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　　在內地銀行業(yè)去年經(jīng)歷了異常洶涌的房貸放水后，香港銀行業(yè)從今年開(kāi)始群起效仿，親臨上海招攬房產(chǎn)投資客，在血拼低利率上相比內地銀行有過(guò)之而無(wú)不及，甚至為爭搶房貸生意接連推出1%以下的超低利率。雖然香港金管局近日協(xié)調降溫利率戰，但仍吸引不少滬上房產(chǎn)投資客紛紛趕在4月底的最后期限前下單購置香港房產(chǎn)。

　　轉戰

　　從香港到內地

　　香港房貸生意瞄準上海豪客

　　“我們總行在香港目前推出的房貸年利率不到1%，實(shí)際只有0.8%左右，很適合上�？蛻�(hù)在香港投資房產(chǎn)�！盨teven是一家外資銀行香港總部按揭業(yè)務(wù)高級經(jīng)理，最近該行基本上每個(gè)周末都在上海陸家嘴的五星級酒店舉辦論壇，應邀到場(chǎng)的都是該行在上海的私人銀行客戶(hù)。最近推出的超低利率房貸成為該行不遺余力推銷(xiāo)的重點(diǎn)產(chǎn)品。

　　“雖然香港房?jì)r(jià)在當地普通人看來(lái)已經(jīng)高到天花板了，但現在上海有錢(qián)的人實(shí)在太多，根本就不把香港的房?jì)r(jià)當回事�！蓖赓Y行按揭經(jīng)理Steven對記者表示，內地銀行在信貸業(yè)務(wù)上往往可以吃到“鐵公基”項目的政府大單，但香港很多銀行在息差收入上主要以面向個(gè)人客戶(hù)的零售銀行為主，而房貸按揭業(yè)務(wù)一向占了大頭。

　　據了解，不少香港銀行的按揭貸款業(yè)務(wù)從今年開(kāi)始出現轉型，不再局限于香港本地的客戶(hù)，而是紛紛加大進(jìn)軍內地市場(chǎng)的力度。外資行按揭經(jīng)理Steven解釋?zhuān)骸跋愀鄣姆績(jì)r(jià)經(jīng)過(guò)去年那一輪的上漲后，很多香港普通人根本無(wú)力供房貸，所以香港銀行面臨本地客源減少的情況。但是內地有錢(qián)人到香港買(mǎi)房的趨勢有增無(wú)減，所以香港銀行干脆主動(dòng)把房貸生意做到內地，上海是理所當然的第一站�！�

　　記者從外資銀行業(yè)內了解到，香港銀行業(yè)的房貸業(yè)務(wù)在進(jìn)軍內地前，一般由其設在內地的法人子銀行負責打前站，提供私人銀行這一級別的高端客戶(hù)，而作為潛在客戶(hù)目標的上海豪客通常賬戶(hù)資產(chǎn)都在3000萬(wàn)以上。

　　變化

　　從“P減”到“H加”

　　利率競爭白熱化出現“地窖價(jià)”

　　“由于港元是實(shí)行聯(lián)系匯率制度，所以港元基準利率一般是緊跟美元變化的�！绷硪患铱偛吭谙愀鄣耐赓Y銀行房貸專(zhuān)員David向記者分析，由于美聯(lián)儲在2008年金融危機爆發(fā)后連續調低美元基準利率至0%到0.25%的區間，所以港元利率也一再“跳水”。由于同業(yè)拆借市場(chǎng)成本很低，這在客觀(guān)上為香港銀行目前的房貸大戰埋下了“導火索”。

　　據外資銀行房貸專(zhuān)員David介紹，此前大多數香港銀行通用的房貸按揭利率是按照“P減”方式來(lái)計算的，其實(shí)就是在最優(yōu)惠利率(P)的基礎上減去一個(gè)固定利率得出實(shí)際按揭利率。目前香港銀行業(yè)提供的最優(yōu)惠利率已經(jīng)降低到30年來(lái)的最低水平，例如匯豐和中銀香港的最優(yōu)惠利率是5%，渣打和恒生的最優(yōu)惠利率是5.25%；而被減去的固定利率根據客戶(hù)貸款額度、期限和還款方式的不同而有區別，一般在2.75%到3.25%之間。所以，按“P減”方式計算的香港銀行房貸年利率一般在1.75%-2.5%，與內地銀行法定最低的房貸利率4.158%相比明顯低了許多。

　　“但為了競爭內地的房貸客戶(hù)，有香港銀行從今年初又推出了另一種‘H加’的按揭利率，引起不少銀行跟風(fēng)�！狈抠J專(zhuān)員David解釋?zhuān)�這是指在香港銀行同業(yè)拆借利率HIBOR(H)的基礎上加上一個(gè)固定利率。目前HIBOR利率只有0.07%，而加上的固定利率一般在0.7%左右，所以香港銀行用“H加”方式確定的房貸年利率通常約為0.75%。

　　“房貸利率從P減到H加，結果降得只剩下一個(gè)零頭了�！狈抠J專(zhuān)員David感嘆香港銀行為吸引內地投資客，房貸利率已經(jīng)降到了“地板價(jià)”之下“地窖價(jià)”。

　　效果

　　超低利率魅力不小

　　滬上投資客搶“末班車(chē)”

　　“現在香港監管部門(mén)對房貸低利率已經(jīng)多次吹風(fēng)，那邊的中介催我一定要在下個(gè)禮拜前簽字搞定按揭合同，否則超低利率可能落空�！痹谑澜�500強企業(yè)擔任高級主管的江先生對記者表示，春節前他將民生路張楊路附近的一處房產(chǎn)以360萬(wàn)的到手價(jià)出售，節后他和家人在接連兩個(gè)周末都飛到香港看房準備下單。

　　“雖然現在香港房子單價(jià)比上海貴，但從投資成本和收益來(lái)看更劃算�！苯�先生算了一筆賬，如果他用手頭現金在國內再次購房，只能按二套以上房貸對待，不僅首付至少四成而且大多數內地銀行給的利率比較高。而他看中的那套香港住宅只有1000萬(wàn)港元出頭，首付只要三成，而和幾家香港銀行房貸專(zhuān)員初步商談后的最低年利率只要0.73%。

　　就連香港銀行業(yè)的老大匯豐銀行在今年2月也推出HIBOR加0.65%的超低房貸利率，此舉震驚香港按揭市場(chǎng)。但據記者了解，目前香港銀行推出的超低房貸利率已限定在短期內有效，例如匯豐和花旗銀行都將客戶(hù)申請超低房貸利率的有效期設在4月底，而建銀亞洲率先表示因已到期所以將停止提供超低房貸利率。

　　監管

　　超低利率風(fēng)險太大 金管局協(xié)調降溫利率戰

　　從去年下半年開(kāi)始，內地房產(chǎn)投資客成為推高香港房?jì)r(jià)的絕對主力，香港金管局為此不得不將價(jià)值在2000萬(wàn)港元以上住宅物業(yè)首付比例從三成提高到四成，但香港銀行在房貸利率上的血拼仍愈演愈烈。據金管局統計，從去年下半年以來(lái)，受內地房產(chǎn)投資客青睞的“H加”房貸利率計息方式的市場(chǎng)占比從5%左右猛增至60%。

　　“香港金管局已經(jīng)在考慮給房貸利率戰降溫了，我們最近通知有意向的客戶(hù)一定要趕在4月底前簽好按揭合同�！蓖赓Y行按揭經(jīng)理Steven向記者透露，金管局已經(jīng)開(kāi)始找多家香港大銀行互相溝通，可能會(huì )很快制定穩定的按揭利率參考水平�！胺抠J利率競爭是一個(gè)惡性循環(huán)，目前的情況是不健康的，香港銀行業(yè)必須更理性一些�！毕愀坫y行公會(huì )主席洪丕正在3月初對外明確表示，經(jīng)過(guò)與金管局共同討論，認為目前香港銀行在按揭低利率上的競爭只是短期現象，金管局正與個(gè)別銀行商討房貸利率的下限水平。金管局的主要目的是希望香港銀行業(yè)在房貸利率定價(jià)時(shí)，能考慮到利率和呆壞賬的周期性風(fēng)險，不應只看目前狀況，而應該考慮到利率上升后可能帶來(lái)的影響。徐可奇

　　澳門(mén)

　　“我們買(mǎi)房時(shí)的利率是2.45%”

　　來(lái)說(shuō)說(shuō)澳門(mén)買(mǎi)房的房貸政策。以中國銀行澳門(mén)分行為例——我家買(mǎi)房時(shí)是在中行申請的房貸——盡管我們并不是澳門(mén)居民，不過(guò)先生在澳門(mén)工作，可以向當地銀行申請貸款。我們向銀行提供了工作收入證明，按照規定，貸款的每月還款額不能超過(guò)每月收入的1/3；個(gè)人身份資料，借款人年齡須在65歲以下；銀行財務(wù)資料以及與工作單位簽訂的合約。銀行審貸人還會(huì )提幾個(gè)問(wèn)題，比如，與單位合約的時(shí)間只有幾年，但貸款時(shí)間最長(cháng)到30年，假如你合約終止了，如何保證還貸？還有，你們會(huì )長(cháng)期在澳門(mén)工作和生活嗎？在澳門(mén)有沒(méi)有其他的財產(chǎn)等等。核心就是通過(guò)對申請人職業(yè)、收入等信息的核查，確定銀行的貸款能否放給你，以及給你怎樣的優(yōu)惠利率。

　　澳門(mén)的房貸利率是可以貨比三家自己去談的，大致的利率是P-2.75%，P是市場(chǎng)利率，會(huì )根據市場(chǎng)浮動(dòng)，但減去多少并不是固定的。我們買(mǎi)房時(shí)先跟葡萄牙在澳門(mén)設立的大西洋銀行談過(guò)，他們只能給很少的優(yōu)惠利率，所以才轉到中國銀行的。中行最后確定給我們減去2.8%,當時(shí)的市場(chǎng)利率是5.25%,所以我們買(mǎi)房的貸款利率是2.45%,貸款成數出乎我們意料，居然可以達到9成，申請的貸款幣種可以是澳門(mén)幣也可以是港幣。貸款審批完成之后，房產(chǎn)中介、銀行、律師以及我們買(mǎi)房的買(mǎi)主和賣(mài)房的賣(mài)主坐在一起，大家一起簽買(mǎi)賣(mài)合同，買(mǎi)房主要的法律文件就搞定了。

　　王慶慧 發(fā)自澳門(mén)