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　　出于對風(fēng)險控制的需求，近期各商業(yè)銀行在監管部門(mén)的督促之下，紛紛通過(guò)上調首付成數和房貸利率的方式收緊房貸；而對于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，各銀行也多持謹慎態(tài)度。房貸這個(gè)過(guò)去被各銀行爭相搶奪的“香餑餑”，其在銀行業(yè)務(wù)中的地位是否將會(huì )動(dòng)搖？房地產(chǎn)信貸目前潛藏了哪些風(fēng)險？本期對話(huà)邀請了建行研究部高級經(jīng)理趙慶明和交行研究部總經(jīng)理助理周昆平進(jìn)行解讀。

　　上海證券報：近期房貸呈收緊趨勢，不少銀行提高房貸首付成數，并提高了房貸利率，請您分析銀行這么做是出于什么因素的考慮？

　　趙慶明：我覺(jué)得應該出于幾個(gè)方面的綜合考慮：首先是因為目前的房?jì)r(jià)漲得太快了，泡沫吹得太大了，而銀行擔心漲得快跌得也快，從自身風(fēng)險防范的角度來(lái)說(shuō)，銀行要求提高成數，對這項業(yè)務(wù)保持謹慎，甚至有些業(yè)務(wù)不做，這都是正常的，這是一個(gè)市場(chǎng)行為。另外一方面，銀行提高房貸利率或者壓縮按揭貸款的投放也是跟當前的信貸規模管制有關(guān)，監管部門(mén)給銀行的信貸頭寸是全口徑的，多放了房貸其他的貸款就要少放。而目前房貸基本上都要打折，如果是首套還要打八五折、八折甚至七折，對于銀行來(lái)說(shuō)，房貸的利率收益較低，但是銀行對企業(yè)的貸款往往都能夠在基準利率的基礎上上浮，從利潤最大化的角度，銀行自然會(huì )壓縮房貸業(yè)務(wù)。

　　周昆平：我覺(jué)得這可能主要是商業(yè)銀行基于對房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險的考慮，因為現在房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快，潛藏的風(fēng)險也是比較大的，目前各家商業(yè)銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款加個(gè)人按揭貸款初步估計占整個(gè)貸款業(yè)務(wù)的30%左右。中國還沒(méi)有經(jīng)歷房地產(chǎn)市場(chǎng)下行的風(fēng)險，而從市場(chǎng)經(jīng)濟的角度來(lái)看，這種風(fēng)險遲早要來(lái)的，商業(yè)銀行未雨綢繆，做點(diǎn)風(fēng)險防范的考慮是應該的。

　　上海證券報：近年來(lái)，銀行一直將房貸業(yè)務(wù)視為優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)，而自今年以來(lái)，有關(guān)調控房?jì)r(jià)的預期日趨強烈，這是否會(huì )影響房貸業(yè)務(wù)在銀行業(yè)務(wù)中的地位？

　　趙慶明：對于房貸業(yè)務(wù)，目前實(shí)際上大銀行主要是受制于頭寸，監管部門(mén)給大銀行定的頭寸還是比較死的，但是中小銀行在這一塊相對較為寬松一些，應該說(shuō)中小銀行還處于業(yè)務(wù)的高速發(fā)展期。因此我們看到，目前中小銀行房貸的貸款門(mén)檻反而比較低一些，利率優(yōu)惠的幅度大一些，首付成數要求低一些，它們非常愿意做房貸業(yè)務(wù)，這是信貸規�？刂品矫娴囊蛩�。而從風(fēng)險方面來(lái)看，國內的銀行對風(fēng)險也都有健全的控制體系，銀行對風(fēng)險有自己的判斷并進(jìn)行評估，盡管當前的房?jì)r(jià)漲的比較高，這些貸款資產(chǎn)成為負資產(chǎn)的可能性還是比較低。

　　周昆平：我覺(jué)得商業(yè)銀行對待房貸業(yè)務(wù)的態(tài)度可能會(huì )出現分化，目前商業(yè)銀行的盈利模式主要還是靠信貸，而在房貸業(yè)務(wù)方面，提高首付比例無(wú)疑有利于控制風(fēng)險，未來(lái)商業(yè)銀行不會(huì )放棄房貸業(yè)務(wù)，但相應的風(fēng)險控制的要求會(huì )提高。

　　上海證券報：在國家的宏觀(guān)調控之下，不少銀行壓縮了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的業(yè)務(wù)，您如何看待房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險？銀行將對這項業(yè)務(wù)做何調整？

　　趙慶明：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和按揭貸款業(yè)務(wù)還是不太一樣的，尤其是一些開(kāi)發(fā)商，很難分清它到底有多少自有資金，還有客戶(hù)訂房的保證金情況等，尤其是當前地價(jià)居高不下，加上未來(lái)調控的不確定性，我個(gè)人感覺(jué)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的風(fēng)險要高一些，與按揭貸款相比，現在多數銀行對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款要謹慎得多。

　　周昆平：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款如果符合國家相關(guān)政策，比如現在的保障性住房，因為其收益比較穩定，價(jià)格一般比較低，這個(gè)風(fēng)險不會(huì )太大，但是對高房?jì)r(jià)可能就需要關(guān)注了。

　　上海證券報：您如何看待目前房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險？如果房?jì)r(jià)進(jìn)一步飆升，是否將為銀行業(yè)的資產(chǎn)質(zhì)量埋下隱憂(yōu)？

　　趙慶明：如果房?jì)r(jià)整體上能夠保持平穩的上漲，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的風(fēng)險是很小的。但并不是說(shuō)所有的開(kāi)發(fā)商都是安全的，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險還是非常大的，不同的開(kāi)發(fā)商能力也不同，盈利能力和資產(chǎn)管理的能力也不一樣，我覺(jué)得還是需要謹慎的�！延浾� 唐真龍