銷(xiāo)、一邊驚人空置，房子已經(jīng)不像房子，而越來(lái)越像股票了。

　　房產(chǎn)的確具有消費和投資雙重功能，但如果投資性購房比重過(guò)大，會(huì )帶來(lái)一系列不良后果。一是嚴重危害民生，投資投機把房?jì)r(jià)抬高得越來(lái)越脫離需要住房的消費者的購買(mǎi)力；二是嚴重浪費資源，一邊有大量住房困難的蝸居者，一邊又有大量住房被空關(guān)著(zhù)，這種畸形狀態(tài)實(shí)在是不合理；三是嚴重影響消費，當一個(gè)房奴要拿出每月50%的可支配收入用于還貸款后，還有多少錢(qián)可用作其他消費呢？四是嚴重增加風(fēng)險，投機性購房吹大了房產(chǎn)泡沫，使金融業(yè)和中國經(jīng)濟大幅度波動(dòng)的風(fēng)險大增。

　　投機性購房的危害性還不止這些，為了抑制這種非理性需求，先要看清其原因。一是通脹預期的作用，時(shí)下為規避通脹風(fēng)險而進(jìn)行房產(chǎn)投資的人確實(shí)不在少數；二是地王不斷涌現，作為房?jì)r(jià)的主要成本之一，只要什么地方有個(gè)地王出現，那里的房?jì)r(jià)立刻應聲而漲；三是地方有關(guān)部門(mén)的撐腰，由于土地出讓金是地方一大財源，各地其實(shí)還是希望本地房?jì)r(jià)上漲，由此地價(jià)就能上升，而中央出臺抑制政策時(shí)，一些地方總以種種理由和手法不認真執行，倒是中央出臺救市政策時(shí)，地方先行動(dòng)，還出臺一些更寬松的鼓勵措施；四是商業(yè)銀行的寬松信貸行為，使得許多投資者以較少自有資金買(mǎi)了房，并“樂(lè )此不�！�，房?jì)r(jià)也由此被推升。

　　以上這些因素相互聯(lián)系、相互滲透，形成了一根住房投資的粗鏈條�，F在，黨中央、國務(wù)院已經(jīng)清楚認識到，要使房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，必須抑制投機性購房。為此在去年底和今年初，對如何抑制樓市的投資投機連續出臺了一系列政策。我相信這些措施都將取得一定效果，但如果效果還不明顯，可能還有一些政策措施可以考慮逐步實(shí)施。

　　如在貨幣信貸政策方面，除了要嚴格執行現有的二套房貸政策以外，還可考慮進(jìn)一步提高門(mén)檻，比方說(shuō)將第二套房的首付比例提高到50%，第三、第四套房還可以遞增至60%、70%。

　　在財稅政策方面，可以從每戶(hù)擁有的第二套住宅開(kāi)始試行物業(yè)稅，以釋放擁有多套住宅是要付出代價(jià)的信號，這將很快抑制旺盛的投資需求，或者可以考慮進(jìn)一步提高住宅投資的所得稅率。

　　在土地政策方面，必須嚴格執行已經(jīng)出臺的各項政策，堅決把炒地皮的歪風(fēng)打下去，既加速開(kāi)發(fā)以增加供應，又遏制住新地王以降低房?jì)r(jià)不斷上漲的預期。