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　　“二套房貸首付提高至五成，利率為基準利率的1.1倍，暫停發(fā)放第三套住房及非本地居民購房貸款�！苯衲�4月，國務(wù)院一系列房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策出臺，重拳打壓房?jì)r(jià)過(guò)快上漲勢頭。一時(shí)間，各地樓市掀起軒然大波，一手房、二手房市場(chǎng)的成交量紛紛大幅下滑，“退房潮”現象也開(kāi)始愈演愈烈，圍繞退房引發(fā)的糾紛日益增多。在北京，自房產(chǎn)調控政策出臺以來(lái)，二手房市場(chǎng)購房人違約退房的比例達到了總糾紛比例的七成，而之前占比不足兩成。

　　記者在采訪(fǎng)中發(fā)現，這些因退房而引發(fā)的糾紛，其焦點(diǎn)集中在此類(lèi)“政策性違約”的買(mǎi)房人是否應承擔相應的違約成本。一些因“銀行首付提高無(wú)力籌夠首付”或“政策收緊無(wú)法取得貸款”為由提出違約的買(mǎi)房人認為，退房并非個(gè)人意愿，而是政策調整導致，應屬《合同法》中規定的“不可抗力”，買(mǎi)方可單獨解除購房合同而不承擔違約責任，開(kāi)發(fā)商或賣(mài)房人應該退還之前收取的定金或首付款。針對買(mǎi)賣(mài)雙方爭議的這一焦點(diǎn)，滬上部分法律界人士日前在接受記者采訪(fǎng)時(shí)也表達了不同觀(guān)點(diǎn)。

　　焦點(diǎn)一 購房人因政策原因貸不到款，可否單獨解除合同？

　　買(mǎi)房人聲音：房子是我千挑萬(wàn)選選中的，可貸不到款我只能退房，憑什么不是我的原因還要我付違約金？

　　今年4月初，欒女士看中了松江區一套120平方米的新房，購買(mǎi)時(shí)與開(kāi)發(fā)商商定首付三成，剩余房款采用銀行貸款按揭支付。沒(méi)想到，剛剛繳納好首付款的欒女士還沒(méi)來(lái)得及申請貸款，房產(chǎn)新政已出臺。根據政策規定，欒女士購買(mǎi)的這第三套房產(chǎn)被列入了暫停發(fā)放貸款的行列，銀行也表示無(wú)法向其發(fā)放貸款。于是，欒女士向開(kāi)發(fā)商提出退還首付，開(kāi)發(fā)商則以欒女士違約拒絕退還，還揚言要向其收取違約金。

　　律師看法：購房人是否需要承擔違約成本，關(guān)鍵得看合同中有無(wú)特別約定。

　　針對欒女士這種因政策原因導致無(wú)法貸到款或貸不到足額款的情況，上海金能律師事務(wù)所岳文輝律師指出，上海市房屋土地資源管理局和上海市工商局制定的《上海市商品房預售合同示范文本(2005版)》中有專(zhuān)門(mén)的說(shuō)明：“因非歸責于甲方或乙方的原因，導致乙方未能獲得銀行貸款或少于申請貸款數額的，甲乙雙方應就具體付款方式另行協(xié)商，并簽訂補充協(xié)議；協(xié)商不成的，乙方可以單方面解除本合同。乙方單方解除本合同的，應當書(shū)面通知甲方。甲方應當在收到乙方書(shū)面通知后，將乙方已支付的房?jì)r(jià)款(包括利息，利息按中國人民銀行公布的同期存款利率計算)全部退還乙方，甲方已收取的全裝修價(jià)款(包括利息，利息按中國人民銀行公布的同期存款利率計算)一并退還乙方�！�

　　“如果開(kāi)發(fā)商采用的是此版本的合同文本，購房人可據此條款單方面解除合同，并要求開(kāi)發(fā)商退還已經(jīng)收取的首付款和利息。不過(guò)購房人還應認真核對合同，有的開(kāi)發(fā)商會(huì )專(zhuān)門(mén)在文本中單獨約定‘購房人無(wú)法取得貸款或貸不到足額款，需自籌資金補足’，這樣的話(huà)，要單方面解除合同需謹慎，開(kāi)發(fā)商可據此提出要求支付違約金�！痹牢妮x認為，如果真的需要退房，最好還是與開(kāi)發(fā)商協(xié)商處理，實(shí)在不行再通過(guò)法律手段解決。

　　對于交了定金，因無(wú)法貸到款而需退房的購房人，根據2003年頒布的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條規定：“因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應當將定金返還買(mǎi)受人�！痹牢妮x認為，此次出臺的新政可歸為“不可歸責于當事人雙方的事由”，如在簽訂的意向書(shū)或合同中，沒(méi)有“貸款不成需自籌資金補足”的約定，購房者有權與開(kāi)發(fā)商協(xié)商解除合同，并拿回之前交的定金。

　　焦點(diǎn)二 首付比例提高，湊不足首付款是否屬于“不可抗力”？

　　買(mǎi)房人聲音：本來(lái)首付三成的話(huà)還能買(mǎi)得起房，現在政策調整到五成買(mǎi)不起了，這種情況應該算是“不可抗力”。

　　剛剛結婚的鄭先生想購買(mǎi)一套兩室兩廳的住房，原本說(shuō)好首付三成，夫妻兩人好不容易湊足了首付款并已繳付�？尚抡�出臺后，因為鄭先生單身時(shí)曾購買(mǎi)過(guò)一套小房子，準備購買(mǎi)的這套房成為了第二套住房，首付款提高到了五成�！叭�成的首付我們夫妻倆都是費了很大勁才湊足的，如今提高到五成，房子我們肯定是買(mǎi)不起了。這樣的政策調整應該算是‘不可抗力’的一種�！编嵪壬�認為，《合同法》中規定了因‘不可抗力’而導致合同無(wú)法繼續履行，購房人可不承擔違約責任。

　　律師看法：政策調整是“不可抗力”還是“情勢變更”亟待法律進(jìn)一步說(shuō)明。

　　《合同法》第117條規定：“因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規定的除外。當事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責任。本法所稱(chēng)不可抗力，是指不能預見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀(guān)情況�！睂Υ�，上海德尚律師事務(wù)所楊波律師認為，“政府政策的調整”一般排除在不可抗力的范疇之外。因此，如若以不可抗力為由要求退房，沒(méi)有法律依據。

　　但他也表示，《合同法》中規定了另一種“情勢變更”的原則，即合同有效成立之后、履行之前，如果出現某種不可歸責于當事人原因的客觀(guān)變化，若仍然履行合同會(huì )給一方當事人造成顯失公平的結果，法律允許當事人變更或解除合同而免除違約責任的承擔�！皩τ谶@種因政策調整無(wú)法付齊首付的情況，我認為應按‘情勢變更’原則來(lái)對待�！睏畈ㄕJ為，因政策調整造成的房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛是個(gè)新課題，由于目前并沒(méi)有相關(guān)的法條規定，具體能否適用“情勢變更”還需法院作出裁判。

　　對于如何解決湊不足首付而違約的問(wèn)題，楊波還建議開(kāi)發(fā)商可采取“墊付首付”的辦法，即開(kāi)發(fā)商與購房人協(xié)商支付方式后，由開(kāi)發(fā)商墊付購房人其余首付款的辦法�！皩τ谟匈彿恳庠傅娜藖�(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商此舉可充分打消他們的顧慮，也可避免類(lèi)似的糾紛產(chǎn)生�！�

　　類(lèi)似的情況，也有律師提出了不同看法。有律師提出，政策調整導致違約，既不應屬于“情勢變更”，也不算“不可抗力”。如果法院以這兩種理由判決解除雙方買(mǎi)賣(mài)合同，勢必導致一些看到房?jì)r(jià)下跌的買(mǎi)房人不誠信，以此為借口達到變相毀約的目的。

　　本報記者 劉棟