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　　在經(jīng)過(guò)一年的飛速增長(cháng)后，房地產(chǎn)在今年年初再次成為眾矢之地。除了各種政策對房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫，銀行方面的房貸優(yōu)惠政策也有退出的可能。A股市場(chǎng)和房地產(chǎn)供需市場(chǎng)瞬間出現了激烈的反應。而由于房貸業(yè)務(wù)已經(jīng)高度市場(chǎng)化，因此各家銀行都依舊按兵不動(dòng)，在觀(guān)望中互相博弈。

　　政策趨緊但未實(shí)質(zhì)變化

　　土地、金融、稅收等各個(gè)部門(mén)密集的調控措施構成了今年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的獨特風(fēng)景。而各種有關(guān)收緊的政策也如冬季的冷空氣一般，不斷吹向市場(chǎng)。近期，市場(chǎng)上又開(kāi)始呈現一波關(guān)于銀行即將取消首套房貸利率7折優(yōu)惠的傳言。

　　查詢(xún)各地的一些房地產(chǎn)網(wǎng)站，便可發(fā)現“暫停房貸”，“優(yōu)惠取消”等字眼的文章赫然列在醒目的位置。有消息稱(chēng)，南京、杭州、寧波等一些東南沿海城市的銀行已經(jīng)在今年1月暫停發(fā)放個(gè)人住房貸款，新的貸款要到2月才會(huì )再次開(kāi)始下放。而北京、上海等一線(xiàn)城市則傳出，個(gè)人首套房貸利率將不能再享受7折優(yōu)惠。還有報道稱(chēng)、相關(guān)銀行已經(jīng)將利率優(yōu)惠從原來(lái)的7折上調到8.5折。

　　其實(shí)，早在去年11月，關(guān)于7折利率即將取消的消息就已開(kāi)始在市場(chǎng)中傳播。在當時(shí)，這甚至使得一些投資者為了防止優(yōu)惠取消而突擊買(mǎi)房，從而推高了短時(shí)期內的商品房交易量。之后由于多方的澄清，此消息在市場(chǎng)中的反應有所減弱，但始終存在。隨著(zhù)去年12月初，個(gè)人住房轉讓營(yíng)業(yè)稅征免恢復到5年，新一輪的政策調控開(kāi)始密集指向地產(chǎn)，人們對銀行層面的舉動(dòng)又開(kāi)始加重了關(guān)注。

　　“利率政策對于房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響力是最大的�！睎|莞證券地產(chǎn)行業(yè)分析師黃凡對《證券日報》記者表示。她認為，人們之所以對銀行的房貸關(guān)心，因為其涉及的面比較直接，而且效果明顯。

　　記者致電工、農、中、建、交的客服或零售信貸部的相關(guān)人士，其均表示，目前符合條件、信用良好的市民依舊可以享受到首套房貸首付兩成、利率7折的優(yōu)惠。同時(shí)，招行、民生、北京銀行方面對于房貸利率優(yōu)惠政策目前實(shí)施的情況也基本類(lèi)似。

　　“目前總行還沒(méi)有收到任何來(lái)自監管層的文件，總行也沒(méi)有具體的文件要求取消房貸利率優(yōu)惠，給客戶(hù)多少利率還是銀行根據客戶(hù)的信用記錄、資產(chǎn)情況等具體措施自我定奪的�！蹦炽y行一位負責房貸的客戶(hù)經(jīng)理如此對記者表示。而這也基本上是各銀行目前在接受采訪(fǎng)時(shí)所表達的意圖。

　　由此可見(jiàn)，目前市場(chǎng)上的房貸政策還沒(méi)有發(fā)生實(shí)質(zhì)性的改變。但是，記者也從相關(guān)渠道了解到，確實(shí)有銀行已經(jīng)在內部開(kāi)始在為房貸利率的調整做準備，趨緊的跡象依舊存在。

　　不同領(lǐng)域反應各異

　　對于房地產(chǎn)政策，資本市場(chǎng)和實(shí)體經(jīng)濟的反應往往出現時(shí)效上的差異。

　　最敏感的當屬A股市場(chǎng)。自2009年12月，政策調控開(kāi)始，地產(chǎn)股板塊已經(jīng)出現了連續的下跌。12月月跌幅為7.6%，本月目前跌幅為11.37%。

　　“經(jīng)過(guò)一波下跌后，地產(chǎn)股的估值已經(jīng)較低，但其還是在繼續下跌。這就是市場(chǎng)上投資者心態(tài)的一種體現�！秉S凡告訴記者。

　　地產(chǎn)的供求市場(chǎng)是在股市出現反應后第二個(gè)開(kāi)始發(fā)生波動(dòng)的。據北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數據顯示,2010年1月前半月北京市一二手房交易量環(huán)比2009年12月同期大幅下降。其中二手房已有的交易記錄顯示,1月1日-14日,共簽約房屋5369套,其中住宅4800套，環(huán)比這兩個(gè)數字分別下降了71.7%和73.3%。同時(shí)，根據最新的周數據統計，1月18日-24日，上海，天津、廣州、杭州青島等全國主要城市的成交量都環(huán)比降低了10%—20%。北京、深圳由于前期成交量萎縮較快，有所反彈。但是，各城市投資者的觀(guān)望情緒已經(jīng)開(kāi)始越來(lái)越濃。

　　相對以上而言，銀行房貸在地產(chǎn)方面的反應就相對滯后。

　　“除非是監管層或總行出強硬的措施，否則不會(huì )主動(dòng)上調利率”，這是目前銀行業(yè)內的一個(gè)主要觀(guān)點(diǎn)。那些目前市場(chǎng)占有率不高的中小銀行更是有著(zhù)這樣的態(tài)度�！案骷毅y行都在觀(guān)望彼此的行動(dòng)，因為如果哪家主動(dòng)上調就意味著(zhù)客戶(hù)的流失�！币晃汇y行業(yè)內人士如此對記者表示。

　　某城商行內部人士告訴記者，其實(shí)房貸政策和銀行的具體措施并不是完全一致的。政策是指導意見(jiàn)，銀行可以在一定范圍內調整。不同的銀行，在不同的區域不同的分支機構對不同的客戶(hù)采取略有差異化的具體措施。

　　各家銀行都如此重視房貸，和其在銀行業(yè)務(wù)中的重要性是密不可分的。一方面銀行可以給房地產(chǎn)企業(yè)提供貸款供其建設，另一方面銀行可以為消費者提供貸款供其購買(mǎi)�？芍^在產(chǎn)業(yè)的上下游都有所收獲。

　　央行最新數據顯示，2009年金融機構本外幣新增貸款9.4萬(wàn)億元，其中,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款累計新增5764億元,個(gè)人消費性住房貸款累計新增1.4萬(wàn)億元,這兩項貸款占比超過(guò)全年金融機構本外幣新增貸款的21%。而以單家銀行來(lái)看，建行09年上半年共有0.95萬(wàn)億個(gè)人貸款，房貸就有0.72萬(wàn)億，占據了建行上半年4.5萬(wàn)億貸款的16%，其地位由此可見(jiàn)一斑。

　　正因為有了這些原因，所以不同銀行的不同地區的分支行都要考慮自己以往放貸的情況、市場(chǎng)占有率和地區內的房產(chǎn)公司及中介的協(xié)議等綜合因素來(lái)制定自己的房貸措施。同時(shí)，客戶(hù)經(jīng)理在發(fā)放貸款時(shí)還會(huì )考慮到不同資質(zhì)的客戶(hù)。因此，除非有明文規定的要求下發(fā)，否則在具體的數值上，銀行房貸依舊會(huì )維持在一個(gè)變動(dòng)的幅度范圍內，同時(shí)其措施的改變依舊會(huì )相對滯后。