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　　中行存量房貸取消七折利率 存量首套房貸恢復八五折，相當于“被加息”89個(gè)基點(diǎn)，暫停三套房貸款

　　4月23日，中國銀行宣布嚴格執行動(dòng)態(tài)、差別化的個(gè)人住房貸款政策。根據與客戶(hù)合同中的約定，在利率調整方式到期時(shí)將存量首套、二套、三套及以上的房貸利率浮動(dòng)比例分別調整至基準利率的0.85倍、1.1倍和1.2倍。

　　存量房貸恢復八五折

　　中行表示，將積極支持居民購買(mǎi)套型建筑面積在90平方米以下的首套自住房和保障性住房，繼續給予人民銀行公布同期同檔次基準利率0.85倍的利率優(yōu)惠，滿(mǎn)足居民基本住房需求。對于已利用貸款購買(mǎi)住房、又申請貸款購買(mǎi)第二套住房的家庭，貸款首付比例不低于50%，利率不低于基準利率的1.1倍。

　　一般意義上，存量房貸是指已經(jīng)按揭買(mǎi)房但尚未還清的貸款。2008年，為刺激因金融危機影響低迷的房市，各商業(yè)銀行推出首套房貸款利率七折優(yōu)惠政策，隨后范圍擴大至符合條件的存量首套房貸。多數銀行的條件是，只要是當年10月27日前購房的貸款者，且無(wú)不良信用記錄，即可享受房貸的七折利率優(yōu)惠，而此前首套房貸款利率為基準利率的0.85倍(八五折)。

　　中行昨天的文件，意味著(zhù)已經(jīng)實(shí)施了一年多的存量首套住房貸款七折利率優(yōu)惠將恢復為八五折，這使得中行成為首家宣布調整存量房貸款利率優(yōu)惠的銀行。不過(guò)對于“存量首套房”的界定以及所涉及的范圍，中行文件中并未予以詳細說(shuō)明，對此，中行相關(guān)人士在接受記者采訪(fǎng)時(shí)稱(chēng)，一切以文件中的表述為準。

　　據中行房貸部的有關(guān)人士介紹，此次調整時(shí)在合同上規定的利率調整方式到期時(shí)開(kāi)始，因此還不會(huì )立即影響到貸款者，而且可能并非所有的存量客戶(hù)都會(huì )受到影響，具體還是要看總行的細則和當時(shí)簽訂的合同條款。

　　暫停發(fā)放三套房貸款

　　此外，中行還表示，將嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房，原則上暫停發(fā)放第三套及以上住房貸款。對不能提供1年以上當地納稅證明或社會(huì )保險繳納證明的非本地居民，暫停發(fā)放購買(mǎi)住房貸款。中行稱(chēng)，加強個(gè)人房貸審查，嚴格“面測、面試和居訪(fǎng)”程序，防范虛假貸款，加強貸款用途審核，不得發(fā)放無(wú)指定用途的個(gè)人貸款，防止信貸資金違規流入股市、房市。

　　對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，除執行國務(wù)院對惜售捂盤(pán)者的停貸政策外，中行還要求新發(fā)放貸款要以在建工程為抵押，動(dòng)態(tài)調整貸款成數，貸款總額不得超過(guò)在建工程的五成，嚴格貸款封閉管理，防止借款人挪用資金。

　　中行還稱(chēng)，將適時(shí)調整土地儲備貸款額度。嚴格信貸準入條件，實(shí)施名單式管理，嚴格控制對縣級土地儲備機構的新增授信。

　　此外，據有媒體報道，中國建設銀行已經(jīng)在部分地區調整了存量房貸的利率優(yōu)惠，但并未得到建行的官方證實(shí)。

　　- 算賬

　　相當于“被加息”89基點(diǎn)

　　北京中原三級市場(chǎng)研究部研究總監張大偉給記者算了一筆賬，以100萬(wàn)元貸款20年為例，目前七折利率優(yōu)惠為4.16%，月供為6144元，總利息支出為474666元。如果按照利率打八五折計算，執行利率為5.05%，月供為6627元，總利息支出為590530元。月供增加483元。利率七折和八五折相差0.89個(gè)百分點(diǎn)，相當于“被加息”89個(gè)基點(diǎn)。

　　而對于在2009年房貸政策寬松政策下購買(mǎi)第二套房和第三套房的人來(lái)說(shuō)，壓力更大，因為當時(shí)可享受利率七折的優(yōu)惠，而調整之后，需要按照基準利率1.1倍和1.2倍來(lái)計算，調整后的利率分別為6.53%和7.12%，相當于分別“被加息”237基點(diǎn)和296基點(diǎn)，月供也分別較7折時(shí)增加了1329元和1681元。

　　張大偉表示，中行這一政策首次提及增加之前已經(jīng)購買(mǎi)的房產(chǎn)，將使得之前已經(jīng)購房的炒房者受到很大影響，立刻使得很多之前的炒房者拋售房源。北京中原預計北京在5月份二手房房源可能增加20%以上，拋售將明顯出現，而成交量將減少50%，價(jià)格有望在年內下跌3成。

　　- 點(diǎn)津

　　是否調整關(guān)鍵看合同條款

　　長(cháng)信基金首席策略分析師安昀分析指出，在住房貸款的實(shí)際操作中有三類(lèi)房貸合同，銀行調整存量房貸利率也會(huì )針對房貸合同標注的不同情況而區別對待。其中一類(lèi)是在放貸合同中明確標注七折，并強調持續執行，這類(lèi)合同自然不會(huì )受到存量房貸利率調整的影響；第二類(lèi)則僅標注為七折，無(wú)持續執行的標注，這類(lèi)合同很大概率來(lái)說(shuō)，應該也不會(huì )被調整利率，但也不排除個(gè)別銀行、個(gè)別區域特立獨行的可能性；第三類(lèi)房貸合同則標注某個(gè)具體的利率水平，但不表明折扣，這類(lèi)可能會(huì )被馬上調整。

　　中易安房地產(chǎn)擔保有限公司市場(chǎng)總監徐東華表示，如果真調整了已發(fā)放貸款的利率水平，必然涉及違約的問(wèn)題。即使是合同已有約定，也難保在當初簽署貸款協(xié)議時(shí)存在誘導行為。這會(huì )使很多家庭的收支財務(wù)規劃被打亂，導致那些自住消費者不得不被迫接受高額的利息成本。如果該政策被執行，很可能會(huì )有消費者選擇訴訟等方式維權，房貸違約、房貸糾紛可能會(huì )增加。(記者蘇曼麗)